La subida del alquiler no es automática ni puede decidirse en cualquier momento. Para saber cuánto puede aumentar una renta este año hay que responder antes a tres preguntas: qué dice exactamente el contrato, cuándo cumple la anualidad y qué índice o límite legal corresponde aplicar. Desde 2025, además, el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda —IRAV— ha introducido un nuevo marco para parte de los contratos.El primer paso es mirar el contrato. No basta con que el propietario quiera actualizar la renta ni con que los precios hayan subido. “Si un propietario está valorando subir el alquiler, debe tener en cuenta que la ley española, en concreto la Ley de Arrendamientos Urbanos, no permite hacerlo de forma libre ni en cualquier momento”, advierte Alejandro de Grado, de Ainos Abogados.La clave, explica, está en la cláusula de actualización. “La renta solo puede actualizarse una vez al año, coincidiendo con la fecha en la que se cumple cada anualidad del contrato, y únicamente si esa posibilidad se incluyó expresamente en el acuerdo firmado”. En caso contrario, añade, “si no existe esa cláusula, el precio debe mantenerse sin cambios durante la vigencia del contrato”.Aviso por escrito y sin efectos retroactivosLa forma también importa. De Grado subraya que “tampoco puede aplicar la subida sin seguir un procedimiento correcto”. El arrendador, precisa, “está obligado a notificarla al inquilino por escrito, indicando el nuevo importe y cómo se ha calculado”. La renta actualizada solo puede exigirse desde el mes siguiente a esa comunicación.La subida del alquiler debe notificarse por escrito y no puede aplicarse con carácter retroactivo. Eduardo Parra - Europa Press / Europa PressEste punto es relevante en la práctica, porque una actualización comunicada tarde no permite reclamar automáticamente meses anteriores. “Si no lo hace así, el inquilino puede seguir pagando la renta anterior”, señala el abogado. Y remacha: “No está permitido aplicar subidas con carácter retroactivo ni modificar el precio de forma unilateral fuera de lo pactado”.Del IPC al nuevo índice oficialEl segundo elemento es saber qué referencia debe aplicarse. Durante años, el IPC fue la referencia habitual en muchos contratos, pero la Ley por el Derecho a la Vivienda introdujo un nuevo índice oficial para limitar las actualizaciones anuales y evitar subidas excesivas.“El nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda es una medida introducida para aportar mayor estabilidad y transparencia al mercado del alquiler”, explica María Pastor Hesles, directora de sede en Vilches Abogados. Según la abogada, el objetivo es claro: “El nuevo índice pretende evitar subidas desproporcionadas de la renta”.En los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el régimen aplicable depende del contrato y de la normativa vigente en cada momento. “En los contratos firmados antes del 25 de mayo de 2023, la referencia habitual sigue siendo el IPC, aunque con topes aplicados en los últimos años”, resume De Grado. En cambio, añade, “en los contratos firmados a partir de esa fecha, y especialmente desde el 1 de enero de 2025, se aplica un nuevo índice oficial —IRAV— diseñado para evitar incrementos excesivos”.El IRAV lo publica mensualmente el INE. Al cierre de esta información, el último dato disponible era el de mayo de 2026, con una variación anual del 2,48%. En un contrato al que corresponda aplicar ese índice, una renta mensual de 1.000 euros no podría subir más de 24,80 euros al mes: pasaría, como máximo, a 1.024,80 euros, siempre que exista cláusula de actualización y se cumpla la anualidad del contrato.Qué debe revisar el inquilino y qué debe hacer el propietarioLa comprobación, por tanto, exige un pequeño orden. Primero, fecha de firma del contrato. Segundo, existencia o no de cláusula de actualización. Tercero, fecha exacta en la que se cumple cada anualidad. Cuarto, índice aplicable según el contrato y la ley. Y quinto, comunicación escrita con el nuevo importe y el cálculo utilizado.“Superar esos límites o utilizar índices distintos para subir más el alquiler no está permitido”, recuerda De Grado. Su conclusión es sencilla: “Solo podrá subir el alquiler si respeta el contrato, los plazos y los límites legales establecidos”.Desde el punto de vista económico, el cambio no tiene el mismo impacto para las dos partes. Pastor Hesles considera que “el cambio del IPC por el nuevo índice de referencia beneficia principalmente al arrendatario, ya que la reforma busca proteger su posición en el contrato de alquiler”. En su opinión, “el inquilino gana en seguridad jurídica y previsibilidad” y también “se favorece la asequibilidad de la vivienda y la estabilidad habitacional”.Para los propietarios, el efecto es distinto. “El arrendador ve limitada su rentabilidad, ya que no podrá aplicar subidas tan altas como con el IPC en contextos de inflación elevada”, apunta Pastor. Aun así, matiza que pueden existir compensaciones indirectas: “El propietario puede obtener beneficios indirectos, como menor rotación de inquilinos, menos conflictos y mayor seguridad en el cobro de la renta”.El nuevo marco no elimina las actualizaciones, pero las somete a más controles. La subida del alquiler, en definitiva, ya no puede calcularse solo mirando la inflación general. Debe encajar en el contrato, aplicarse en plazo, comunicarse correctamente y respetar el índice o límite que corresponda. Como resume Pastor Hesles, “la reforma está claramente orientada a proteger al arrendatario y equilibrar la relación contractual, especialmente en contextos de mercado tensionado”.