Las restricciones que no tengan base emp�rica son incompatibles con el ordenamiento europeo.La vivienda se ha convertido en uno de los grandes desaf�os de pol�tica p�blica en Espa�a y Europa. Con el objetivo de aumentar el n�mero de viviendas en oferta y paliar la subida de los precios, los poderes p�blicos vienen orientando buena parte de su acci�n regulatoria hacia las viviendas de uso tur�stico, bajo la hip�tesis de que �stas sustraen unidades al parque residencial y contribuyen al encarecimiento de los alquileres de larga duraci�n.La consecuencia de esa apreciaci�n ha sido una sucesi�n de medidas restrictivas. Un ejemplo paradigm�tico de esta tendencia es el Plan Reside de Madrid, aprobado definitivamente en agosto de 2025, que impone importantes restricciones a los alojamientos tur�sticos para preservar las �reas residenciales centrales. Madrid no es, ni mucho menos, un caso aislado: medidas de alcance y ambici�n similares se han adoptado en numerosas ciudades europeas en las que la presi�n sobre el mercado de la vivienda es m�s acuciante. Por ejemplo, Barcelona ha anunciado que prohibir� los alojamientos tur�sticos en 2028.Esta tendencia regulatoria no est� libre de controversia jur�dica. Las restricciones a las viviendas de uso tur�stico entran en tensi�n con la libertad de prestaci�n de servicios consagrada en la Directiva 2006/123/CE relativa a los servicios en el mercado interior. La Directiva de servicios somete cualquier limitaci�n de esta libertad a un triple requisito: que no sea discriminatoria, que est� justificada por una raz�n imperiosa de inter�s general (basada en datos espec�ficos y debidamente motivada) y que el objetivo perseguido no pueda alcanzarse mediante una medida menos restrictiva. Adem�s, estas restricciones tambi�n pueden entrar en conflicto con derechos constitucionales como la libertad de empresa.El Tribunal de Justicia de la Uni�n Europea confirm� en su sentencia del 22 de septiembre de 2020 (Cali Apartments, asuntos acumulados C-724/18 y C-727/18) que la lucha contra la escasez de vivienda destinada al arrendamiento de larga duraci�n a precios asequibles puede constituir una raz�n imperiosa de inter�s general y, sobre esa base, justific� la compatibilidad con la Directiva de servicios de un r�gimen de autorizaci�n previa aplicable a las viviendas de uso tur�stico. Sin embargo, ese aval no fue incondicional: entre otros requisitos, lo condicion� a que las restricciones estuviesen sustentadas en estudios de mercado que acreditasen la tensi�n real en el mercado del alquiler, que la actividad restringida contribuyese a esa tensi�n y que las medidas propuestas fuesen id�neas para limitarla o aliviarla.Esta precisi�n adquiere especial relevancia a la luz de los casos m�s recientes. Las conclusiones del Abogado General en el asunto Smartflats (C-813/24) analizan restricciones an�logas impuestas en la Regi�n de Bruselas-Capital, con una conclusi�n significativa: el r�gimen belga parece ser contrario al Derecho europeo. El Abogado General destaca que la norma belga no estuvo precedida de estudios que acreditasen la dimensi�n real de la actividad de alojamientos tur�sticos en la zona ni el impacto de estos sobre el parque residencial, y precisa que corresponde al juez nacional apreciar la proporcionalidad del r�gimen teniendo en cuenta, entre otros factores, su fundamentaci�n en estudios y datos precisos. Sin esa base, seg�n el Abogado General, no hay forma de demostrar que la medida es id�nea para resolver el problema y, por tanto, no puede superar el test de proporcionalidad que impone el Derecho de la Uni�n.Ante este escenario, parece conveniente examinar si las premisas sobre las que descansan las restricciones a las viviendas de uso tur�stico en Espa�a encajan en los t�rminos de ese test.A finales de 2024, PwC difundi� un informe sobre el impacto del alquiler de corta duraci�n en Espa�a, que cifra el n�mero de propiedades destinadas principalmente al alquiler tur�stico en apenas el 0,5% del parque total de viviendas del pa�s (menos de 130.000 inmuebles).Necesidad y proporcionalidadLa relevancia de estos datos no es meramente econ�mica. Pueden formar parte del an�lisis de evidencias f�cticas necesario para justificar restricciones al amparo de la Directiva de servicios. Argumentos similares afloraron en Smartflats, donde se acredit� que las viviendas retiradas del mercado residencial por el alojamiento tur�stico representaban apenas el 0,7% del parque privado de alquiler de Bruselas. Y con esa base emp�rica, el Abogado General de la UE concluye que las restricciones impuestas en Bruselas-Capital dif�cilmente pueden superar el juicio de necesidad y proporcionalidad exigido por la jurisprudencia europea.En definitiva, si bien es cierto que la decisi�n final del caso de Smartflats la conoceremos cuando el Tribunal de Justicia dice sentencia, conviene no olvidar que el Derecho de la Uni�n condiciona las restricciones a la actividad de alojamientos tur�sticos a un test de idoneidad, necesidad y proporcionalidad que tiene que estar sustentado en estudios y datos precisos. La evidencia disponible en Espa�a plantea dudas acerca de si ese est�ndar se cumple. Y la lecci�n de los precedentes es clara: las restricciones que no tengan base emp�rica son incompatibles con el ordenamiento europeo. Dichas restricciones contrarias al Derecho de la Uni�n podr�an, por tanto, ser impugnadas ante los tribunales nacionales, que, con fundamento en la normativa comunitaria, podr�an declararlas inaplicables.