"No sab�is con qui�n est�is hablando. �No vais a tener una vivienda de protecci�n en vuestra vida!". Con esta amenaza zanj� la casera de Pilar y Manuel la negociaci�n sobre las condiciones de alquiler de su vivienda. Se refer�a la mujer a que no podr�n acceder a una de las viviendas de protecci�n de las miles de casas planeadas dentro del megaproyecto urban�stico Valgrande, en Alcobendas, al norte de Madrid. Y s�, ciertamente los inquilinos no sab�an qui�n era la mujer o qu� cargo ocupa para ir repartiendo pisos, siendo que las obras apenas han empezado; les llam� la atenci�n, eso s�, que recurriese a esa advertencia en una crisis de accesibilidad como la actual y teniendo en cuenta que su marido es propietario de una vivienda protegida desde 2010, que la mantiene en r�gimen de alquiler y que durante a�os ha cometido fraude para sortear la limitaci�n de renta que establece la comunidad.La an�cdota de Pilar y Manuel (que prefieren que no utilicemos sus nombres reales) resume bien lo que ha sido y lo que podr�a ser la vivienda de protecci�n p�blica en Espa�a: decenas de miles de personas durante d�cadas han tenido la oportunidad de acceder a una casa con precios de compra o arrendamiento inferiores a los del mercado libre merced a las arcas p�blicas y ahora otras decenas de miles conf�an en que esta pueda ser tambi�n la v�a para conseguir un techo asequible m�s pronto que tarde.El Gobierno ha situado la vivienda protegida como el pilar de su pol�tica para aliviar la emergencia habitacional en la que est� sumido el pa�s y hacer frente a las dificultades que una gran parte de la poblaci�n -familias vulnerables, j�venes y cada vez m�s hogares de renta media- tiene para conseguir un hogar. El Ministerio que dirige Isabel Rodr�guez se ha propuesto incrementar el parque p�blico desde el p�rrico 2,5% en el que estaba y, aunque en estos �ltimos a�os han conseguido superar ligeramente el 3%, esta cifra es a�n rid�cula en comparaci�n con el 8% que marca la media europea o con el nivel de otros lugares como Pa�ses Bajos (30%), Suiza (25%) o Austria (24%).Espa�a est� a la cola de Europa, pero hubo un momento en el que esto no fue as�. La vivienda de protecci�n oficial (VPO) no es una figura nueva en el mercado residencial de nuestro pa�s. Sus or�genes se remontan a los primeros a�os de la dictadura, con un proceso de industrializaci�n por delante y un �xodo rural que llev� a miles de ciudadanos a las ciudades y sus periferias. En 1939 se crea el Instituto Nacional de la Vivienda, aunque hubo que esperar hasta 1954 para que naciera la vivienda de protecci�n oficial como tal. A finales de la d�cada de los 50, el Plan de Estabilizaci�n le dio el impulso definitivo. El objetivo entonces era destinar la vivienda p�blica y social hacia la propiedad y no el alquiler para favorecer la integraci�n en los n�cleos urbanos, eliminar el chabolismo, absorber mano de obra e impulsar la econom�a. Ya en democracia, en los primeros a�os 80, el Estado recurre a la VPO para facilitar el acceso a la compra, hasta el punto de que este modelo llega a ser el predominante entre la obra nueva. A partir de los 90, la tendencia cambia y pierde peso en el c�mputo total, pese a lo cual el ritmo de producci�n sigue siendo considerable hasta los primeros 2000. S�lo la burbuja desploma su construcci�n y as� ha llegado a nuestros d�as.�Cu�ntas hay?Una de las grandes inc�gnitas que rodea al modelo de VPO en Espa�a es su cantidad, porque ni las comunidades ni el Gobierno tienen un recuento sobre las cifras y el estado en el que se encuentra el parque p�blico. �Cu�ntas viviendas protegidas se han construido en Espa�a? En una reciente y exhaustiva investigaci�n realizada por Civio, la organizaci�n period�stica sin �nimo de lucro especializada en analizar lo p�blico, aseguran que desde 1991 hasta 2025 se han construido 1,5 millones de viviendas protegidas en el pa�s; a ellas se suman otras 1,42 millones levantadas entre 1979 y 1990, y 1,89 millones m�s de 1968 a 1978. En total: 4,81 millones de viviendas protegidas desde 1968. Sin embargo, la gran mayor�a de los 3,31 millones anteriores a 1991 ha pasado al mercado libre.Del mill�n y medio que se han construido desde 1991, s�lo 147.653 tienen protecci�n permanente; las dem�s nacieron con plazos de entre 7 y 30 a�os, tras los cuales pasan al mercado libre. Casi 400.000, como m�nimo, ya han perdido su protecci�n, aunque la propia organizaci�n apunta que otro medio mill�n podr�an haberse descalificado voluntariamente de forma anticipada, y en adelante, entre 2026 y 2030, otras 341.487 perder�n su protecci�n. Es decir, para finales de 2030 se habr� perdido la mitad del mill�n y medio de viviendas protegidas construidas desde 1991, lo cual explica porqu� Espa�a no dispone de un parque p�blico de vivienda que permita al Estado afrontar la actual crisis de otra forma que no sea limitar los precios del alquiler, improvisar soluciones que acaban frenadas por los tribunales o tirarse los trastos pol�ticos entre instituciones. Por qu�, en definitiva, la vivienda protegida p�blica cada vez protege menos y es menos p�blica.El �ltimo Plan Estatal 2026-2030 aprobado por el Ministerio de Vivienda y dotado con 7.000 millones de euros pone en el centro la construcci�n de vivienda protegida con dos diferencias cruciales respecto a lo que se hab�a hecho hasta ahora: que se destine mayoritariamente al alquiler a precios asequibles (en lugar de la propiedad) y que su protecci�n sea irreversible, esto es, que nunca pase al mercado libre (nada de descalificaciones). �Ser� suficiente? El sentir general entre expertos y analistas del sector es que no.Para Jorge Galindo, director de EsadeEcPol, se queda corto. De los 7.000 millones, el Gobierno aporta el 60% y las comunidades el 40% restante. "Deber�an haber destinado, al menos, un 80%. Hay cierto desacople con el diagn�stico que hacen de la situaci�n. Un plan que no moviliza al m�ximo el parque de alquiler protegido parte de un error", responde a preguntas de Actualidad Econ�mica.En su opini�n, es indudable que la vivienda de protecci�n p�blica forma parte de la soluci�n ante el acuciante problema de accesibilidad en Espa�a, precisamente porque quienes se est�n quedando en peor situaci�n de habitabilidad son los hogares con peor perfil de ingresos y porque el "d�ficit de vivienda actual frente a la oferta es demasiado grande como para que lo cubra s�lo el mercado o s�lo el Estado".Galindo suscribe la teor�a de que debe ser una vivienda p�blica destinada al alquiler social y asequible que se mantenga con precio protegido para siempre. "En mi libro Tres millones de viviendas (Debate) tengo una posici�n n�tida a favor de esto, porque no es que no hayamos hecho VPO en Espa�a, es que se hizo para ponerla a la venta y a los a�os qued� libre. Es una elecci�n pol�tica que se tom� hace d�cadas en el pa�s y se ha mantenido con gobiernos de todo signo, por eso ahora tenemos este d�ficit gigantesco de vivienda social".Ignacio Ezquiaga, Doctor en Ciencias Econ�micas y Empresariales por la UAM y colaborador de Funcas, define el Plan Estatal como "muy ambicioso", si bien advierte de que en �ltimo t�rmino son las autonom�as y los ayuntamientos los que tienen que ejecutarlo, poner el suelo para levantar vivienda de protecci�n y facilitar las licencias. "Es un desaf�o enorme", se�ala.De hecho, varias comunidades aut�nomas han firmado el plan a rega�adientes porque no les gustan las condiciones pero ninguna quiere perderse su parte del pastel. "El Gobierno ha puesto como condici�n que la protecci�n sea irreversible y no creo que resulte problem�tico que las CCAA acepten esa premisa. De lo contrario, �cu�l ser�a su voluntad? �Regalar�n vivienda libre a gente a la que les toca por sorteo, en el mejor de los casos?", se pregunta el colaborador de Funcas.Cambio de modeloEl otro desaf�o, a su parecer, es cambiar el modelo de vivienda protegida en Espa�a y para eso concibe el Plan Estatal como "una oportunidad" no exenta de obst�culos. "Es dif�cil porque supone pasar de un modelo de propiedad a otro de alquiler y cambiar de lo reversible a lo irreversible. Se necesita tambi�n un cambio cultural porque mucha gente piensa que la vivienda protegida es un gasto para el sistema p�blico, cuando en realidad en 17 o 18 a�os las rentas del alquiler permiten recuperar la inversi�n y empezar a generar ingresos... siempre que el suelo sea gratis, claro". Por �ltimo, se�ala tambi�n el reto de conseguir un modelo "que encuentre la legitimidad social, que sea transparente, garantista y que funcione".Tampoco eso es f�cil. La vivienda de protecci�n oficial ha estado hist�ricamente rodeada de sospechas y los casos m�s recientes no contribuyen a revertir esa desconfianza. En Alicante, la Justicia investiga el pelotazo que habr�a permitido a varios cargos del ayuntamiento de la ciudad y a sus familiares acceder a viviendas protegidas a precios que rondan los 200.000 euros en una urbanizaci�n de lujo con piscina y pistas deportivas en uno de los barrios m�s codiciados de la urbe.En M�laga, la pol�mica gira en torno a una promoci�n protegida impulsada por el ayuntamiento y la promotora privada Lagoom Living, cuyos requisitos de acceso establecen un sueldo m�nimo de m�s de 4.400 euros al mes, la adjudicaci�n sin sorteo y por orden de llegada de las solicitudes.En Madrid, el Plan Vive impulsado por la Comunidad ha sido bien reconocido por pol�ticos y buena parte del sector promotor y constructor, pero eso no le ha evitado ser objeto de cr�ticas por sus elevados precios o por las calidades de los inmuebles, que han provocado que muchos adjudicatarios hayan terminado rechazando la adjudicaci�n.Estos casos pueden llevar a plantear la duda de si no estamos ante un modelo fallido, un espejismo, o de si tiene sentido persistir en un sistema que se cre� hace d�cadas pero que no da respuesta al problema de ahora. "La visi�n actual puede sesgarnos un an�lisis del modelo que en su momento se plante� con otras finalidades como acabar con el chabolismo, acompa�ar el crecimiento de la econom�a espa�ola o proporcionar a las clases medias viviendas asequibles", reflexiona Ignacio Izuzquiza. "Fue uno de los elementos contra la desigualdad social, pero ha resultado tambi�n muy injusto porque a quien le toc�, bien, y a quien no le toc�, nada. La vivienda protegida de los �ltimas d�cadas es un regalo que les ha hecho el contribuyente a sus due�os. Se hizo un gran esfuerzo para crear esa vivienda y se ha convertido en un regalo porque el precio de la vivienda ha subido brutalmente y se ha convertido en libre cuando la distancia entre libre y protegida es brutal. Es decir, el tenedor de una vivienda protegida construida hace a�os tiene un patrimonio enorme y de ah� han bebido sus hijos, sus nietos... por eso creo que hay que eliminar la reversibilidad. Es un regalo demasiado suculento para quien adquiere una vivienda en esos t�rminos y eso ha deslegitimado las pol�ticas de protecci�n oficial. As� que en este sentido dir�a que la evaluaci�n es algo agridulce", concluye.El caso de Pilar y Manuel con su casera es otro ejemplo de la perversi�n en el uso de la vivienda protegida. "Cuando dise�as una pol�tica tienes que asegurarte de que va destinada a las personas que la necesitan. Hay que mejorar el dise�o de las pol�ticas para que no suceda que las viviendas de VPO acaban en manos de gente que no tiene ese perfil", advierte Jorge Galindo. No obstante, recalca tambi�n el lado positivo que la vivienda protegida ha dejado en las ciudades espa�olas durante d�cadas. "�El efecto m�s evidente? Se ha creado una sociedad de clases medias con propiedades y las ciudades se han configurado con una segregaci�n urbana menor. En Espa�a, a diferencia de lo que ocurre en lugares como Francia, no hay tantos barrios excluidos de la din�mica urbana y eso se debe a la pol�tica de vivienda de las �ltimas d�cadas", reflexiona.No es un apunte menor. Algunos de los grandes promotores y constructores involucrados en la producci�n de la vivienda de protecci�n que se ha hecho en los �ltimos a�os en Espa�a confiesan a este medio que los propios ayuntamientos no se lo ponen f�cil a la hora de edificar proyectos m�s asequibles en sus ciudades por temor a un doble efecto: de un lado, introducir viviendas protegidas y sociales en una zona puede generar conflictos con los vecinos que ya residen en ella por temor a cierta guetizaci�n. Por otro lado, la asequibilidad de las nuevas viviendas puede devaluar las casas que ya existen en esas �reas, con la consecuente p�rdida patrimonial de sus due�os. "Ambas cosas pueden tener consecuencias electorales y ning�n alcalde o alcaldesa quiere enfrentarse a eso", aseguran. El pr�ximo a�o habr� elecciones y todos tendr�n que calibrar entonces si merece la pena asumir esos riesgos para intentar aliviar la crisis de vivienda nacional.