Vender una casa no consiste únicamente en restar el antiguo precio de compra al importe que ofrece el comprador. Los gastos de ambas operaciones, las mejoras realizadas, el tiempo durante el que se ha residido en el inmueble y hasta el método elegido para calcular un impuesto municipal pueden modificar la factura. Esta guía explica qué debe revisar el propietario antes de firmar para no tributar más de lo que exige la ley.Para un particular residente fiscal en España y sujeto al régimen común, la operación suele concentrarse en dos figuras: el IRPF, si se genera una ganancia patrimonial, y el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal. Ambos gravámenes tienen cálculos y plazos distintos y la ausencia de beneficio en uno no implica necesariamente que tampoco exista obligación en el otro. El País Vasco y Navarra cuentan con normativa foral propia.“La principal carga para el vendedor es el IRPF, ya que Hacienda considera que puede haberse obtenido una ganancia patrimonial”, explica Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas. Alejandro de Grado, de Ainos Abogados, coincide en que la venta obliga a examinar “dos impuestos principales: el IRPF y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”.Primer paso: reconstruir cuánto costó realmente la viviendaEl IRPF no se calcula directamente sobre el dinero que el vendedor recibe. La ganancia o pérdida es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, después de realizar los ajustes admitidos por la normativa.Las facturas y justificantes de compra, reformas y venta son clave para calcular correctamente la ganancia. pixabay“Esa ganancia se calcula por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición, teniendo en cuenta gastos e impuestos soportados tanto en la compra como en la venta”, señala Jurado. Al precio pagado en su día pueden sumarse los tributos y gastos inherentes a la adquisición —como notaría, registro o el impuesto satisfecho al comprar—, además del coste acreditado de inversiones y mejoras. No se incluyen los intereses de la financiación. Del precio de venta pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan corrido a cargo del vendedor.De Grado destaca que aquí se encuentra una de las principales oportunidades para no pagar de más: “El valor de adquisición se puede incrementar con los gastos que se pagaron en la compra y con las reformas y mejoras realizadas. Y el valor de transmisión se puede reducir con gastos de la venta, como los honorarios de la inmobiliaria o la plusvalía municipal”.No toda obra realizada en la casa puede añadirse automáticamente. La ley se refiere a inversiones y mejoras, no a cualquier reparación o gasto de mantenimiento, y el contribuyente debe poder demostrar tanto su naturaleza como su importe. “Es muy importante contar con justificante documental de todas ellas”, recalca el abogado. Escrituras, liquidaciones tributarias, facturas completas y justificantes de pago deben conservarse: una estimación sin respaldo no permite aumentar el coste de adquisición.Si el resultado ajustado es negativo, la operación no genera una cuota positiva en el IRPF. La pérdida debe integrarse en la declaración y puede compensarse conforme a las reglas de la base del ahorro. “Solo se paga por las ganancias”, resume De Grado.Cuando sí existe ganancia, esta se incorpora a la base del ahorro. La escala vigente aplica tipos progresivos del 19% para los primeros 6.000 euros, del 21% entre 6.000 y 50.000 euros, del 23% entre 50.000 y 200.000, del 27% entre 200.000 y 300.000 y del 30% a partir de esa cantidad. No se aplica un único porcentaje a toda la ganancia, sino que cada tramo tributa a su tipo.Reinvertir en otra vivienda: la exención que exige planificar los plazosUna de las vías más relevantes para reducir o eliminar la tributación es la reinversión en una nueva vivienda habitual. “Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra casa que también será tu vivienda, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente”, explica Jurado.La norma exige reinvertir el importe obtenido en otra vivienda habitual o en su rehabilitación. El plazo es de dos años, contados de fecha a fecha, y permite que la nueva vivienda se haya adquirido tanto después como durante los dos años anteriores a la venta. Si solo se reinvierte una parte del importe exigido, la exención se aplica proporcionalmente, no sobre toda la ganancia. Además, cuando existe una hipoteca pendiente vinculada a la vivienda transmitida, el reglamento permite descontar el principal pendiente para determinar, exclusivamente a estos efectos, el importe total que debe reinvertirse.Reinvertir en otra vivienda habitual puede dejar la ganancia exenta, siempre que se cumplan los plazos legales. EyesWideOpen / GettyDe Grado utiliza una regla sencilla para recordar los principales plazos: “Es la regla del 3-2-1: tres años de residencia para que la vivienda tenga, con carácter general, la consideración de habitual; dos años para reinvertir; y un año para ocupar efectivamente la nueva vivienda”.La fórmula resulta útil como recordatorio, pero tiene matices. El requisito de residencia continuada durante tres años admite excepciones cuando concurren circunstancias que obligan necesariamente a cambiar de domicilio. La vivienda adquirida debe ser ocupada de manera efectiva y permanente, con carácter general, dentro de los doce meses siguientes a la compra o a la finalización de las obras. La antigua vivienda también puede conservar la consideración de habitual a efectos de la exención si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a su transmisión.“La operación debe revisarse antes de firmar, no cuando llega la campaña de la renta”, advierte De Grado. Si la reinversión no se completa en el mismo año de la venta, el contribuyente debe dejar constancia en su declaración de su intención de efectuarla dentro del plazo legal.Mayores de 65 años: dos exenciones distintasLos propietarios mayores de 65 años disponen de un régimen especialmente favorable cuando transmiten su vivienda habitual. “Los mayores de 65 años pueden quedar exentos si venden su vivienda habitual”, señala Jurado. En este supuesto no es obligatorio comprar otra casa ni constituir una renta vitalicia. La exención también puede alcanzar la transmisión de la nuda propiedad cuando el vendedor se reserva el usufructo vitalicio. A estos efectos, la vivienda puede considerarse habitual si lo era en el momento de la venta o lo había sido en algún momento de los dos años anteriores.La situación es diferente si el inmueble vendido no era la vivienda habitual. En ese caso, la edad por sí sola no elimina el impuesto, pero existe otra posibilidad. “La ganancia puede quedar exenta si el importe obtenido se destina a constituir una renta vitalicia a favor del vendedor, con el límite de 240.000 euros”, explica Jurado.De Grado precisa que la renta vitalicia asegurada debe constituirse, con carácter general, dentro de los seis meses siguientes a la transmisión. El límite de 240.000 euros es acumulado por contribuyente, no se renueva con cada venta. Si se reinvierte menos de lo percibido, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia. El contrato debe cumplir además requisitos sobre la periodicidad, el inicio y la evolución de las prestaciones, por lo que conviene analizar las condiciones del producto antes de contratarlo.Plusvalía municipal: no basta con saber si el piso se vendió más caroEl segundo impuesto relevante es municipal y grava el incremento de valor del terreno urbano, no la revalorización completa de la vivienda. En una compraventa ordinaria, el sujeto pasivo es generalmente quien transmite el inmueble. La declaración debe presentarse en el plazo de 30 días hábiles desde la operación, aunque cada ayuntamiento establece en su ordenanza el procedimiento concreto y si utiliza declaración o autoliquidación.“La plusvalía municipal permite dos formas de determinar la base: el método objetivo y el que atiende al incremento real”, explica De Grado. El primero aplica al valor catastral del suelo un coeficiente relacionado con el periodo transcurrido. En el segundo se comprueba el incremento atribuible al terreno a partir de los valores de adquisición y transmisión.Esta distinción es esencial. Una venta total por debajo del precio de compra suele ser un indicio de que puede no haber incremento, pero la prueba legal se realiza sobre el suelo. Cuando el inmueble incluye construcción, la normativa aplica a los valores de compra y venta la proporción que representa el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total. Para esta comparación municipal no se añaden ni se descuentan los gastos e impuestos de las operaciones. El vendedor debe declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la compra y la venta para acreditar que no existió incremento.Cuando sí hay incremento, merece la pena efectuar ambos cálculos. “Una acción que podemos llevar a cabo activamente es comprobar cuál de los dos métodos sale más a cuenta”, afirma De Grado. Si el incremento real acreditado es inferior a la base obtenida mediante el sistema objetivo, la ley permite tomar como base imponible ese incremento inferior, a instancia del contribuyente.También debe consultarse la ordenanza municipal, pero sin dar por supuesta una bonificación por tratarse de la vivienda habitual. En las compraventas ordinarias no existe una bonificación estatal general por ese motivo. La Ley de Haciendas Locales permite principalmente bonificaciones potestativas en determinadas transmisiones por fallecimiento y en operaciones vinculadas a actividades declaradas de especial interés o utilidad municipal.Atención especial si el vendedor no es residenteEl esquema anterior corresponde al vendedor residente sujeto al IRPF. Si el propietario no es residente fiscal en España, la ganancia se declara por el impuesto sobre la renta de no residentes y el comprador debe retener e ingresar el 3% del precio pactado como pago a cuenta del impuesto del vendedor. La plusvalía municipal puede seguir siendo exigible y, en este caso, el adquirente actúa como sustituto del contribuyente cuando el transmitente es una persona física no residente.La conclusión de ambos especialistas es coincidente: el ahorro fiscal lícito depende menos de decisiones improvisadas después de vender que de preparar bien la operación. “Antes de vender una vivienda conviene planificar, asesorarse y tomar decisiones informadas”, resume De Grado. Jurado insiste en que la clave está en “calcular correctamente la ganancia, conservar todos los justificantes y comprobar si se cumplen los requisitos de alguna exención”. En una operación de importe elevado, revisar esos tres puntos antes de acudir a la notaría puede evitar errores, plazos incumplidos y una factura fiscal superior a la legalmente necesaria.