La noche del 15 de julio de 2008, la promotora de viviendas Martinsa-Fadesa, arrastrada por la crisis y el reventón de la burbuja inmobiliaria, se declaró insolvente y se acogió al concurso de acreedores, incapaz de hacer frente a sus pagos. Debía 5.200 millones de euros: el mayor concurso de acreedores de la historia de España hasta ese momento. Al día siguiente, en cuanto supo la noticia, un fontanero que trabajaba como autónomo, subcontratado de Martinsa-Fadesa, convencido de que no iba a ver un euro por su obra, desgajó los radiadores que había colocado en algunas casas de una urbanización que la inmobiliaria desarrollaba en Buniel, una localidad de 600 habitantes cercana a Burgos. No cobraría nada, pero por lo menos salvaba los materiales. El carpintero que había colocado los marcos de las ventanas y las puertas pensó lo mismo, igual que el albañil que había retechado algunas de las casas. Buena parte de esta urbanización estaba a punto de terminarse, pero aquel día su destino giró y empezó a sufrir una regresión rumbo al caos: a los profesionales subcontratados siguieron los expoliadores, que se hicieron con el cobre de las tuberías, los azulejos de las cocinas o las tapas de las alcantarillas. En la última etapa de la degradación hay quien se acerca desde hace años para dejar ahí un sofá viejo, los montones de cascotes de una obra, una nevera que no funciona o ruedas de coche y de tractor que ya no quiere nadie. La urbanización, de aproximadamente 1.000 viviendas, muchas de las cuales estuvieron a un paso de ser elegantes chalés pareados, se ha convertido en un conjunto de casas enseñando el esqueleto y en un vertedero. Y en un problema mayor para el pueblo y en permanente dolor de cabeza para su alcalde, Jesús Díez, de Ciudadanos. Las viviendas a medio hacer languidecen al lado de la autopista que va a Valladolid y se deterioran según pasan los días en su carrera hacia la ruina. Mientras, alquilar un piso en Burgos, por lo general, es difícil, como en el resto de España; y caro: cuesta 1.000 euros un piso de 100 metros cuadrados de media, según el portal Idealista. Lo mismo ocurre para comprar: por menos de 300.000 euros es casi imposible encontrar algo. Lo que ocurre en este pueblo de Burgos no constituye un caso único. Según un estudio del Ministerio de la Vivienda publicado en 2025, en España hay más de 100.000 viviendas repartidas en urbanizaciones fantasma del tamaño de la de Buniel. Un ejemplo: en el término municipal de Fortuna, en Murcia, más allá del polígono industrial, empezó a levantarse en 2005 un complejo denominado pomposamente Fortuna Hill Nature & Residential Golf Resort que iba a albergar casi 3.000 viviendas. En 2009 quebró la inmobiliaria que lo llevaba a cabo. Hoy es una ciudad vacía compuesta de hileras de adosados fantasmagóricos en medio de una paramera desértica: los habitantes parecen haber huido tras una catástrofe nuclear o una epidemia vírica. Olvidado lo del Hill Resort, la zona se conoce de nuevo por su nombre de siempre, Las Lamparillas. Otro ejemplo: en la cima de una loma del término municipal de Pego, en Alicante, sobresalen cerca de 1.000 viviendas vacías que también son herederas de la quiebra de Martinsa-Fadesa. Rodean lo que fue en su tiempo un piso piloto que, como el resto de la urbanización, ha sido minuciosamente desvalijado. Desde aquí hay una preciosa vista del valle e, incluso, se alcanza a ver el mar. El estudio del Ministerio de Vivienda se denomina Sectores Residenciales en España y es, entre otras cosas, una radiografía pormenorizada de los suelos pendientes de edificar en el país. En uno de los apartados se mencionan las áreas de desarrollo con una cantidad de 1.000 o más viviendas, “en zonas urbanizadas y en fase avanzada de edificación”, pero cuyas casas no han sido terminadas. Esto es: urbanizaciones fantasma con casas a medio hacer como la de Buniel, Pego o Fortuna y que, en la inmensa mayoría de los casos, están congeladas desde el día en que la crisis inmobiliaria de 2008-2009 las paralizó. El informe también apunta otro dato determinante: hay suelo urbanizado, esto es, con farolas y calles -aunque sin edificaciones levantadas- para aproximadamente 390.000 viviendas repartido por España. Estas cifras son especialmente amargas cuando se colocan al lado de otra: el Banco de España calcula que faltan casi 700.000 viviendas para satisfacer la demanda galopante que hace que los precios se disparen. Todas estas urbanizaciones fantasma son parecidas desde lejos. Desde cerca, cada una es diferente y carga con su montaña de despropósitos. Algunas se han deteriorado tanto que vale más echarlas abajo y construir de nuevo. No es el caso aún de la de Buniel. El alcalde Jesús Díez, accede, con cierta resignación, a mostrarla. Si se va en coche, hay que desviarse en la última rotonda del pueblo, siguiendo la indicación “camino agrícola”. En realidad, no es un camino agrícola. De hecho, la carretera que nace de la rotonda desemboca en una colección de calles asfaltadas, amplias, con aceras y farolas. La maleza y los arbustos salvajes han tomado todos los rincones y es cierto que hay que andarse con ojo porque faltan todas las tapas de las alcantarillas -alguien las robó para fundirlas y venderlas- y las ruedas pueden quedar atascadas en el agujero. Algún ciclista ya se ha caído y el alcalde teme que cualquier día puede acontecer una desgracia. Hay quien ha echado bolsas de basura en el agujero de la alcantarilla, sin saber -o sabiendo- que hay canalizaciones que, en teoría, deberían funcionar. Hay redes de albañilería colgadas de algunos de los tejados, como si se hubiera dejado de construir ayer y no hace más de 12 años. Hay escaleras interiores de casas sin fachadas que suben dos pisos hasta desembocar en nada: todo un símbolo de la construcción y de la urbanización entera.Díez lo ha enseñado ya muchas veces (lleva siendo alcalde siete años). “Hubo un tiempo en que hubo un vigilante, que estaba más en el bar que aquí, claro. Pero ya no. Y otro año pusimos una valla que rodeaba todo el recinto: duró un día, porque los agricultores utilizaban muchas de estas vías para ir a sus campos en los tractores; así que aquí entra el que quiere”, explica Díez. Con la misma resignación de toda la mañana augura que para conseguir que todo este montón de viviendas y edificios muertos renazcan y se conviertan en la ciudad de casi 3.000 habitantes prevista es necesario que se produzca un milagro: “Que se pongan de acuerdo los dueños de esto”. Los “dueños de esto” son los antiguos acreedores de Martinsa-Fadesa. De hecho, la propiedad de toda esta ruina contemporánea está repartida, en porcentajes variados, entre muchos: hay, entre otros, sociedades inmobiliarias creadas para hacerse con los solares y edificios heredados por los bancos durante la crisis, como Divarian Propiedad SA, que posee el 40,30% de la tarta de Buniel, o Land Company 2020, que regenta el 6,47%; hay también firmas especializadas en la compraventa de créditos financieros, como Blackstorm Elite, que posee el 1,11%. Y hasta un despacho de abogados, Fortuño Gil, con el 14,7%. También figura en la nómina de propietarios la Sareb, conocido como el banco malo, la entidad estatal creada en 2012 para absorber y liquidar los activos inmobiliarios y financieros considerados tóxicos que guardaban los bancos y cajas de ahorros rescatados durante la crisis financiera, esto es, pisos y edificios que nadie quería procedentes de bancos quebrados. La Sareb posee el 17,77% de la urbanización fantasma de Buniel. Y el Ayuntamiento, en calidad de propietario último de los viales y las calles, también atesora el 8,82%.Llegar a un acuerdo entre semejante galimatías de propietarios es una tarea hercúlea. Y más para un Ayuntamiento pequeño como el de Buniel, el más interesado, en el fondo, en que esto se mueva. “Aquí viene mucha gente con corbata representando a estos propietarios y dicen que no tienen dinero, que no hay un estudio de viabilidad, que carecen de fondos, que si esto y que si lo otro. Lo que no tienen es ganas. Y nosotros no podemos hacer ni siquiera un estudio de viabilidad: eso cuesta al menos un millón de euros y nosotros no tenemos eso. Yo tengo 11 empleados en el Ayuntamiento”, protesta el alcalde. “Y menos mal que nosotros no acabamos por recepcionar la urbanización, como nos pedían, porque si fuera así, nos veríamos obligados a dar agua y luz al hombre invisible. Así que lo único que podemos hacer hoy por hoy es denunciar el asunto y enseñarlo, una y otra vez”, añade, mientras señala con el dedo un tresillo roto que alguien ha dejado en medio de la calle abandonada de la urbanización, al lado del agujero de una alcantarilla sin tapa: “Ya es una cuestión de salubridad: de medio ambiente”.El economista y experto en el sector inmobiliario Ignacio Ezquiaga asegura que con la falta de vivienda que existe en el país es un auténtico desperdicio que todas estas ciudades fantasma se deterioren año a año de esa forma tan evidente y gratuita. “Hubo un primer paso durante la crisis de 2008, que fue cuando el Estado salió al rescate de bancos y entidades financieras para evitar el colapso; ahora debe darse otro paso importante: poner a trabajar todo ese suelo urbanizado: hay suelo para 390.000 casas en suelo urbanizado pero vacío y casi 100.000 casas a medio levantar. Es una inmensa bolsa de terrenos en manos muertas. Para casos como el de Buniel, y muchos otros, debería llevarse a cabo una expropiación forzosa para revertir la situación”. Hay urbanizaciones que coquetearon con el vacío, como Seseña (Toledo) o Mar Tirreno, en Pulpí, Almería. La diferencia es que las obras -por lo menos de una parte- se terminaron cinco minutos antes de que estallara la crisis. Y eso permitió que llegaran los primeros colonos. En el caso de la urbanización fantasma de La Fortuna, en Murcia, en medio de la paramera de Las Lamparillas, las obras se paralizaron, para su desgracia, poco antes del estallido de la burbuja por la suspensión de pagos de la inmobiliaria Promociones Eurohouse, a la que mordían unas deudas de más de 200 millones de euros. Las cerca de 3.000 viviendas medio construidas, en su inmensa mayoría chalés pareados, que miran ahora hacia un paisaje hostil de arbustos y montículos pelados, iban destinadas a ingleses de clase media o media-baja que no podían costearse una casa ni en segunda ni en tercera línea de playa (La Fortuna se encuentra a 70 kilómetros de la costa). El precio iba a rondar, aproximadamente, entre los 150.000 y los 200.000 euros. Ahora mismo, los propietarios de la urbanización, según un técnico de Urbanismo del Ayuntamiento de La Fortuna, son “los miembros de la junta de compensación”, esto es, los herederos de los deudores de la inmobiliaria, sin aportar más detalles. Añade que el estado de los chalés es bueno y que la viabilidad de la urbanización es “posible”. Magdalena Rico, abogada de Murcia que ha defendido a afectados por un caso parecido en otra urbanización fracasada, Trampolín Hills, no muy lejos de La Fortuna, asegura que incluso en la actualidad los 3.000 chalés fantasma de La Fortuna, acabados, tendrían salida en el mercado a razón de 175.000 euros.A 180 kilómetros de La Fortuna, subiendo por la costa, en una montaña cercana al municipio alicantino de Pego, de 10.000 habitantes, se encuentra la urbanización muerta de Penya Roja. Son 1.000 viviendas hermanas de las de Buniel o La Fortuna. Aquí faltan también las tapas de las alcantarillas, parte de las farolas, todo lo que se puede vender en un mercado clandestino. Hay grafitis espectaculares, dignos de una exposición. La concejal de Urbanismo, Laura Castellà, describe y señala las viviendas con la misma sensación de impotencia que el alcalde de Buniel. También en este caso la quiebra y el viraje hacia la ruina llegó esa noche de 15 de julio de 2008, porque también este conjunto de casas eran propiedad de la gigantesca Martinsa-Fadensa, que fue regando de monstruos dormidos de ladrillo parecidos la geografía del país. La colina que acoge la urbanización, también llamada Penya Roja, es preciosa. El clima, esta tarde de abril, una bendición del cielo. “Tiraron la montaña abajo para hacer esto”, protesta Castellà. Sin embargo, en el caso de Pego, parece divisarse una solución: un constructor de la zona, el grupo VAPF, especializado en viviendas turísticas de lujo, compró en 2020 las casas a medio hacer y los derechos de rehabilitar la urbanización tras pagar 14 millones de euros a los dueños del terreno (antiguos propietarios del suelo que recibieron una vivienda a cambio, inversores, herederos de las deudas de Martinsa-Fadesa, el Ayuntamiento…el mismo lío que el Buniel). Pero, según explica Castellà, el grupo VAPF, que hace un mes presentó un proyecto de rehabilitación, es quien se encarga ya, por lo menos, de la vigilancia y el mantenimiento de la urbanización. “Los ecologistas no están de acuerdo. Quieren que se tire todo. Pero la montaña ya nunca va a volver a ser lo que era. No se puede volver atrás. Si yo tuviera que aprobar esto de la nada, no lo aprobaría, claro. Dejaría la montaña virgen, intocada”, explica. E, indignándose por momentos contra un enemigo invisible, se pregunta: “Pero ahora, ¿qué hago con esto?” —y señala las filas de viviendas echadas a perder, una rotonda que hay que adivinar, un viejísimo balancín rojo comido por la maleza en el que seguramente no se ha montado nunca un niño— “¿Me puede decir alguien qué hago con esto?“