España tiene un problema habitacional grave, especialmente en aquellas zonas más tensionadas por el turismo. Una falla estructural que ha logrado copar el centro de la conversación pública, habida cuenta de que se trata de una promesa constitucional. Concretamente, es el artículo 47 de la Carta Magna el que proclama el derecho a una vivienda digna y adecuada. Un texto que en más ocasiones de las deseables se siente como papel mojado.PublicidadEn este país es complicado comprar un casa, pero también alquilar. Sobre todo en zonas tensionadas por la proliferación de pisos turísticos, que ofrecen a los grandes tenedores una explotación mucho más rentable que los inquilinos fijos. Pero, en el caso extraordinario, en el que un buen piso sale en alquiler, el proceso no es tan sencillo como cabría esperar. Sobre todo, la cuestión que más dudas genera es todo aquello que tiene que ver con la fianza.¿Cuándo es obligatorio pagar una fianza para alquilar un piso?La fianza en el alquiler de una vivienda es obligatoria por ley. Concretamente, esta norma se encuentra recogida en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El motivo para ello es asegurar que el arrendatario se compromete a llevar a cabo todas sus obligaciones, que son: pagar la renta mensual y cuidar del inmueble. De hecho, la idea de la fianza es que esta pueda ser devuelta íntegramente al terminar la relación contractual, siempre y cuando se hayan cumplido las garantías previamente pactadas.¿Cuál es la fianza obligatoria al alquilar un piso?En España, la fianza obligatoria para alquilar una vivienda habitual es el equivalente a un mes de renta. Esta cantidad no va a parar al bolsillo del arrendatario, sino que debe ser depositada en el organismo autonómico de vivienda correspondiente, como la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, el Institut Català del Sòl de Catalunya, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, la Unidad de Fianzas del Gobierno de Aragón, etc,.¿Cuándo pueden pedir más de un mes?Sin embargo, existen excepciones. Tal y como apunta el artículo 36.5 de la LAU, “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.PublicidadEs decir, en la práctica el arrendador puede pedir por adelantado hasta el equivalente a tres mensualidades a la hora de formalizar un contrato de alquiler. Aunque solo una de ellas tiene la consideración de fianza legal, las otras dos pueden establecerse en el contrato como garantías adicionales. De hecho, una práctica relativamente habitual en viviendas amuebladas es exigir un mes de fianza (el mínimo legal) y otra mensualidad adicional en concepto de garantía por el mobiliario existente en el inmueble.Esta letra pequeña, esto es la posibilidad de llegar a esas tres mensualidades iniciales, se ha convertido en una de las barreras más frecuentes a la hora de poder acceder a un piso de alquiler.¿Quién presenta la fianza en el departamento de vivienda autonómico?En un contrato de alquiler, el inquilino entrega la fianza al propietario en el momento de la firma, pero es el arrendador quien tiene la obligación legal de depositarla en el organismo de vivienda de su Comunidad Autónoma. En otras palabras: el inquilino la paga, y el propietario es quien debe ingresarla y mantenerla allí hasta la finalización del contrato.Publicidad¿Se puede actualizar la fianza?Con la legislación actual, la fianza no puede actualizarse durante los cinco primeros años de duración del contrato de vivienda (siete si el arrendador es una persona jurídica). Eso sí, a partir de ese momento, en cada prórroga sí puede revisarse para adaptarla a la renta vigente. Es decir, el arrendador puede exigir que se aumente hasta igualar una mensualidad de alquiler, pero también el inquilino puede pedir que se reduzca si en su momento entregó más dinero del que corresponde con la nueva mensualidad.¿Cuándo se debe devolver la fianza?Según la ley, la fianza debe devolverse en el plazo máximo de un mes desde la entrega de las llaves. Es decir, el arrendador dispone de 30 días para comprobar el estado de la vivienda, ajustar o liquidar los suministros y, finalmente, abonar al arrendatario la cantidad que corresponda. Transcurrido ese plazo sin devolución, el inquilino puede reclamar intereses sobre la suma pendiente, calculados al interés legal del dinero, que en 2026 es del 3,25% anual.¿Puede el arrendador negarse a devolver la fianza si hay daños o deudas pendientes?Sí, siempre que existan daños acreditables en la vivienda o deudas pendientes; y el arrendador pueda justificarlos con facturas, presupuestos o pruebas claras. En ese caso, el arrendador puede descontar de la fianza el importe necesario para cubrir esos conceptos, devolviendo solo la parte sobrante, si la hubiese. Actuar así exige que el casero pueda explicar por escrito qué descuenta y por qué, para evitar futuras reclamaciones.Asimismo, solo en la medida en que existan daños más allá del uso normal de la vivienda, y esos daños se puedan probar (fotos, vídeos, inventario, facturas de reparación, etc.), el arrendador podría quedarse con el dinero de la fianza. No obstante, y esto es importante, el desgaste lógico por el paso del tiempo no puede cargarse a la fianza. El arrendador puede descontar de la fianza el coste razonable de las reparaciones, pero si el importe es superior a la fianza, puede reclamar al inquilino la diferencia.¿Se puede utilizar la fianza como un castigo?Un asunto crucial es que la fianza no puede ser nunca empleada como un castigo o multa contra un inquilino. Si no hay impagos ni daños económicos, el casero no tiene base para quedársela solo porque haya habido conflictos vecinales, discusiones o problemas de convivencia. Para solucionar estos conflictos existen otras vías legales, pero nunca la fianza.¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con los descuentos que ha aplicado el casero a mi fianza?Si consideras que los descuentos realizados por el casero no son justos, lo primero es no dar el dinero por perdido. El inquilino está en su derecho de pedir por escrito una explicación detallada, en la que se desglosen los conceptos por los que se han realizado dichos descuentos en la fianza, así como facturas o presupuestos que acrediten dichos gastos. Esa es la mejor manera para poder discernir si el daño en la vivienda corresponde al desgaste producido por un uso normal o si, de lo contrario, ha habido un mal uso de la misma.En caso de no estar conforme con los descuentos, el siguiente paso es hacer una reclamación al arrendador por escrito. En ella se debe indicar que el estado de la vivienda corresponde con el uso normal y que no se aceptan los descuentos realizados. ¡Muy importante! En este escrito de queja es preciso aportar pruebas que acrediten tu versión. Por ello, momentos antes de hacer la entrega de llaves, nunca está de más hacer fotos o vídeos al estado en el que dejamos la vivienda, para así poder cubrirnos las espaldas en caso de conflicto. Igualmente, en la comunicación se debe pedir de manera explícita la devolución de la parte de la fianza que, a tu juicio, consideras indebidamente retenida.Publicidad¿Y si el casero insiste en mantener los descuentos pese a tus argumentos?Si tras una respuesta razonada y documentada por parte del inquilino, el casero se mantiene en su postura, se puede intenta una última vía amistosa: mediación, asociaciones de inquilinos, servicios de consumo, etc. Si aún así no cede, el siguiente paso es presentar una reclamación formal: normalmente, una demanda de reclamación de cantidad para recuperar la parte de la fianza que consideras que te debe. En ese procedimiento, será él quien tenga que convencer al juez de que esos daños existían y que realmente van más allá del desgaste normal.