A reforma tributária do consumo, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 e ajustada pela LC 227/2026, alterou a forma como o Estado tributa a locação por temporada. Pela nova regra (art. 253), a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, quando feita por contribuinte do regime regular, passa a ser tributada como serviço de hotelaria, com incidência de IBS e CBS sobre a receita bruta, e não mais apenas Imposto de Renda.
Há, porém, um filtro decisivo. A equiparação à hotelaria não atinge todo mundo. Ela vale para quem já é contribuinte do regime regular, em regra, o locador com mais de três imóveis e receita acima de R$ 240 mil por ano. O pequeno anfitrião, abaixo desses limites, continua tributado apenas pelo Imposto de Renda.
O efeito mais sensível para o proprietário enquadrado é o método: IBS e CBS incidem sobre a receita bruta, sem dedução de custos ou de períodos sem ocupação. É uma mudança de natureza, não só de alíquota. Mesmo com a redução de 40% prevista para a hotelaria, tributar a receita e não o lucro, comprime a margem e empurra parte do mercado para a constituição de empresa.
Para as plataformas digitais, como Airbnb e Booking, a lei (art. 22) cria um novo papel: o de responsável tributário. Elas devem se inscrever no regime regular, podem atuar como substitutas tributárias dos anfitriões nacionais e integram o mecanismo de split payment, em que o tributo é separado no momento do pagamento. A plataforma deixa de ser uma vitrine e passa a ser um ponto de arrecadação e controle. Isso traz segurança ao Fisco, mas também complexidade e insegurança enquanto a regulamentação não fecha.
