La aplicaci�n de los topes al alquiler en zonas de mercado tensionado como Barcelona, A Coru�a o Pamplona est� abaratando el precio de las rentas "sin afectar a la oferta". Estas son las declaraciones que hizo ayer el presidente del Gobierno, Pedro S�nchez, que adem�s pidi� superar el "dogmatismo neoliberal" para extender la aplicaci�n de la medida en todas las comunidades aut�nomas. Un d�a despu�s de que el Ejecutivo se viese obligado a aplazar la tramitaci�n del real decreto ley de Vivienda por falta de consenso entre sus socios.La primera parte de la frase del presidente es sostenida por distintos expertos, aunque con matices: la aplicaci�n de los topes del alquiler contiene las alzas de los precios, pasando de subidas desorbitadas a alzas m�s estables, e incluso bajando precios, explica Jorge Galindo, soci�logo, profesor y director adjunto de EsadeEcPol, think tank de la escuela Esade.Tomando como referencia Catalu�a, donde se ha aplicado durante dos a�os y de manera pionera el control de los precios del alquiler que hoy se extiende a Navarra, Pa�s Vasco y Galicia, el alquiler medio ha disminuido un 1,28%, pasando de una renta media mensual de 887,90 euros en el primer trimestre de 2024 a los 876, 56 euros actuales seg�n la base de datos del Institut Catal� del S�l (Incas�l). En el �ltimo a�o el alquiler medio se encarece un 3,76%, aunque seg�n el hist�rico p�blico el pasado fue m�s negativo y en este sentido, en 2023 las alzas interanuales de los precios eran del 7,10%.Pero, en contraposici�n, la firma de contratos se ha reducido, pasando de los 32.340 contratos en 2024 a un total de 26.962 dos a�os m�s tarde (cae un 18,79%). De ello se puede interpretar que la oferta residencial se reduce o al menos, se mantiene inamovible -porque quien encuentra una vivienda asequible no renuncia f�cilmente a ella-. Lo que provoca un da�o colateral, se�ala Galindo: se anula el efectorotaci�n, y ello implica que el acceso a la vivienda sigue siendo un problema para los m�s vulnerables, como los hogares de rentas bajas, migrantes con situaciones precarias, o j�venes que persiguen su emancipaci�n. Precisamente aquellos colectivos a los que el Gobierno quiere proteger.En resumen, se contradice la segunda parte de la afirmaci�n del Ejecutivo respecto a que la oferta no se ve perjudicada por una modificaci�n de los precios. En realidad, ni el discurso completo es totalmente exacto, se�alan los expertos consultados: la ca�da de las rentas medias por alquiler no implican una bajada del precio por metro cuadrado, sino que puede ser muestra de una "recomposici�n del mercado de la vivienda". Al menos en Catalu�a, valora Santiago Calvo, doctor en Econom�a por la Universidad de Santiago y profesor en la Universidad de las Hesp�rides. "La renta media total s� baja, y baja pegada a la superficie media, porque los pisos que se firman son un 5% m�s peque�os", explica.De hecho, el precio medio por metro cuadrado en la provincia de Barcelona se sit�a en los 19,12 euros por metro cuadrado de marzo de 2026, un alza del 7,42% frente a los 17,80 euros por metro cuadrado que recoge Idealista para marzo de 2024, cuando se empezaron a aplicar los topes en esta provincia. Y en el caso de Pamplona, tambi�n se�alada por el presidente, o A Coru�a -ambas entraron dentro del control de precios en julio de 2025-, su evoluci�n ha sido m�s o menos similar. A falta de los datos definitivos de julio de 2026, Idealista marca un alza del 1,79% del precio del alquiler por metro cuadrado para ambas provincias.Pero, respecto al argumentario del presidente de Gobierno, los expertos discrepan totalmente. "S� est� cayendo la oferta: en Barcelona, en torno a un 17% actualmente y respecto al momento en el que se introdujeron los topes de alquiler. En Navarra, la oferta est� cayendo en torno a un 38%, en A Coru�a un 47%. Al final es una din�mica constante", valora Calvo con el an�lisis de datos de fuentes oficiales de las comunidades aut�nomas.Ambos expertos se remiten para su rechazo a las experiencias previas en ciudades como San Francisco (EEUU) o Berl�n (Alemania) o a la "evidencia generalizada y consensualizada" de la teor�a econ�mica que la oferta siempre se ver� perjudicada por la alteraci�n de los precios.Y de hecho, hay m�s efectos detr�s de un aparentemente simple control a los precios: una "recomposici�n del mercado de la vivienda", explica Calvo. �Qu� significa esto? "Normalmente, y hay evidencia de ello, la vivienda m�s barata se acerca al tope [permitido]. Y la m�s cara, la que todav�a le interesa estar en el mercado de vivienda habitual, baja ligeramente". O dicho de otro modo: una vivienda que pueda resultar m�s asequible para las rentas medias o bajas comienza a alejarse y a quedar fuera del alcance de estos hogares, mientras que las viviendas m�s caras siguen sin ser opci�n.Por otro lado tambi�n existe evidencia de una traslaci�n de buena parte del mercado a hacia otros sectores, "especialmente al alquiler de temporada", concluye Calvo. Se hizo eco de esta situaci�n el portal Idealista, en el segundo aniversario de la aplicaci�n de los topes al alquiler en Catalu�a: el alquiler de temporada ya supon�a a cierre de 2025 casi el 64% de la oferta de arrendamientos en Barcelona, mientras que en marzo de 2024 era del 34%. La oleada de contratos de corta duraci�n se extend�a a las localidades vecinas, como Girona y Tarragona. Pero esto tambi�n es resultado de las normas de Vivienda: hasta hace unos meses, los contratos con duraci�n inferior al a�o no estaban sujetos a topes de precios en las zonas tensionadas. La hemeroteca acad�mica sobre las aplicaciones de la Ley de Vivienda se ha ido engrosando en los �ltimos a�os. Tambi�n la Fundaci�n de Estudios de Econom�a Aplicada (Fedea) ha publicado este julio un "primer balance emp�rico" de la Ley 12/2023 de Vivienda comparando Barcelona -donde se ejecuta el tope de precios y Madrid -donde no se hace-. Su autor y profesor de la Universidad Rey Juan Carlos, Fernando Pinto, destaca que el alquiler acumul� un incremento del 5,7% en Barcelona frente al 8,5% en Madrid y al 10,8% del conjunto nacional. Pero en paralelo, "el n�mero de anuncios de alquiler cay� un 22,2% en Barcelona, mientras que en Madrid aument� un 3,9%". De esta manera, Pinto argumenta que la ley resulta ineficaz a la hora de facilitad el acceso a una vivienda, porque conviven reducci�n de precios pero tambi�n de oferta. Y, puntualiza que no todo es atribuible a la regulaci�n de los precios, sino que "la similitud entre la evoluci�n del precio de venta y el del nuevo alquiler [todos al alza] apunta a un d�ficit com�n de oferta y no a un efecto privativo de la regulaci�n del arrendamiento".Por su parte, Esade guarda en su archivo varios estudios de los efectos de las pol�ticas de vivienda. En 2023 Los efectos de la limitaci�n de precios de los alquileres en Catalu�a, de los profesores Jose Garcia Montalvo, Joan Monras y Josep Maria Raya, sobre la primera vez que Catalu�a aplic� topes al alquiler en 2020, durante un a�o y medio, hasta que fue revocada por el Tribunal Constitucional. Las conclusiones del informe son claras: los topes provocaron "un efecto a la baja en el precio del alquiler agregado del 5%, concentrado en las viviendas caras, y en contraste un aumento significativo en las viviendas m�s baratas que tendieron a pegarse al techo marcado por el �ndice de referencia". Es decir, aument� el precio de las viviendas m�s econ�micas para el conjunto de la poblaci�n, y el de las m�s caras qued�, como antesala a a la situaci�n actual, fuera de alcance. Y ya el estudio avis� entonces de otros efectos colaterales: la reducci�n de la oferta y el traslado del parque al mercado de compraventa.