Madrid lidera el d�ficit de vivienda en los �ltimos cinco a�os y, junto con Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia, concentran casi la mitad del desequilibrio acumulado en el mercado inmobiliario.El mercado inmobiliario se encuentra enormemente tensionado. En los �ltimos cinco a�os, entre 2021 y 2025, la poblaci�n se ha incrementado en m�s de 1,2 millones de hogares, pero apenas se han construido 466.469 nuevas viviendas, lo que arroja un d�ficit de 753.657 inmuebles. Una cifra en la que ha puesto recientemente el foco el Banco de Espa�a porque no solo es la gran responsable de la crisis inmobiliaria que azota al pa�s, con subidas de precios del 56,5% en los �ltimos cinco a�os, con graves consecuencias demogr�ficas y sociales, sino que tambi�n tiene graves consecuencias econ�micas. Sin embargo, aunque este desequilibrio es generalizado y est� presente incluso en la mayor�a de las provincias en retroceso demogr�fico, no es nada homog�neo, ya que apenas cinco provincias concentran casi la mitad del d�ficit.De acuerdo con los datos adelantados a EXPANSI�N por la Asociaci�n Espa�ola de Empresas de Consultor�a Inmobiliaria (ACI), Madrid lidera el d�ficit de vivienda en los �ltimos cinco a�os, con un desequilibrio de 108.318 viviendas, seguida de Barcelona (86.315 inmuebles), Valencia (68.569), Alicante (57.865) y Murcia (37.030). Unas cifras que resultan de la diferencia entre los nuevos hogares formados dentro de cada provincia y el n�mero de nuevas viviendas. Por el contrario, C�ceres, Zamora, Palencia o Teruel, adem�s de la ciudad aut�noma de Melilla, presentan unas cifras bastante m�s bajas, con un d�ficit acumulado a lo largo de estos cinco a�os de menos de mil viviendas en cada provincia, mientras que Soria registra un excedente de 555 inmuebles.El d�ficit de vivienda se ha agravado en el �ltimo a�o, cuando se registra, pasando de los 105.368 inmuebles en 2024 a 147.094 viviendas, un incremento del 39,6%. Y se trata, muy probablemente, de unas cifras bastante conservadoras, ya que hay que tener en cuenta que son datos del conjunto de la provincia y, si bien la demanda en Madrid o Barcelona tiende a alcanzar toda la provincia para esquivar las subidas de precios en la capital, eso no sucede igual en provincias como Guadalajara, donde el exceso de inmuebles en la mayor parte de los peque�os municipios no compensa el evidente d�ficit de la capital y las localidades m�s pr�ximas a Madrid. Adem�s, este c�lculo infraestima la presi�n derivada de los compradores de segundas residencias, ya sean nacionales o extranjeros, algo que sucede en provincias como M�laga o Baleares, donde el desequilibrio se elevar�a muy por encima de las 20.089 y las 13.794 viviendas de ambas provincias, respectivamente.M�s all� de estas cinco provincias ya mencionadas, el panorama es algo m�s homog�neo aunque con ciertas diferencias. As�, tras Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia, se sit�an Tarragona (con un desfase de 28.351 viviendas), M�laga (26.105), Castell�n (20.089), Las Palmas (19.860), Almer�a (19.533), Granada (19.217), Toledo (18.742), Sevilla (17.644), Zaragoza (17.105), C�diz (16.943), Girona (16.685), Santa Cruz de Tenerife (16.663), A Coru�a (15.601), Baleares (13.794) y Vizcaya (10.204). Por debajo de esta cifra, pero encima de las 5.000, quedan Pontevedra, Lleida, Huelva, Badajoz, Cantabria, Valladolid, Asturias, C�rdoba, Ja�n, Guadalajara y Navarra; y por debajo de esta cota quedan Ciudad Real, Salamanca, Burgos, �lava, Lugo, Le�n, Albacete, La Rioja, Guip�zcoa, Ourense, Huesca, Segovia, Cuenca, �vila y Ceuta, adem�s de las provincias mencionadas anteriormente. Sin embargo, hay que tener en cuenta que estas cifras, aunque parezcan peque�as, pueden resultar elevadas si se ponen en relaci�n a su parque inmobiliario.Este desequilibrio est� presionando enormemente sobre los precios, que acumulan una subida del 56,5% en los �ltimos cinco a�os, de acuerdo con los datos de Idealista, hasta situarse en los 2.795 euros en mayo, y la subida es especialmente pronunciada en algunas de las capitales con mayor d�ficit de viviendas, como es el caso de Madrid (66%), Valencia (68,4%) o Alicante (70,1%). "La evoluci�n de los precios de la vivienda no puede analizarse al margen de la capacidad real de producci�n. Cuando la creaci�n de hogares crece un 16% mientras las viviendas terminadas caen un 9%, la presi�n sobre la oferta disponible y los precios es directa. En 2025, Espa�a registr� un d�ficit de 147.094 viviendas respecto a los nuevos hogares; un desajuste que se ha trasladado con fuerza al mercado de segunda mano, disparando los precios tambi�n en este mercado. Esto tensa a�n m�s la situaci�n en zonas de alta presi�n demogr�fica como Madrid, Alicante, Valencia o Barcelona, y reduce dr�sticamente la capacidad del mercado para contener o revertir esta escalada", se�ala Ignacio Galar�, director de Research de ACI.AlertaNumerosos organismos han dado la voz de alerta sobre el desequilibrio en el mercado inmobiliario. El �ltimo de ellos fue el Banco de Espa�a, que la semana pasada hizo hincapi� en su informe anual en los problemas derivados de este d�ficit. En concreto, la instituci�n gobernada por Jos� Luis Escriv� se�alaba en el texto que "el auge de la demanda de vivienda residencial no ha venido acompa�ado de una aceleraci�n en los desarrollos de suelo o en la gesti�n urban�stica que incrementara la ejecuci�n de las viviendas ya previstas", lo que ha provocado una gran carest�a de la obra nueva que se extiende tambi�n a la segunda mano. "A nivel agregado, el suelo urbano consolidado y las �reas de desarrollo apenas se expanden" entre 2019 y 2025 y "en las seis grandes ciudades de Espa�a el incremento en el n�mero previsto de viviendas en sus �reas en desarrollo ha sido nulo o muy limitado".Adem�s, "los escasos desarrollos de suelo disponible para la edificaci�n se combinan, en buena parte de las �reas urbanas, con una lenta gesti�n del proceso de planificaci�n urban�stica, que da como resultado una baja ejecuci�n de las viviendas previstas en los planes urban�sticos". As�, "la ejecuci�n de viviendas previstas se sit�a en el 28% en Sevilla, el 35% en Madrid y M�laga o el 46,6 % en Zaragoza". Adem�s, el texto tambi�n se�ala que en Valencia, Zaragoza o Sevilla los nuevos desarrollos tienen una densidad un 40% inferior al de las zonas consolidadas, mientras que en Barcelona, Madrid o M�laga el recorte es de hasta el 60%. Y eso no solo supone un problema demogr�fico y social, sino tambi�n econ�mico, ya que frena la llegada de capital humano hacia los n�cleos m�s productivos.Por ello, el Banco de Espa�a reclama acelerar la producci�n de suelo, en los municipios donde sea posible, y aumentar su densidad, algo que tiene que ir acompa�ado de una mejora de los servicios de transporte para evitar el colapso de los nuevos desarrollos. Adem�s, desde ACI recalcan tambi�n la necesidad de "explorar soluciones regulatorias como la flexibilizaci�n de usos, para densificar zonas urbanas y optimizar el suelo, un recurso cada vez m�s escaso y costoso; o la construcci�n industrializada, para solventar la falta de oferta mediante la adopci�n de m�todos h�bridos que combinen los procesos tradicionales con la innovaci�n tecnol�gica, mitigando la dependencia de mano de obra cada vez m�s escasa y acelerar los plazos de entrega. Con ello, no solo se conseguir�a "mejorar la rentabilidad del sector, sino tambi�n expandir el stock disponible y amortiguar la presi�n sobre los precios finales". Adem�s, "la evidencia muestra que son las provincias y comunidades en las que el sector p�blico se involucra activamente junto al privado para desarrollar el sector las que logran hacer frente a los d�ficits".