Los datos del mercado residencial no tienen compasi�n con el Gobierno y muestran claramente el fracaso de su pol�tica de vivienda.En 2025 destac� el escaso n�mero de viviendas iniciadas (134.685 unidades), la reducida participaci�n de la VPO en la nueva oferta (10,6%), el elevado aumento del precio de los pisos (12,9%) y la disminuci�n de las viviendas de alquiler disponibles (4,7%). No obstante, en este �ltimo caso, si analizamos el per�odo 2021-2025, la ca�da es mucho m�s pronunciada (35%). El �ltimo informe anual del Banco de Espa�a pone el dedo en la llaga: el mercado de la vivienda padece principalmente un problema estructural de oferta. En primer lugar, porque el n�mero de viviendas iniciadas supera con holgura al de los hogares creados. En segundo, debido a la escasez de suelo en las ciudades m�s pobladas del pa�s. Ante los negativos resultados obtenidos, el Gobierno no ha optado por "cambiar de opini�n", sino por mantener la misma estrategia: eludir su responsabilidad y crear falsos culpables. Para el Ejecutivo, el dato no mata al relato, sino que ocurre justo lo contrario.En el relato gubernamental, la pol�tica de vivienda aplicada es la correcta. Por eso, el Ejecutivo no ha de sustituirla por otra, sino perseverar en ella. No obstante, seg�n su versi�n, no ha proporcionado el fruto deseado porque lo han impedido los fondos buitre, los grandes tenedores, los especuladores, los rentistas, las plataformas de alquiler vacacional, los compradores extranjeros y las comunidades aut�nomas que se han negado a aplicar un control de precios en el mercado de alquiler. Sin embargo, el Banco de Espa�a apunta en otra direcci�n. Por un lado, a los problemas generados por la Administraci�n, tales como la escasez de suelo finalista, el lento desarrollo de los planes urban�sticos, la falta de coordinaci�n de la Administraci�n y la inseguridad jur�dica. Por otro, a las dificultades que afectan a la promoci�n de viviendas, entre ellas el elevado coste de la mano de obra y el escaso tama�o de la mayor�a de las empresas. Para dotar de verosimilitud a sus afirmaciones, el Ejecutivo y sus terminales medi�ticas han creado una serie de esl�ganes impactantes. Entre ellos, destacan los siguientes:1. La vivienda es para vivir, no para especular. Esta frase se�ala como culpable a cualquier propietario privado que posea una vivienda arrendada. Sin embargo, ignora que sin ellos el mercado de alquiler pr�cticamente no existir�a, pues la oferta proporcionada por el sector p�blico tiene una dimensi�n muy reducida.En 2023, seg�n el Bolet�n de Vivienda Social del Ministerio de Vivienda, el n�mero de pisos p�blicos destinados al alquiler era de 318.000. De ellos, 197.000 pertenec�an a comunidades aut�nomas y 121.000 a los ayuntamientos. Esta cifra equival�a al 1,2% del parque residencial total y al 6,4% de los pisos arrendados, pues en dicho a�o el 18,6% de los hogares resid�a en r�gimen de arrendamiento.Los propietarios de las viviendas arrendadas jam�s pueden ser considerados especuladores. En primer lugar, porque no compran y venden los inmuebles, sino que los mantienen durante un prolongado per�odo en su cartera inmobiliaria. En segundo, por la escasa rentabilidad bruta obtenida. Seg�n el Banco de Espa�a, en 2025 se situ� en el 3,05%, el porcentaje m�s reducido desde 2008 y 1,48 puntos inferior al de una d�cada antes (4,53%). Una cuant�a que disminuye casi un punto si en lugar de obtener la rentabilidad bruta calculamos la neta.2. Hay viviendas sin gente y gente sin vivienda. Uno de los grandes mitos sobre la vivienda en Espa�a es el elevado n�mero de inmuebles vac�os. No ha sido generado por ning�n pol�tico, activista o influencer, sino por una entidad oficial: el INE. Seg�n el Censo de Poblaci�n y Viviendas de 2021, en nuestro pa�s existen 3.837.328 viviendas en las que nadie reside, equivalentes al 14,4% del parque total. Estas cifras llevan a algunos analistas y pol�ticos a sostener que no es necesario construir m�s viviendas, sino que la prioridad debe ser ocupar las que ya existen. Desde su perspectiva, estos inmuebles no est�n en el mercado porque sus propietarios no quieren alquilarlos. Por eso, consideran que hay que obligarlos a arrendarlos.En primer lugar, el INE no distingue entre las viviendas habitables y las que no lo son. En segundo, el 40,5% de los inmuebles censados se encuentra en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde no desea vivir una gran parte de los que buscan un inmueble de alquiler, pues prefieren hacerlo en una mediana o gran ciudad.En dichos municipios, especialmente en los pueblos de menos de 1.000 residentes, una parte sustancial de las casas lleva muchos a�os vac�a y solo podr�a incorporarse al mercado del alquiler si sus propietarios gastaran mucho dinero en reformarlas. Una inversi�n que no realizar�n porque no obtendr�an la rentabilidad deseada.En tercero, el INE indica que en Madrid y Barcelona hay 95.178 y 75.476 viviendas vac�as, respectivamente. Si son habitables, sus propietarios son escasamente racionales o tienen p�nico a que los inquilinos impaguen el alquiler y les destrocen el piso, pues renuncian cada a�o a percibir una cuant�a considerable. Si suponemos que la superficie media es de 70 metros cuadrados, en 2025 dejar�an de ingresar 18.480 euros en la capital de Espa�a y 19.992 en la de Catalu�a. Sin embargo, en Barcelona, la cifra de viviendas vac�as ofrecida por el INE (75.476) contrasta notablemente con las proporcionadas en 2019 y 2024 por el Ayuntamiento de Barcelona (10.052) y la Generalitat (13.500), respectivamente. La diferencia entre las dos primeras fuentes est� relacionada con la metodolog�a empleada: el INE utiliz� el consumo el�ctrico, mientras que el Ayuntamiento recurri� a la verificaci�n f�sica. En este �ltimo caso, la mayor�a de los pisos desocupados carec�a de unas condiciones adecuadas de habitabilidad.3. Cada vivienda tur�stica es un piso menos para una familia. En las �ltimas tres d�cadas, en nuestro pa�s la industria ha experimentado un profundo declive y ha sido sustituida progresivamente por el sector servicios y, en especial, por el turismo. En 2024, esta �ltima actividad aport� el 12,6% del PIB, super� la contribuci�n realizada por la industria manufacturera (10,8%) y se situ� cerca de la proporcionada por el conjunto del sector industrial (14,3%).Para el turismo, la oferta de alojamiento constituye un factor esencial. En las ciudades, los hoteles no pueden ser la �nica alternativa, pues sus instalaciones no satisfacen las necesidades de una parte de los visitantes. Se trata de los turistas que desean disponer de m�s de una habitaci�n, un sal�n y una cocina y, adem�s, pagar por la vivienda de uso tur�stico (VUT) menos que por una junior suite de un hotel. Por eso, las VUT han tenido �xito y en las urbes m�s visitadas su tasa de ocupaci�n anual suele superar el 65%.Las VUT, al igual que las oficinas, los hoteles, las naves industriales, los comercios, los equipamientos deportivos y sanitarios, generan actividad econ�mica, riqueza y empleo. No obstante, solo existe una campa�a contra las primeras. Los motivos principales son la competencia efectuada a los establecimientos hoteleros, su ubicaci�n en inmuebles donde viven residentes permanentes y su concentraci�n en el centro de las ciudades y sus alrededores. Unas zonas donde muchas familias desean vivir, pero no pueden permit�rselo, no por la existencia de las VUT, sino porque la demanda de vivienda supera ampliamente a la oferta.En Barcelona, donde el alcalde pretende acabar con las VUT en 2028, las licencias concedidas ascienden a 10.101. Es un n�mero de viviendas muy inferior al desaprovechado en la capital catalana como consecuencia del urbanismo desarrollado durante d�cadas por el Ayuntamiento. En la actualidad, las normas vigentes solo permiten construir edificios de planta baja m�s cuatro en una gran parte de la ciudad, incluso cuando existe una distancia considerable entre los inmuebles situados a ambos lados de la calle.4. Los compradores extranjeros elevan los precios. En 2025, el precio de los pisos subi� un 12,9% y las transacciones ascendieron a 751.907 unidades. Los extranjeros adquirieron 127.007 inmuebles (16,9%), pero los no residentes en nuestro pa�s �nicamente 51.367 (6,8%). En 2014, estos �ltimos compraron el 10% de las viviendas vendidas, sin embargo, su importe solo aument� un 1,8%. Por tanto, no existe una correlaci�n directa entre el porcentaje de adquisiciones efectuadas por los for�neos no residentes y el aumento del precio de la vivienda.A�o tras a�o, la mayor�a de las adquisiciones realizadas por extranjeros tiene como destino los municipios tur�sticos m�s poblados del litoral. Por dicho motivo, en 2025 las provincias con una mayor cuota de compradores for�neos fueron Alicante (43,2%), M�laga (32,8%), Santa Cruz de Tenerife (30%) e Islas Baleares (29,9%). En esta clasificaci�n, Barcelona y Madrid ocuparon los puestos d�cimo y vigesimoprimero, respectivamente. Por encima de la capital de Espa�a figuraban Lleida, Cuenca, Huesca o La Rioja.En definitiva, la pol�tica de vivienda del Gobierno ha sido un fracaso y continuar� si�ndolo. En primer lugar, debido a que su objetivo prioritario no es solucionar los problemas existentes, sino ganar votos. En segundo, porque el Ejecutivo desprecia las cifras que le sugieren la necesidad de dar un giro de tim�n, pues est� convencido de que el relato mata al dato. En tercero, porque las pol�ticas destinadas a aumentar la oferta de viviendas brillan por su ausencia.El diagn�stico est� muy claro, pero al Ejecutivo no le gusta, pues la soluci�n a la mayor parte de los problemas actuales la tiene la Administraci�n. Entre las principales medidas que deber�an adoptarse figuran el aumento de la seguridad jur�dica de los caseros y los propietarios de los solares, una mayor rapidez en la concesi�n de licencias de construcci�n, el incremento de la edificabilidad de los terrenos urbanos, la disminuci�n de la superficie m�nima de los pisos, la reducci�n de impuestos y una conversi�n m�s r�pida del suelo agr�cola en residencial.Gonzalo Bernardos es Profesor Titular de Econom�a de la Universidad de Barcelona y director del M�ster Inmobiliario.