Cualquier persona que haya vivido de alquiler conoce el miedo a perder el dinero de la fianza al mudarse. Lo normal es haber depositado entre una y tres mensualidades -uno de fianza y hasta dos de garantías adicionales-, que el casero debe devolver en los 30 días posteriores a la entrega de las llaves. Es en este periodo donde suelen producirse algunos abusos: se descuentan gastos de limpieza, desperfectos asociados al uso o mobiliario supuestamente roto. Cualquier rebaja en la cuantía debe quedar debidamente justificada, aunque no siempre sea así.PublicidadEs lo que le sucedió a Clara Morella, vecina de Barcelona. Después de cinco años tuvo que abandonar su casa porque la propietaria la solicitó para uso personal. La casera, en un primer momento, se negó a devolverle la mitad de la fianza, una cantidad que, tras las quejas de Morella, pasó a ser la totalidad de la suma retenida. Incluso llegó a pedirle dinero adicional. "Lo dejamos todo impecable y lo único que nos mandó fue una captura de pantalla con una calculadora, sin adjuntar ninguna factura o prueba", afirma. Le reclamaba desperfectos que la exinquilina considera que se deben al paso del tiempo y no a un mal uso del inmueble: el desgaste de la pintura de la terraza, el deterioro de la puerta de la ducha, objetos que nunca constaron en el inventario o que tuvieron que sustituir por otros… "Lo hablé con abogados y al final lo dejé pasar porque no teníamos fotos para demostrar nada", lamenta.Según explica el abogado experto en vivienda Víctor Palomo, en el Código Civil se especifica que la carga de la prueba recae en el arrendatario; es decir, si el dueño de la vivienda le acusa de haber producido algún daño, debe ser el inquilino el que demuestre que no ha sido su culpa. "Hoy en día la situación es muy injusta. Además, cada vez es más habitual que los propietarios intenten quedarse la fianza, porque no les importa arriesgarse a ir a juicio. La penalización que tienen que pagar por retraso en la devolución del dinero es mínima y, en este tipo de procesos, ni siquiera se requiere hacer frente a las costas" subraya.Esta es una de las cuestiones que pretende cambiar el Real Decreto de medidas urgentes sobre vivienda que el Gobierno trata de sacar adelante. Se iba a aprobar en el Consejo de Ministros del 28 de julio, pero, finalmente, tendrá que esperar hasta septiembre a la espera de reunir los apoyos suficientes en el Congreso. La gran novedad que plantea es que, al finalizar el contrato, las dos partes firmantes tendrían que dejar por escrito cuál es el estado de la vivienda. En caso de no llegar a un acuerdo, o de que no se refleje ningún desperfecto, se dará por sentado, salvo que se pruebe lo contrario, que la vivienda se entregó en perfectas condiciones. En definitiva, ahora sería el propietario quien tendría que demostrar que se ha hecho un mal uso de la vivienda.Publicidad"Esta pequeña reforma sirve para que haya un poco de control y para acotar mínimamente los privilegios del rentista", sostiene Palomo. "Una vez que sales de la vivienda es muy difícil demostrar de qué rasguño eres responsable y de cuál no; por eso es tan útil que se plantee firmar un documento conjunto antes de entregar las llaves. Tiene un sentido práctico y de transparencia en caso de llegar a los tribunales".El abogado de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) Miguel Ruiz apunta en la misma dirección. "Creo que son medidas interesantes y que recogen gran parte de las prácticas que aconsejamos siempre los compañeros abogados", subraya. Lo primero que recomiendan es hacer fotografías y vídeos de todo. Lo segundo, intentar firmar un documento conjunto con todo el inventario antes de entregar las llaves. "Está bien que esto sea obligatorio. El sistema actual, además, desincentiva bastante las denuncias. Ahora se simplifica todo para el arrendatario. Ojalá prospere la norma", opina.La propuesta legislativa plantea otros cambios, como otorgar mayores garantías en caso de averías y desperfectos producidos durante la estancia en el domicilio. En estos momentos el arrendatario tiene poco margen de maniobra cuando el propietario se niega a resolver este tipo de problemas. "Sobre todo nos encontramos con daños que afectan a la salubridad o habitabilidad de la casa. Un buen ejemplo es el típico caso de el casero no me repara la caldera y estoy sin agua caliente. Lo que pretende esta ley es que no pasen los meses sin que se haga nada", señala Palomo.PublicidadDesde los sindicatos de vivienda llevan tiempo denunciando tanto el "secuestro" de las fianzas como la dejadez de algunos propietarios a la hora de hacer frente a las reparaciones, especialmente cuando detrás hay fondos de inversión o empresas intermediarias. Con el nuevo texto, si el propietario no accede a solventar estos problemas, el arrendatario podrá enviar por escrito un "presupuesto razonable". Si en 15 días no se obtiene respuesta o esta es negativa, se podrán ejecutar las obras y, más tarde, su coste se descontará de la renta mensual.Miguel Ruiz defiende que esta iniciativa va en la línea de lo que ya se está haciendo en algunos estados de EEUU y que va a permitir agilizar las obras cuando son necesarias. Hasta ahora, los inquilinos que sufrían problemas graves como humedades, fallos en el circuito eléctrico o ventanas que no cumplían con la normativa se veían obligados a recurrir a la vía judicial, "que es lenta y costosa". "Lo que no se podía hacer era dejar de pagar parte del alquiler para asumir esas reparaciones, porque había riesgo de que se iniciara un procedimiento de desahucio", añade.Consejos para no perder la fianzaLa fianza se puede destinar exclusivamente a cubrir suministros pendientes o desperfectos que vayan más allá del uso cotidiano. No entran en estos supuestos, por ejemplo, la limpieza, la pintura de las paredes o el mantenimiento de elementos estructurales. "Sobre estos conflictos hay muy poca jurisprudencia porque son cantidades de dinero tan bajas que no suele interesar litigar, pero básicamente lo que se ha determinado es que en una casa puede haber agujeros en la pared para colgar cuadros o estanterías, entre otros elementos", argumenta Víctor Palomo.El jurista recomienda tener claro qué gastos está repercutiendo el propietario -pedir facturas y otra serie de pruebas- y recuerda que la ley no permite la sustitución de un bien siempre que el mobiliario pueda repararse. Por ejemplo, si se mancha de vino un sofá, el casero podría descontar los gastos de tintorería, pero no la compra de un sofá nuevo.Además de hacer fotografías y vídeos (asegurándose de que estén grabados en un formato que permita comprobar su fecha de creación), desde el Sindicato de Inquilinas recomiendan buscar mediación antes de recurrir a los tribunales. Pero, sobre todo, animan a no dar la fianza por perdida. "Desde la creación del Sindicato hemos conseguido recuperar cientos de fianzas gracias a nuestro protocolo, llegando a los juzgados, si es necesario", aseguran. El problema de demandar es que los costes del proceso pueden superar la cuantía reclamada.Por último, se recomienda comprobar que los arrendadores hayan depositado la fianza en el organismo autonómico correspondiente: la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, el Institut Català del Sòl en Catalunya, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía o la Unidad de Fianzas del Gobierno de Aragón, entre otros.