El final de un contrato de alquiler ya no implica automáticamente una subida libre de la renta. La regulación aprobada en los últimos años ha introducido límites específicos en las zonas declaradas tensionadas, donde el propietario debe ajustarse a referencias legales que condicionan el nuevo precio del arrendamiento, especialmente si se trata de un gran tenedor.Actualizar no es renovarUna de las principales diferencias jurídicas está entre la actualización anual de la renta y la firma de un nuevo contrato. Alex Ebrat, socio de Ebrat Abogados, explica que “la actualización de la renta durante el contrato es una subida periódica” y recuerda que actualmente está sometida a límites concretos.En los contratos firmados después de mayo de 2023, añade, “se utiliza como tope el IRAV”, el Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda creado para contener los incrementos y evitar escaladas ligadas al IPC.Josep Maria Espinet, de Espinet Advocats, coincide y precisa que “la renta solo puede actualizarse si así se ha pactado” y siempre conforme al índice establecido en el contrato. En la práctica, sostiene, el IRAV “determina incrementos inferiores a los que resultaría de aplicar el IPC”.La situación cambia completamente cuando termina el contrato y se firma otro nuevo. Espinet subraya que “ya no estamos ante una actualización, sino ante una nueva determinación del precio”, una distinción clave para entender cómo operan los límites legales.Topes en zonas tensionadasLa regulación se aplica únicamente en los municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado. Espinet recuerda que en Catalunya “la limitación empezó a aplicarse el 16 de marzo de 2024 en 140 municipios” y que posteriormente “se extendió a otros 131”, de modo que actualmente afecta a “271 municipios”.En estas áreas, cuando la vivienda ha estado alquilada durante los últimos cinco años y el propietario no es gran tenedor, “la renta del nuevo contrato no puede superar la última renta del contrato anterior”, una vez aplicada la actualización anual correspondiente.Ebrat resume el principio general de forma tajante al afirmar que “el propietario no siempre puede fijar libremente el precio del alquiler al terminar el contrato”. Además, recuerda que únicamente se permite aumentar hasta “un máximo del diez por ciento” sobre la última renta en supuestos concretos previstos por la ley.Entre ellos figuran obras recientes de rehabilitación, mejoras energéticas acreditadas o actuaciones de accesibilidad. Espinet añade otra posibilidad excepcional cuando “el nuevo contrato se firme por diez o más años” o contemple prórrogas que permitan al inquilino permanecer en la vivienda durante ese periodo.El papel del gran tenedorLa regulación es todavía más estricta para los grandes propietarios. Espinet admite que se trata de “un tema espinoso” donde existen “múltiples interpretaciones y opiniones”. Aun así, la ley fija un criterio general para quienes poseen más de diez inmuebles residenciales o grandes superficies destinadas a vivienda.En Catalunya, sin embargo, el umbral se ha endurecido y puede aplicarse desde cinco inmuebles. En esos casos, explica el abogado, el alquiler queda sometido a “una doble limitación” porque “no puede superar ni la última renta actualizada ni tampoco el límite máximo del sistema estatal de índices de referencia”. Eso obliga a aplicar siempre “el importe más bajo”, incluso aunque el mercado marque precios superiores.Cuando la vivienda no se había alquiladoTambién existen límites para los inmuebles que no han estado arrendados en los últimos cinco años. Según Ebrat, en esos casos “la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia”. Espinet detalla que el índice estatal establece una horquilla con valores máximos y mínimos y que “el precio del nuevo alquiler no puede superar en ningún caso el valor superior”.La presión sobre el mercado residencial sigue creciendo. Según los últimos datos del INE, el precio del alquiler acumula en Catalunya incrementos superiores al 30% respecto a los niveles previos a la pandemia, mientras Barcelona continúa entre las ciudades con mayor esfuerzo económico para acceder a una vivienda. Con la expansión de las zonas tensionadas y el endurecimiento de los controles, la batalla jurídica sobre los alquileres promete seguir marcando el pulso del mercado inmobiliario en los próximos años.