El reglamento aspira a librar a los municipios del riesgo legal de intervenir el mercado de vivienda cuando se determine que una zona est� tensionada.Europa entra de lleno en la gesti�n de la crisis de vivienda. Nueve meses despu�s de hacer p�blica su gran estrategia para abordar este problema que asola a todo el continente, la Comisi�n Europea est� lista para materializar sus primeras acciones realmente tangibles con su nueva Ley de Vivienda Asequible.Bruselas presenta ma�ana un reglamento que, seg�n ha podido saber EXPANSI�N, dotar� a los ayuntamientos de las herramientas legales y la certidumbre jur�dica necesaria como para intervenir el mercado en las zonas en las que se considere que los alquileres tur�sticos de corta duraci�n tensionan el mercado. Se trata de los promovidos por grandes plataformas como Airbnb o Booking, que en algunas zonas se han convertido a ojos de los legisladores en un problema para la compra o alquiler habitual.En la actualidad, cuando los municipios intentan intervenir o limitar los alquileres de corta duraci�n, se enfrentan a menudo a litigios en los tribunales hasta el punto de que algunos ayuntamientos han optado por mantenerse al margen. Bajo el nuevo marco legal de rango europeo, fuentes comunitarias entienden que las localidades dispondr�n de argumentos jur�dicos s�lidos que reducir�n dr�sticamente sus riesgos legales ante estas demandas.La nueva Ley est� planteada bajo la forma de un reglamento europeo. Esto significa que, una vez aprobada, ser� directamente aplicable en los Estados miembros sin necesidad de que estos tengan que trasponerla individualmente a sus legislaciones nacionales.Zonas de estr�sLa clave de esta ley est� en la declaraci�n de �reas bajo estr�s, una denominaci�n que permitir� la intervenci�n del mercado en cualquier punto de la zona europea siempre que se cumplan las condiciones previstas. La Comisi�n Europea no tiene intenci�n de designar de forma directa qu� ciudades o regiones espec�ficas de Europa tienen su mercado de vivienda en una situaci�n de estr�s, pero el texto legislativo s� dejar� preceptos claros que los ayuntamientos podr�n declarar.Fuentes conocedoras de los �ltimos coletazos del debate en la Comisi�n Europea aseguran que la f�rmula para calcular el estr�s de vivienda no consistir� en pura aritm�tica, sino en la aplicaci�n de un marco de principios comunes. En ese sentido, dos preceptos emergen sobre el resto: la dificultad para pagar la vivienda (calculada como a�os de salario necesarios para abonar el precio) y la falta de oferta de inmuebles dedicados al alquiler a largo plazo o a la venta.El l�mite a la proporci�n de pisos tur�sticos, la prohibici�n de la actividad de grandes operadores y la suspensi�n de licencias ser� posible bajo este marco. Sin embargo, la regulaci�n no obligar� en ning�n caso a tomar medidas concretas, algo completamente discrecional.Cualquier medida restrictiva que se derive de la declaraci�n de estr�s, como limitar el n�mero de noches de alquiler tur�stico o incluso suspender la concesi�n de licencias, debe ser estrictamente proporcionada y tener sentido para la situaci�n espec�fica de esa zona."No es lo mismo Madrid, donde uno de los motivos de la falta de oferta puede ser la concentraci�n de alquileres tur�sticos, sobre todo en ciertas zonas, que Mil�n, donde el problema puede estar m�s vinculado a la rehabilitaci�n de edificios", expresan fuentes comunitarias.El propio texto legal guiar� a los ayuntamientos en esta proporcionalidad, aunque la Comisi�n Europea rechaza el papel de supervisora, una tarea que quedar� en manos de los tribunales. El objetivo del Ejecutivo comunitario es acelerar al m�ximo todos los procesos. Por ello, los municipios no tendr�n que notificar ni enviar solicitudes previas de aprobaci�n a la Comisi�n para activar las medidas, permitiendo que la respuesta a la crisis sea lo m�s r�pida y ejecutable posible.Finalmente, la definici�n formal de "�rea bajo estr�s" no estar� vinculada a la concesi�n directa de fondos de la UE.La espa�ola Teresa Ribera, vicepresidenta ejecutiva de la Comisi�n Europea para una Transici�n Limpia, Justa y Competitiva, ser� la encargada de presentar ma�ana esta propuesta legislativa.Una vez que lo haga, el Parlamento Europeo y el Consejo de la Uni�n Europea la valorar�n e introducir�n las enmiendas que consideren oportunas, probablemente centr�ndose en los criterios que determinan si una zona est� bajo tensi�n en t�rminos de vivienda o no, seg�n explican fuentes comunitarias.Situaci�n cr�ticaEn la Uni�n Europea, la crisis de acceso a la vivienda ha alcanzado niveles hist�ricos. Seg�n datos recientes del mercado inmobiliario, los alquileres en la UE registran un incremento acumulado cercano al 30% desde 2010 y han aumentado un 3% interanual, mientras que en la �ltima d�cada el precio de compra se ha encarecido una media del 60% en el bloque, frente a una subida salarial mucho m�s moderada. Adem�s, la compra de vivienda se aceler� un 5,1% interanual solo en el primer trimestre de 2026 y mantiene su tendencia al alza, con regiones metropolitanas e importantes capitales europeas, como Par�s o M�nich, con precios medios de obra nueva que superan con creces los 10.700 euros por metro cuadrado.En el caso de Espa�a, la situaci�n es muy similar, con niveles de precios de alquiler y compra que superan los registrados durante la burbuja. El alquiler medio en Espa�a ronda los 15,1 euros por metro cuadrado. Adem�s, la compra de la vivienda alcanza precios medios superiores a los 4.690 euros por metro cuadrado enregiones como Madrid.La Comisión Europea presentará, junto con su nueva Ley de Vivienda Asequible, un documento plagado de recomendaciones no vinculantes para los Estados miembros con el objetivo de que las apliquen para atajar la crisis social en la que han mutado las tensiones en el mercado de vivienda. Según detallan fuentes comunitarias, a diferencia de la propuesta legsislativa, que pone el foco en los alquileres turísticos, las recomendaciones se centrarán en la asequibilidad general, la necesidad de implementar una planificación racional para construir más vivienda y aumentar la oferta y planes de ayuda para la rehabilitación de viviendas vacías, un factor que actualmente agrava la presión sobre los precios en muchos vecindarios.El Ejecutivo comunitario no puede ir más allá de la fórmula de la recomendación en este ámbito, pues las competencias en materia de vivienda corresponden a los países y la institución presidida por Von der Leyen ha encontrado oposición y críticas feroces cada vez que ha intentado expandir su ámbito de actuación.Frente a esto, España tiene una gran parte de responsabilidad de la iniciativa europea en materia de vivienda después de pelear porque esta crisis llegara a cumbres como el Consejo Europeo y se nombrara a un comisario específico -Dan Jørgensen- para encargarse de la responsabilidad por primera vez en la historia.