El encarecimiento del alquiler ha convertido cada revisión anual en una fuente habitual de dudas entre inquilinos y propietarios. La pregunta es sencilla, pero la respuesta exige mirar el contrato y la ley: si en el arrendamiento de vivienda no se pactó expresamente una cláusula de actualización, el arrendador no puede subir la renta por esa vía mientras el contrato siga vigente.La regla la resume Alejandro de Grado, de Ainos Abogados: “La renta solo puede actualizarse una vez al año, coincidiendo con la fecha en la que se cumple cada anualidad del contrato, y únicamente si esa posibilidad se incluyó expresamente en el acuerdo firmado”. Es decir, no basta con que haya subido el IPC, ni con que el mercado esté más caro, ni con que el propietario comunique una nueva cantidad. Si el contrato no prevé la actualización, no hay actualización posible.“Si no existe esa cláusula, el precio debe mantenerse sin cambios durante la vigencia del contrato”, añade De Grado. Esta interpretación coincide con el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que, durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año “en los términos pactados por las partes” y que, “en defecto de pacto expreso”, no se aplicará actualización de rentas.La subida no puede aplicarse de cualquier maneraIncluso cuando el contrato sí contiene una cláusula de actualización, el propietario no puede aplicar la subida de forma automática y sin comunicarla correctamente. “Tampoco puede aplicar la subida sin seguir un procedimiento correcto”, advierte De Grado. “Está obligado a notificarla al inquilino por escrito, indicando el nuevo importe y cómo se ha calculado”.La actualización del alquiler solo puede exigirse tras una notificación escrita al inquilino, con el nuevo importe y el cálculo aplicado. Dani Duch / PropiasLa comunicación es relevante porque determina desde cuándo se puede exigir la nueva renta. “La renta actualizada solo será exigible a partir del mes siguiente a la notificación”, explica el abogado. “Si no lo hace así, el inquilino puede seguir pagando la renta anterior”. En la práctica, esto impide que el casero reclame de golpe cantidades atrasadas si no notificó en plazo y forma la actualización.De Grado insiste en otro límite clave: “No está permitido aplicar subidas con carácter retroactivo ni modificar el precio de forma unilateral fuera de lo pactado”. Por tanto, una subida comunicada meses después de la anualidad no permite rehacer todos los recibos anteriores. Solo puede desplegar efectos hacia adelante, una vez notificada.El nuevo índice actúa como límite, no como permiso para subirDesde la reforma de la Ley de Vivienda, el debate sobre las actualizaciones se ha desplazado también hacia los índices aplicables. María Pastor Hesles, directora de sede en Vilches Abogados, recuerda que “el nuevo índice pretende evitar subidas desproporcionadas de la renta”. Se refiere al índice de referencia definido por el INE para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.La precisión es importante: este índice no autoriza por sí solo una subida si el contrato carece de cláusula. Opera como límite cuando la actualización está pactada y procede legalmente. En mayo de 2026, el último dato publicado por el INE situaba ese índice en el 2,48%, pero su aplicación depende siempre de que el contrato permita actualizar la renta y de que se cumplan los requisitos de plazo y notificación.Pastor Hesles subraya el objetivo económico de la reforma: “El inquilino gana en seguridad jurídica y previsibilidad”. A su juicio, “también se favorece la asequibilidad de la vivienda y la estabilidad habitacional”. La idea de fondo es que el arrendatario pueda anticipar cuánto pagará durante la vida del contrato y no quede expuesto a incrementos inesperados.Más protección para el inquilino, menos margen para el propietarioLa reforma, interpreta Pastor Hesles, “está claramente orientada a proteger al arrendatario y equilibrar la relación contractual, especialmente en contextos de mercado tensionado”. La vivienda, en ese sentido, se trata como un gasto básico de los hogares, no como una partida que pueda variar libremente al ritmo del mercado.El efecto para los propietarios es distinto. “Por su parte, el arrendador ve limitada su rentabilidad, ya que no podrá aplicar subidas tan altas como con el IPC en contextos de inflación elevada”, señala la abogada. No obstante, matiza que el límite no solo genera costes para el propietario: “Aun así, el propietario puede obtener beneficios indirectos, como menor rotación de inquilinos, menos conflictos y mayor seguridad en el cobro de la renta”.Esa lectura económica no altera la regla jurídica principal. Como resume De Grado, “solo podrá subir el alquiler si respeta el contrato, los plazos y los límites legales establecidos”. Y añade una advertencia: “Superar esos límites o utilizar índices distintos para subir más el alquiler no está permitido”.Una excepción distinta: las obras de mejoraConviene distinguir la actualización anual de la renta de otros supuestos previstos por la ley. La LAU contempla, bajo determinadas condiciones, una elevación de renta por obras de mejora transcurridos cinco años de contrato —o siete si el arrendador es persona jurídica—, salvo pacto en contrario y con límites específicos. No es una actualización por IPC o por el nuevo índice, sino un mecanismo diferente, ligado a obras, costes acreditados y comunicación al inquilino.Por eso, ante una subida, la primera comprobación debe ser documental: qué dice el contrato, en qué fecha se cumple la anualidad, qué índice se aplica, cómo se ha calculado el nuevo importe y cuándo se ha notificado. Si falta la cláusula de actualización, la respuesta general es clara: no pueden subir la renta por actualización anual durante la vigencia del contrato.La conclusión de los expertos es coincidente. Sin pacto expreso, el alquiler debe mantenerse. Con pacto, la subida no es libre: debe aplicarse una vez al año, notificarse por escrito, respetar los límites legales y no reclamarse retroactivamente.