Comprar una casa exige reservar dinero no solo para la entrada y los gastos de formalización. Antes de firmar las arras conviene calcular los impuestos, porque dos viviendas con el mismo precio pueden generar facturas fiscales muy distintas según quién las venda, si se trata de una primera entrega y qué beneficios autonómicos puede aplicar el comprador.La regla práctica inicial es sencilla: las viviendas usadas tributan normalmente por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales —ITP, técnicamente en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas—, mientras que la primera entrega de una vivienda nueva está sujeta a IVA y, cuando se formaliza en escritura pública, también a Actos Jurídicos Documentados —AJD—. El porcentaje del IVA es estatal, pero los tipos del ITP y del AJD dependen de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.“Los impuestos al comprar una vivienda dependen de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano”, resume Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales —REAF— del Consejo General de Economistas. Esa distinción, sin embargo, debe entenderse en sentido fiscal: una vivienda no tributa como nueva únicamente porque nunca haya sido ocupada o presente un aspecto reciente.Primer paso: comprobar si es realmente una primera entregaLa Agencia Tributaria considera primera entrega la adquisición al promotor una vez finalizada la construcción o rehabilitación. La operación puede dejar de tener esa consideración cuando el inmueble ha sido utilizado de manera continuada durante al menos dos años por una persona distinta del comprador. Por eso, antes de calcular el impuesto, conviene preguntar expresamente al vendedor y dejar documentado si la operación está sujeta a IVA o a ITP.Antes de calcular los impuestos, el comprador debe confirmar si la vivienda constituye una primera entrega, ya que de ello depende que la operación tribute por IVA y AJD o por ITP. Mane Espinosa / La Vanguardia“En la compra de vivienda de segunda mano, el comprador debe pagar el ITP, cuyo tipo varía según la comunidad autónoma”, explica Jurado. En Catalunya, el tipo general vigente es del 10% para inmuebles de hasta 600.000 euros. A partir de esa cantidad se aplica una escala progresiva: el exceso hasta 900.000 euros tributa al 11%; el tramo entre 900.000 y 1,5 millones, al 12%; y la parte que supere 1,5 millones, al 13%.Esto permite hacer una primera estimación. En una vivienda usada de 300.000 euros situada en Catalunya, el ITP general ascendería a 30.000 euros, siempre que la base fiscal coincida con ese importe. No siempre será así: cuando existe valor de referencia catastral, la base imponible es la mayor entre ese valor, el precio pactado y el valor declarado. Comprar por debajo del valor de referencia no garantiza, por tanto, que el impuesto se calcule sobre el precio pagado.Vivienda nueva: el IVA no llega solo“Si la vivienda es nueva y la vende un promotor, se paga IVA al tipo de gravamen del 10%, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al escriturar la adquisición”, señala Jurado.El IVA general de la vivienda nueva es, efectivamente, del 10%. El tipo baja al 4% exclusivamente en las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública; no basta con que el inmueble tenga cualquier modalidad de protección. El IVA incluye también hasta dos garajes y los anexos situados en el mismo edificio cuando se transmiten conjuntamente con la vivienda.En Catalunya, la escritura de una transmisión inmobiliaria sujeta a IVA tributa, con carácter general, por AJD al 1,5%. De este modo, si una vivienda nueva cuesta 300.000 euros y esa cantidad coincide con la base imponible, el comprador tendría que prever 30.000 euros de IVA y otros 4.500 de AJD: 34.500 euros en total.No debe confundirse este AJD de la escritura de compraventa con el impuesto correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario. En las hipotecas, el sujeto pasivo del AJD es la entidad prestamista, no el comprador de la vivienda.La pregunta que puede ahorrar 15.000 euros“Existen determinados supuestos en los que pueden aplicarse tipos reducidos o bonificaciones importantes”, destaca Jurado. Entre ellos cita a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, viviendas protegidas y adquisiciones en municipios con riesgo de despoblación. La condición esencial es que el beneficio esté previsto por la comunidad autónoma competente y que se cumplan todos sus requisitos.En Catalunya, una persona de 35 años o menos puede aplicar un ITP reducido del 5% cuando la vivienda vaya a convertirse en su residencia habitual y la suma de sus bases imponibles general y del ahorro, descontado el mínimo personal y familiar de la última declaración de IRPF relevante, no supere los 36.000 euros. En una compra de 300.000 euros, pasar del tipo general del 10% al reducido del 5% rebaja el impuesto de 30.000 a 15.000 euros. El ahorro sería, por tanto, de 15.000 euros.La normativa catalana también establece el tipo del 5%, con condiciones específicas, para familias numerosas y monoparentales, personas con un grado de discapacidad igual o superior al 65% y víctimas de violencia machista. La vivienda debe destinarse a residencia habitual y existen límites de renta y requisitos documentales que varían según el supuesto.Para las compras de vivienda habitual en determinados municipios rurales de Catalunya, el ITP puede bajar al 4% y, en los municipios rurales de atención especial, al 3%. Sobre una base de 300.000 euros, las cuotas serían de 12.000 y 9.000 euros, respectivamente: hasta 21.000 euros menos que con el tipo general. No se trata de una reducción automática por comprar fuera de una gran ciudad. El municipio debe figurar en la lista oficial y el comprador debe cumplir, entre otras condiciones, determinados requisitos familiares, escolares y de renta.También puede reducirse el AJD de una vivienda nuevaLas ventajas fiscales no se limitan al mercado de segunda mano. En Catalunya, las personas de 35 años o menos que cumplan el límite de renta de 36.000 euros pueden aplicar una bonificación del 100% de la cuota de AJD en la escritura de adquisición de su vivienda habitual. En el ejemplo de una vivienda nueva de 300.000 euros, esta bonificación podría eliminar los 4.500 euros de AJD, aunque seguiría siendo exigible el IVA correspondiente.La compra de una vivienda nueva puede beneficiarse de reducciones o bonificaciones en el AJD cuando el comprador cumple los requisitos fijados por la comunidad autónoma. Antonio García / EFEEn las viviendas protegidas la casuística requiere especial atención. La primera transmisión de una vivienda de protección oficial que tribute por IVA está exenta de AJD en Catalunya, aunque continúa existiendo la obligación formal de presentar la autoliquidación. Otras viviendas declaradas protegidas pueden estar sujetas a un tipo reducido del 0,1%, dependiendo de su régimen jurídico.El ahorro puede perderse después de la firmaAplicar un tipo reducido no siempre cierra definitivamente la factura fiscal. En Catalunya, los beneficios vinculados a la vivienda habitual exigen, con carácter general, ocupar el inmueble de manera efectiva y permanente dentro de los doce meses siguientes a la compra y residir en él durante al menos tres años, salvo que concurra una causa justificada que obligue a cambiar de domicilio.Si se incumplen estas condiciones, el comprador debe presentar una autoliquidación complementaria, pagar la diferencia respecto al tipo general y abonar los intereses de demora correspondientes.“Los beneficios dependen de cada comunidad autónoma”, insiste Jurado. La recomendación práctica es comprobarlos antes de firmar las arras, no después de elevar la operación a escritura. También es necesario revisar el valor de referencia, conservar la documentación que acredita la edad, la renta o la situación familiar y consignar correctamente el beneficio en la autoliquidación.En Catalunya, el plazo general para presentar el modelo 600 y pagar el ITP o el AJD es de un mes desde la fecha del acto o contrato. El cálculo previo debe incorporarse, por tanto, al presupuesto de la compra desde el inicio.La conclusión es simple, aunque su aplicación no siempre lo sea: antes de comprar hay que identificar quién vende, confirmar si la operación es primera o posterior entrega, consultar el valor de referencia y revisar todos los beneficios autonómicos. Una sola de esas comprobaciones puede marcar una diferencia de varios miles de euros.