Il decreto legge sul Piano Casa, pubblicato da un paio di settimane, è ora in Parlamento. In un recente evento a Brescia a cui ho partecipato, il sottosegretario alla presidenza del Consiglio Alessandro Morelli ha indicato la disponibilità del governo a considerare emendamenti per migliorarlo. Non ne mancheranno per un provvedimento in uno dei settori più critici della società e dell’economia italiana. Cosa si può dire di questo decreto? Mi limito ad alcuni punti.Un merito del decreto è quello di aver formulato un piano che prima mancava. Non è cosa da poco. Ma è un buon piano? L’obiettivo è adeguato? La prima parte, quella relativa alla riqualificazione delle case popolari da ristrutturare, è abbastanza chiara: 60.000 case da rendere disponibili in tempi brevi con l’assegnazione di risorse pari a quasi un miliardo e la nomina di un Commissario preposto a questo fine. Ma il governo ha anche parlato di 100.000 nuove case da rendere disponibili, nel corso dei prossimi dieci anni, per quella fascia “grigia” di famiglie che non si possono permettere abitazioni a prezzo di mercato, ma che hanno un reddito tale da escluderle dalle case popolari. Sono diecimila case all’anno per tutta Italia. Non è ovvio che questo sia sufficiente. Per la sola Milano avevo stimato un paio di anni fa che il fabbisogno annuale di nuove case era tra le 5.000 e le 9.000 unità, anche se questo era il fabbisogno totale, non solo quello della fascia grigia. Sarebbe utile se il governo spiegasse come è arrivato a ritenere che 10.000 abitazioni “grigie” ogni anno sia un obiettivo adeguato.Sia come sia, per assicurare la disponibilità di tali abitazioni la strategia adottata è principalmente quelle del partenariato pubblico privato. Il privato costruisce case beneficiando di certe semplificazioni burocratiche, purché il 70% delle case costruite siano vendute o affittate a prezzi o canoni inferiori almeno del 33% a quelli di mercato. E questo è il punto cruciale. Sviluppatori privati considereranno profittevoli progetti con tali vincoli? O le relative gare andranno deserte? Un paio di anni fa avevo calcolato che, con sconti solo di poco superiori (38%), i progetti di sviluppo a Milano diventavano convenienti solo se la parte calmierata non superava il 30% circa. Il decreto fissa invece un minimo del 70%. Ci sono due circostanze che potrebbero facilitare l’adesione del privato a un tale progetto. La prima sono le semplificazioni procedurali previste dal decreto che possono ridurre notevolmente i tempi di attesa (questi rappresentano ora il 60% circa dei tempi di realizzazione di un progetto). E, come sappiamo, il tempo è denaro. La seconda, l’articolo 9, comma 4 del decreto prevede che la superficie utile del programma di sviluppo possa essere incrementata fino al 35%, rispetto a quella dell’area che viene riqualificata. Il che non è poco. Purtroppo, non è affatto ovvio che questi vantaggi possano essere adeguati di fronte a una percentuale (il 70%, appunto) di case a prezzi o affitti calmierati. Fra l’altro alcune delle semplificazioni previste sono riservate a progetti, per importi di almeno un miliardo, che coinvolgono capitale estero (il perché di questa limitazione non è chiaro).Tutto sommato ci sono ancora troppe cose da chiarire per valutare la validità di un piano che, quasi certamente, subirà cambiamenti non irrilevanti durante il suo iter parlamentare.