La Ley de Vivienda Asequible europea se centra en dotar a las autoridades de armas legales para habilitar los l�mites a plataformas como Airbnb o Booking, pero fija una serie de condiciones.La propuesta europea de Ley de Vivienda Asequible es ya una realidad. La Comisi�n Europea ha presentado su nueva iniciativa legislativa para dotar de herramientas jur�dicas a los ayuntamientos que busquen lidiar con la crisis de la vivienda, especialmente en lo relativo a la limitaci�n de los alquileres tur�sticos de corta duraci�n, tal y como inform� EXPANSI�N el martes.En su propuesta, la Comisi�n permitir� a las autoridades nacionales intervenir de forma proporcionada el mercado de vivienda en las situaciones en las que est� probado que existe un �rea tensionada. As�, el l�mite a la proporci�n de pisos tur�sticos, la prohibici�n de la actividad de grandes operadores y la suspensi�n de licencias estar�n amparados bajo este marco.Sin embargo, la regulaci�n no obligar� en ning�n caso a tomar medidas concretas y Bruselas establece cinco requisitos que se deben cumplir antes de lanzar las medidas m�s restrictivas y que est�n vinculadas a la definici�n europea de esa �rea tensionada de especial vigilancia.1. El precio medio de transacci�n de una vivienda en el �rea, comparado con la mediana de los ingresos disponibles de la poblaci�n local, es igual o superior a un umbral de ocho a�os. Esa referencia la ha tomado la Comisi�n Europea como un criterio cuantitativo considerado justo para el conjunto de la UE, aunque el texto legal reconoce que podr�a valorarse en el futuro revisar la cifra para ajustarla a las condiciones de cada momento como, por ejemplo, a la inflaci�n.2. Al mismo tiempo, la relaci�n entre el precio de la vivienda y los ingresos anuales de la poblaci�n debe haber aumentado a lo largo de los diez a�os anteriores. Con ello, la Comisi�n Europea busca fomentar la proporcionalidad y la seguridad jur�dica evitando medidas muy intervencionistas por cuellos de botella en la construcci�n o sucesos puntuales, seg�n explican fuentes comunitarias.3. Adem�s, en uno de los pocos criterios valorativos, la instituci�n que preside Ursula von der Leyen apunta a que debe certificarse que "debe ser poco probable que la presi�n disminuya en los pr�ximos tres a�os, una cuesti�n analizada por el aumento o disminuci�n de la poblaci�n y la oferta de vivienda.4. Para implementar estas restricciones con el amparo de Bruselas, los ayuntamientos deber�n estar aplicando y haciendo cumplir activamente el Reglamento de la UE sobre alquileres de corta duraci�n, incluyendo sus sistemas de registro, verificaci�n e intercambio de datos, as� como las �rdenes de retirada de anuncios ilegales o sin n�mero de registro. Las medidas deben fundamentarse en un an�lisis que demuestre que ninguna otra alternativa menos restrictiva para el mercado interno habr�a sido igualmente eficaz y r�pida para aliviar la presi�n.Impulso a la ofertaPese a que la intervenci�n es el esp�ritu de la nueva normativa, Bruselas reconoce que "las restricciones al acceso o a la prestaci�n de servicios de alquiler de alojamiento a corto plazo, o a la adquisici�n y el uso de terrenos y propiedades residenciales, no bastan por s� solas para abordar las causas estructurales de la escasez de vivienda a largo plazo". Por ese motivo, el quinto requisito exige tomar medidas m�s estructurales.5. Las autoridades est�n obligadas a complementar cualquier restricci�n con pol�ticas destinadas a aumentar la oferta de vivienda a largo plazo, en particular de vivienda social y asequible. En ese sentido, la Comisi�n Europea no tiene competencias para exigir a los Estados miembros medidas concretas, pero ha publicado junto con la iniciativa legislativa una serie de recomendaciones como movilizar una mayor inversi�n para la construcci�n de vivienda, acelerar los permisos de construcci�n y rehabilitaci�n o favorecer la rebaja de los costes de los materiales.Cualquier medida restrictiva que se derive de la declaraci�n de estr�s, como limitar el n�mero de noches de alquiler tur�stico o incluso suspender la concesi�n de licencias, debe ser estrictamente proporcionada y tener sentido para la situaci�n espec�fica de esa zona. Las autoridades deben priorizar medidas menos restrictivas antes de recurrir a la prohibici�n total de adquisici�n. Se sugiere evaluar alternativas como l�mites cuantitativos, cl�usulas de derechos adquiridos o excepciones para evitar situaciones de vulnerabilidad extrema e incentivos fiscales."No es lo mismo Madrid, donde uno de los motivos de la falta de oferta puede ser la concentraci�n de alquileres tur�sticos, sobre todo en ciertas zonas, que Mil�n, donde el problema puede estar m�s vinculado a la rehabilitaci�n de edificios", expresan fuentes comunitarias.Por �ltimo, la norma blinda completamente la primera vivienda incluso cuando esta se destine brevemente al alquiler tur�stico en �reas de estr�s y situaciones puntuales al determinar que "queda estrictamente prohibido imponer restricciones sobre el alquiler de corta duraci�n cuando este se realice en la residencia principal del anfitri�n". La propuesta asume que este tipo de actividad no retira de forma permanente viviendas del mercado de arrendamiento de largo plazo.