Não é preciso andar por muito tempo nas ruas de São Paulo para ver placas amarelas em frente a novos lançamentos imobiliários com a inscrição "empreendimento com unidades de habitação de interesse social". Os avisos passaram a ser vistos desde fevereiro e são fruto de investigações que revelaram uma década de desvios na venda de apartamentos populares no município. Em meio às apurações, incorporadoras já receberam multas milionárias, proprietários têm acionado a Justiça contra construtoras e plataformas de locação temporária têm sido instadas a vetar a oferta desse tipo de unidades em seus sites. Desde 2014, as construtoras recebem incentivos da Prefeitura de São Paulo para construir unidades classificadas como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP). Em contrapartida, os imóveis só podem ser vendidos para quem ganha até dez salários mínimos, a depender do tipo. Mas, na prática, muitas das unidades (geralmente menores e mais baratas) foram vendidas a investidores para locação posterior, tradicional ou temporária via plataformas digitais. É o que atestou o Ministério Público (MP-SP), que passou a investigar o tema em 2022. Foi só em 2024, uma década após a aprovação do Plano Diretor que instituiu os incentivos para a construção dos imóveis, que a prefeitura abriu os primeiros processos para fiscalizar e punir as construtoras suspeitas de terem vendido as unidades HIS e HMP para pessoas com renda acima da permitida em lei. De janeiro de 2025 até agora foram aplicadas R$ 44,1 milhões em multas por irregularidade, segundo a Secretaria Municipal de Habitação (Sehab), a diferentes empresas. O universo total de imóveis que foram vendidos para pessoas fora da renda permitida ainda é desconhecido. A pasta está fiscalizando 190.776 unidades habitacionais classificadas como HIS ou HMP e, até o momento, 45 processos foram finalizados com a sanção de 709 unidades autuadas. A prefeitura afirmou, em nota, que visa "garantir que os imóveis subsidiados pelo município cumpram estritamente o seu papel social e a legislação". Placas informando caráter social são obrigatórias desde fevereiro — Foto: Edilson Dantas/Agência O Globo Maior multa foi de R$ 17,7 milhões A maior multa foi para a MF7 Eusébio Incorporadora, responsável pelo condomínio B.Side Faria Lima, em Pinheiros, que foi sancionada em R$ 17,7 milhões. Uma unidade de 28 metros quadrados classificada como HIS-2 foi vendida para um homem que ganhava R$ 49 mil por mês, segundo as investigações da prefeitura. Em nota, a empresa reconheceu que "faz parte de uma investigação em curso", mas que "todas unidades com essa característica foram comercializadas obedecendo rigorosamente o que determina a legislação em vigor e toda documentação referente a essas vendas foi apresentada no processo em curso junto à Prefeitura de São Paulo". A JPEX Construções, responsável pelo Dolce Vitta Mooca, na Zona Leste, por exemplo, foi sancionada em R$ 1,3 milhão. Procurada, a empresa não se manifestou. Já a Benx, do Viva Benx Lapa, chegou a ser multada em R$ 13,3 milhões, mas conseguiu cancelar a penalidade. Como é a regra de acesso a imóveis populares em SP Os imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) só podem ser ocupados por famílias que se enquadrem em faixas pré-determinadas de renda domiciliar mensal. Investidores nessa faixa de renda podem comprar para alugar, mas o imóvel não pode ser vendido por dez anos. As incorporadoras têm que verificar a renda dos compradores antes da venda. Veja as faixas: HIS-1: renda de até 3 salários mínimos; imóveis devem custar até R$ 276.102,20;HIS-2: renda de 3 a 6 pisos; imóveis até R$ 383.636,74;HMP: renda de 6 a 10 salários mínimos; imóveis de no máximo R$ 537.672,71. Maior fatia do mercado Esse tipo de imóvel virou "queridinho" do mercado por uma série de benefícios. O principal deles é a isenção da outorga onerosa do direito de construir, um valor que as construtoras precisam pagar para erguer prédios mais altos em São Paulo. Via de regra, quanto maior a área construída, mais se paga de outorga, que é mais cara onde o solo é mais valorizado. Mas quando as construtoras incluem unidades HIS ou HMP em seus empreendimentos, conseguem desconto ou até isenção da outorga. Somente entre janeiro de 2025 e maio de 2026, foram lançadas 129 mil habitações de interesse social e de mercado popular em São Paulo, o que representa 67,4% do total de lançamentos residenciais no período, segundo dados do Secovi-SP. As investigações causaram um "rebuliço" no mercado imobiliário da capital, dizem fontes do setor, já que a prefeitura editou uma série de decretos desde 2024 reforçando restrições. As placas, obrigatórias desde fevereiro, foram uma das mudanças notadas, e o detalhamento agora também precisa estar nos sites e panfletos dos novos lançamentos. Por anos, os prospectos não informaram a classificação dos imóveis e suas restrições e, em muitos casos, eram anunciados como "compre para investir". Prédio no Butantã, Zona Oeste, com habitações de interesse social — Foto: Edilson Dantas/Agência O Globo Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, afirma que "a vasta maioria das construtoras seguiu as regras", e que "o 1% que não cumpriu é que está sendo punido": — Diria que 99% do mercado cumpre rigorosamente a lei, tanto é que há milhares de empreendimentos do tipo na cidade, o mercado recebeu muito bem. Em relação às novas regras dos últimos anos, vejo como a evolução natural de qualquer norma, é ótimo. Além das multas, o MP ajuizou duas ações cobrando fiscalização e punições às empresas envolvidas nas fraudes, e foi instaurada na Câmara Municipal uma CPI, encerrada em maio, que constatou desvios em série. Assim, os cartórios de registro de imóveis passaram a incluir nas matrículas as classificações das unidades e a comunicar à prefeitura sempre que o comprador não comprovar que sua renda se enquadra nas regras. Em abril, as plataformas de locação temporária, como Airbnb e Booking, receberam da prefeitura uma lista de unidades com restrições, para que os anúncios fossem removidos. O Airbnb informou que "está avançando no processo que permitirá a remoção de anúncios irregulares da plataforma em breve" e que, "em 4 de maio, informou aos anfitriões da cidade de São Paulo que anúncios irregulares serão removidos da plataforma". A Booking.com afirmou que "está colaborando ativamente com a Secretaria Municipal de Habitação para identificar e remover anúncios que estejam em desacordo com as diretrizes municipais" e que tem "compromisso de operar em estrita conformidade com a legislação local". Nos últimos meses, a prefeitura passou a elaborar um convênio com o Conselho Regional de Fiscalização do Profissional Corretor de Imóveis (Creci-SP) para supervisionar a atuação de quem vende esse tipo de empreendimento. — O corretor de imóveis é tão responsável quanto o incorporador que oferece esse tipo de moradia. O corretor não pode alegar ignorância, porque o trabalho dele é justamente conhecer o projeto, a documentação. E se o projeto é destinado à moradia social, não pode ser vendido para investidor — diz Augusto Viana, presidente do Creci-SP. Compradores lesados Na Justiça acumulam-se casos de pessoas que contam ter comprado imóveis HIS e HMP por omissão das construtoras no momento da venda. Hana Otsuka-King e o marido, Adam King, viviam em 2021 entre São Paulo e Londres e decidiram comprar um apartamento na planta no Viva Benx Pompeia, na Zona Oeste. A ideia era usar o imóvel nas visitas ao Brasil e alugá-lo no Airbnb no resto do tempo. Em 2024, após anos pagando as parcelas do apartamento diretamente à construtora, veio o momento de financiar o saldo restante com uma instituição financeira. Foi quando Hana descobriu que o imóvel era do tipo HIS. O contrato não mencionava que a unidade tinha essa classificação. Ao se deparar com as limitações atreladas ao imóvel, Hana foi atrás da construtora e, após meses, recebeu um documento, com uma assinatura no nome dela, em que supostamente declarava estar ciente das limitações impostas pela política pública: — Fiquei quase um ano tentando resolver a situação com a construtora, até descobrir que eles tinham assinado um documento falsificando a minha assinatura. Hana recorreu à Justiça, e a empresa foi condenada a devolver o valor que o casal já tinha pago e fixou indenização de R$ 10 mil. Em nota, a Benx disse que identificou "neste caso específico um não reconhecimento de assinatura no processo interno de aprovação e registrou boletim de ocorrência" e que, "por essa particularidade", optou por "encerrar o litígio em primeira instância" e devolver os valores. Uma gerente de marketing de 34 anos, que prefere não se identificar, comprou em 2023 um apartamento na Casa Verde, Zona Norte, da construtora Golani. Ao dar entrada no financiamento, no início deste ano, descobriu que o imóvel estava enquadrado como HMP. Na ação judicial, anexou o contrato de compra e venda do imóvel, que não menciona, em nenhum trecho, o enquadramento nessa política habitacional. — Contratei uma consultoria para fazer o financiamento. O consultor me ligou e perguntou: "você sabe que seu imóvel é HMP?". Eu falei: "não, o que é HMP?". E aí descobri todo o problema. Comprei o meu apartamento próprio sozinha, aguardei três anos e não consegui seguir com isso. Chorei muito, foi um sonho despedaçado — conta. Restrição a venda de imóveis Com renda acima dos limites previstos, se continuasse com o negócio ela teria que se enquadrar como investidora e não poderia vender o imóvel pelos próximos dez anos, e seria impedida de usar o saldo do FGTS para abater o valor restante do financiamento, o que tornaria as parcelas mais pesadas que o planejado. As regras da Caixa determinam que o saldo do Fundo deve ser usado para a aquisição de moradia própria, não para investimentos. Na ação, que ainda não foi julgada, ela pede a devolução dos valores pagos pelo imóvel e uma indenização por danos morais. Em nota, a Golani afirma que o episódio foi um "caso isolado, que está sendo discutido judicialmente" e que por isso não irá comentar. A empresa também afirmou que já construiu diversos empreendimentos em bairros de baixa e média renda, "absolutamente condizentes com o público alvo de habitações sociais" e as unidades "são comercializadas regularmente a esse público há décadas". "Não se pode confundir a nossa construtora com outras do mercado, que lançam empreendimentos em bairros de alto padrão, para um público que não é o que se adequa às restrições legais, apenas para obter benefícios fiscais", diz a nota. O advogado Renato Braz tem quase uma dezena de clientes que contam terem sido surpreendidos ao descobrir, anos após firmarem contratos de compra, que os apartamentos eram do tipo HIS ou HMP. Segundo ele, um investidor com renda mais alta até pode comprar um imóvel deste, mas só pode alugá-lo para pessoas de baixa renda. E não poderá usar recursos do FGTS no financiamento: — Quem sofre mesmo é quem vai precisar desse recurso no financiamento.