Hubo que esperar casi medio siglo para que España tuviera una primera ley estatal de vivienda. Fue el 24 de mayo de 2023 cuando entró en vigor, hace exactamente tres años. No fue fácil sacarla adelante. Le precedieron meses de negociaciones, pero, finalmente, poco antes de que se convocaran elecciones, EH Bildu y ERC dieron su voto a favor.PublicidadLa norma pretendía ser una hoja de ruta con la que las comunidades autónomas pudieran impulsar la construcción de vivienda pública y poner coto al alza de los alquileres. Se incluyeron novedades, como la posibilidad de declarar zonas de mercado tensionado. También se definió por primera vez lo que era "un gran tenedor" –cualquier propietario con más de cinco inmuebles– y se ideó un impuesto a las casas vacías."A mí el balance de estos tres años me parece evidente. Hay gobiernos autonómicos que están aprovechando la ley estatal, y su ciudadanía lo está notando positivamente, y otras que no", argumenta Javier Burón, autor de El Problema de la Vivienda. El experto defiende la norma y cree que sólo se está poniendo el foco en el mapa de ciudades tensionadas, cuando va mucho más lejos. "Es el resultado de muchas décadas de políticas públicas e intenta poner en pie temas como las reservas de suelo para vivienda protegida o los bancos públicos de suelo", sostiene.Por su parte, para Alba Agraz, politóloga de Ideas en Guerra, la ley ha servido para demostrar que "intervenir el mercado del alquiler funciona", aunque también ha puesto de relieve que "la regulación por sí sola no basta": "Donde se ha aplicado, la situación ha mejorado respecto al resto del estado. Sin embargo, España sigue teniendo un problema enorme de vivienda asequible, especulación y fondos de inversión. Estamos hablando de un mercado que no está únicamente tensionado, sino completamente roto".De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística, el precio de compraventa de una casa ha aumentado casi un 30% desde 2023. En cuanto a los alquileres, se ha registrado una subida media del 2,5%, que asciende hasta el 8,8% en los contratos nuevos. "Los precios siguen siendo desorbitados, incluso donde se ha desplegado toda la normativa, como en Catalunya. Había muchas expectativas y podemos decir que se ha defraudado a mucha gente", considera Víctor Palomo, abogado especializado en Vivienda y miembro del Centro de Asesoría y Estudios Sociales.PublicidadUno de los problemas, a su juicio, es que no se está respetando la regulación. "Todo el mundo hace lo que le da la gana y no hay sensación de que existe un control o de que se esté sancionando de forma efectiva. Sigue habiendo cientos de pisos turísticos ilegales, siguen cobrándose honorarios, sigue sin ofrecerse alternativas habitacionales a las personas vulnerables", señala.Solo cinco comunidades declaran zonas tensionadasCatalunya, Navarra, Euskadi, Asturias y Galicia. Son los únicos gobiernos autonómicos que han aprobado esta medida en sus territorios. "Toda la Comunidad de Madrid podría ser una zona tensionada, lo mismo pasa en Mallorca, por poner dos ejemplos", subraya Palomo. El problema, según el jurista, es que, aunque el texto legal define los baremos que convierten a un área en tensionada, deben ser las autonomías, previa solicitud de los ayuntamientos, las que den el visto bueno.El resultado es que decenas de localidades que cumplen con los requisitos no se han podido acoger a la medida. Los Gobiernos autonómicos del PP firmaron un documento en 2024 negándose aplicarla, a pesar de que decenas de localidades han enviado la solicitud. En el caso de Galicia, solamente A Coruña ha conseguido ser incluida en el listado de zonas tensionadas. En Canarias, varias localidades han actuado en esta dirección, pero de momento no lo han conseguido. En el caso de su capital, el Ejecutivo regional exigió al consistorio subsanar algunos aspectos de su solicitud para conseguir pasar el filtro.PublicidadEn Madrid, varias ciudades están buscando fórmulas para esquivar el bloqueo del consistorio de Ayuso. Rivas ha optado por ir a los tribunales, después de que el gobierno regional se negase a tramitar su petición. Otros Ayuntamientos, como el de Getafe, también están dando pasos similares y han pedido que se modifique la ley, para que no tengan que ser las comunidades autónomas las que tengan la última palabra.Frente al bloqueo que aplican algunas regiones, la Generalitat fue pionera en incluir en este listado hasta 300 municipios, donde vive aproximadamente un 90% de la autonomía. En ellos se puede topar el aumento de los alquileres o aplicarse prórrogas a los contratos de hasta tres años. En 2024 –el primero de aplicación– las rentas subieron de media un 0,8% en las zonas con esta catalogación, frente al 5,7% que se registró en el resto. En Navarra, donde una veintena de ubicaciones ya han sido incluidas en este mapa, según los últimos datos oficiales, los precios se han reducido un 7%, pasando de los 837 euros de media a 778."En estos lugares, caen los precios y no baja el stock, como se quiere hacer ver. No hay que caer en el juego este de cuantas más viviendas hay en oferta mejor para todos, ni comprar los datos por trimestres", afirma Javier Burón, que es director de la empresa pública navarra Nasuvinsa. A su juicio, la clave está en el número de familias que son inquilinas, "una variable que no ha dejado de crecer" en Catalunya, en Navarra, en Euskadi o en Asturias. Por el contrario, "en el resto de regiones los precios siguen desbocados". "Si la política de vivienda de Ayuso fuera la correcta estaríamos viendo los resultados a la inversa", remarca.Son soluciones similares a las que defendía el pasado miércoles en un foro organizado por el Ministerio de Consumo la vicepresidenta de Navarra, Begoña Alfaro. La dirigente reconocía que se había registrado "una pequeña reducción" en la oferta de arrendamientos, que se explicaba por una "mayor estabilidad" en los contratos entre inquilino y propietario. Es decir, las familias permanecen más tiempo en sus hogares.Lo que queda por hacer: el alquiler de temporadaVíctor Palomo considera que no haber incluido los contratos de temporada en esta ley estatal ha sido "un pecado original". Esta fue una de las principales discusiones entre los socios de Gobierno, pero se acabó quedando fuera. "Se sabía que si se dejaba una excepción a la aplicación de los topes sería utilizada por todo el mundo para especular. Y es lo que está pasando, que vemos cómo los alquileres de temporada están disparados", añade.En Catalunya, tras dispararse más de un 56% las ofertas de este tipo, la Generalitat decidió limitar estos contratos por el índice oficial que rige a los arrendamientos de larga estancia. Es el mismo criterio que, desde hace unos meses, deben seguir los llamados coliving. La misma medida ha anunciado recientemente Navarra, que también va a desplegar un equipo de inspección. En la comunidad foral, según su último balance, el peso de esta modalidad pasó de representar un 5% en 2024 a un 11% en 2025."Este fue, sin duda, uno de los grandes agujeros de la normativa", coincide Alba Agraz. La politóloga explica, que no sólo se está usando esta forma jurídica para esquivar la regulación y subir los precios, sino que gran parte de los contratos temporales son fraudulentos. "La siguiente línea a trabajar, sin duda, deben ser estos tipos de contratos, junto con un control real de los pisos turísticos y un aumento del parque público de vivienda. Mientras las casas sigan en manos de la especulación, seguirán arruinando la vida de generación tras generación", concluye.