El metro cuadrado contin�a revaloriz�ndose en ambas capitales, aunque el ritmo de crecimiento se est� ralentizando e, incluso, en algunos distritos ya se est�n viendo ca�das.El mercado de la vivienda parece estar empezando a mostrar se�ales de enfriamiento. Las compraventas cayeron un 4% en junio, encadenando ya seis meses de bajadas. El descenso m�s pronunciado se produjo en mayo con un retroceso interanual de las operaciones del 12%, de acuerdo con las cifras de los notarios. Sin embargo, este par�n de la actividad todav�a no se aprecia en los precios de venta. De hecho, el segmento de segunda mano se ha disparado un 15,6% en el �ltimo a�o, hasta situarse de media en agosto en 3.166 euros/m2 (428 euros m�s que doce meses atr�s), seg�n los �ltimos datos de Fotocasa. La evoluci�n de este tipo de inmueble es clave ya que, al concentrar m�s del 80% de las operaciones que se firman en Espa�a, marca tendencia.En este contexto, resulta interesante analizar c�mo se est�n comportando Madrid y Barcelona porque, al ser los mercados m�s din�micos, sirven c�mo term�metro de lo que puede suceder en unos meses en el resto del pa�s.En la capital de Espa�a, el precio ha aumentado un 8,2% interanual en agosto, hasta los 6.624 euros/m2. De esta forma, un piso tipo de 80 metros cuadrados cuesta ya 529.920 euros en esta ciudad. Aunque esta cifra supone un nuevo m�ximo hist�rico, el ritmo de escalada de los precios se ha frenado y crecen casi la mitad que el pasado ejercicio (un 15,3% en agosto de 2025).Por su parte, en la Ciudad Condal el avance ha sido todav�a m�s moderado y se ha encarecido un 4,2% interanual en agosto (muy lejos del 9% del a�o anterior). Con este �ltimo avance, el metro cuadrado se ha situado en los 5.375 euros/m2, batiendo tambi�n su r�cord. As�, un inmueble de 80 metros cuadrados vale de media 430.000 euros, 99.920 euros menos que en el mercado madrile�o.Esta brecha entre ambas ciudades no siempre ha existido. Barcelona hab�a seguido hist�ricamente un patr�n similar a Madrid en cuanto a precios, pero desde hace unos a�os su evoluci�n se ha distanciado lastrada por la inseguridad jur�dica y los cambios legislativos. Por ejemplo, la �ltima medida que ha a�adido incertidumbre en este mercado, aunque todav�a no se ha puesto en pr�ctica, es la limitaci�n de la compra especulativa de vivienda.A pesar de las diferencias, el inmobiliario est� lanzando se�ales similares en ambas capitales: las subidas de precios se est�n ralentizando tras la ca�da de las ventas. En Madrid, las transacciones cayeron un 8,8% interanual en junio, acumulando doce meses en retroceso; y, en Barcelona, bajaron un 4,4%, sumando seis meses en negativo."Las familias est�n llegando al l�mite de la capacidad de pago y, por lo tanto, haciendo que las transacciones se ralenticen y caigan. Por ello, los vendedores empiezan a ajustar sus expectativas de precios", explica Jos� Garc�a Montalvo, catedr�tico de Econom�a de la Universitat Pompeu Fabra.Adem�s, "Madrid y Barcelona act�an como indicador adelantado de lo que va a acabar pasado en el resto del pa�s y apuntan el cambio de ciclo que se lleva vislumbrando desde principios de a�o. Es decir, las subidas de precios van a moderarse porque ya estamos en unos niveles de precios insostenibles. Eso s�, mientras la situaci�n econ�mica sea buena, no habr� ca�das relevantes porque sigue habiendo un problema de oferta importante", a�ade Montalvo.MadridEl precio de la vivienda ha subido en el �ltimo a�o en 21 distritos de la capital pero, en general, lo ha hecho con menor intensidad. El mayor incremento se ha registrado en Villaverde (32,8%), seguido de cerca por Barajas (25,7%) y Usera (22,8%). Estas zonas todav�a reflejan alzas muy acusadas, pero ya son minor�a. Hay que recordar que hace un a�o hasta 13 distritos ten�an aumentos por encima del 20%.Un pelda�o por debajo pero tambi�n con incrementos destacados aparecen otros barrios como Puente de Vallecas (16,4%), Villa de Vallecas (15,8%), Carabanchel (14,2%), Moratalaz (13,1%), Latina (12,4%), Chamart�n (11,4%) y Vic�lvaro (10,0%). La mayor�a de estos distritos se encuentran fuera de M-30, donde el metro cuadrado es m�s barato."Hace unos a�os la mayor presi�n estaba en los distritos m�s exclusivos y ahora vemos c�mo los mayores incrementos se producen en barrios m�s perif�ricos. Esto indica que muchos compradores han agotado su capacidad econ�mica para acceder a las zonas pr�mium y est�n desplazando su b�squeda hacia otras con precios m�s accesibles", apunta Mar�a Matos, directora de Estudios de Fotocasa.En el otro lado, el valor del metro cuadrado ha bajado en Fuencarral-El Pardo (-4,2%) y se ha mantenido sin cambios en Retiro (0%). Estos son mercados muy consolidados, donde los precios ya han alcanzado niveles muy elevados y donde el margen para seguir creciendo a un ritmo elevado es cada vez menor.Adem�s, los avances m�s contenidos se han dado en Barrio de Salamanca (2,2%), Centro (4,0%, Chamber� (4,1%), Ciudad Lineal (6%), Moncloa - Aravaca (6,1%), San Blas (6,3%), Hortaleza (6,5%), Arganzuela (6,8%) y Tetu�n (7,3%).Tras estas subidas, el Barrio de Salamanca repite como el m�s caro para comprar una vivienda con un importe que ya sobrepasa holgadamente los 10.000 euros/m2 (un nivel que bati� en marzo de 2025). Concretamente, se sit�a en los 10.721 euros/m2. Esta zona es el epicentro del mercado pr�mium en la capital y ha captado la atenci�n de la inversi�n internacional.Le siguen de cerca Chamber� (9.297 euros/m2), Retiro (8.704 euros/m2) y Chamart�n (8.373 euros/m2).Un pelda�o m�s abajo se sit�an otros barrios como Centro (7.876 euros/m2), Moncloa-Aravaca (7.434 euros/m2) y Arganzuela (6.172 euros/m2), que siguen teniendo un perfil de comprador m�s nacional.Por su parte, los distritos con el precio m�s econ�mico son Villaverde (3.107 euros/m2), Puente de Vallecas (3.318 euros/m2), Usera (3.666 euros/m2), Carabanchel (3.840 euros/m2) y Villa de Vallecas (3.867 euros/m2). Estas zonas son en las que se est� centrando la demanda m�s joven. Adem�s, llama la atenci�n que ya ning�n barrio de la ciudad cuesta menos de 3.000 euros/m2 y s�lo Villaverde est� por debajo de la media nacional (3.166 euros/m2).BarcelonaEl inmobiliario se encarece en casi todos distritos de la Ciudad Condal, menos en dos. En este caso, las alzas han sido m�s moderadas que en Madrid, ya que en ning�n destino se supera la barrera del 10%. Los incrementos de precio m�s intensos en los �ltimos doce meses han correspondido a Sarri�-Sant Gervasi (8,1%), Gr�cia (7,7%) y Nou Barris (7,1%). Es decir, la presi�n se da tanto entre los barrios m�s caros como entre los m�s econ�micos.Mientras, en otras partes las subidas han sido m�s moderadas como ocurre en Sants-Montju�c (1,5%), Eixample (1,6%), San Mart� (2,6%), Les Corts (4,1%) y Horta Guinard� (4,2%).Por su parte, los precios han bajado en el �ltimo a�o en Sant Andreu (-2,6%) y Ciutat Vella (-2,2%).En esta capital, en general, "los precios seguir�n creciendo, aunque probablemente lo hagan de una forma mucho m�s moderada que durante los �ltimos dos a�os y tras alcanzar m�ximos hist�ricos. Pero prevemos que la demanda continuar� siendo muy elevada y la oferta seguir� siendo totalmente insuficiente", asegura Matos.En estos momentos, el distrito m�s caro es Sarri�-Sant Gervasi con 7.657 euros/m2. En segunda posici�n en el r�nking se sit�a el Eixample (6.780 euros/m2), que ha mostrado una revalorizaci�n sostenida gracias a su centralidad, a la alta demanda y a la transformaci�n urbana de proyectos como la supermanzana de Consell de Cent, que han reforzado su atractivo y disparado tanto el precio de compra como el de alquiler. Tras estos aparecen otras zonas como Les Corts (6.449 euros/m2) y Gr�cia (5.872 euros/m2).Ya por debajo de los 5.000 euros por metro cuadrado, en Barcelona est�n los distritos de Ciutat Vella (4.995 euros/m2), Sant Mart� (4.981 euros/m2), Sants-Montju�c (4.692 euros/m2), Horta- Guinard� (4.380 euros/m2), Sant Andreu (3.807 euros, /m2) y Nou Barris (3.381 euros/m2).Esta urbe tiene un t�rmino municipal m�s compacto y una distribuci�n del valor residencial que es m�s uniforme que en Madrid. Por ello, no hay una diferencia tan marcada entre barrios de lujo y otros m�s econ�micos (la brecha apenas es de 4.276 euros entre el precio m�s alto y el m�s bajo, frente a los 7.614 euros del mercado madrile�o).