Un propietario puede subir el alquiler hasta un 10%, pero no siempre ni de cualquier manera. La ley reserva esa posibilidad para supuestos muy concretos y, sobre todo, en viviendas situadas en zonas de mercado tensionado. La clave está en distinguir entre actualizar una renta, firmar un nuevo contrato o aplicar una de las excepciones previstas por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ahí es donde aparece el margen del 10%, pero también sus límites.La norma clave está en el artículo 17 de la LAU: en zonas tensionadas, la renta inicial de un nuevo contrato no puede superar, con carácter general, la última renta vigente en los cinco años anteriores en la misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual que correspondiera. Solo en determinados supuestos puede añadirse un incremento máximo del 10%. Entre ellos figuran la rehabilitación, mejoras con ahorro de energía primaria no renovable del 30%, mejoras de accesibilidad o contratos de diez años o más.Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, resume la cautela con la que debe leerse esta excepción: “Solo en casos muy concretos se puede subir el alquiler, por ejemplo si se amplía la duración del contrato de cinco a diez años, donde se permite un incremento de hasta el 10%”. El matiz es importante, ya que no se trata de una subida libre, sino de un margen tasado y vinculado a requisitos verificables.No es una subida automáticaEl 10% no puede aplicarse en cualquier momento ni sobre cualquier contrato en vigor. La excepción se refiere al arranque de un nuevo contrato en una vivienda ubicada en zona tensionada y toma como referencia la última renta del contrato de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los cinco años anteriores, actualizada conforme a la cláusula legal o contractual aplicable.Gorgues advierte además de que la opción de alargar el contrato tiene un coste para el propietario: “Ese aumento implica asumir un contrato más largo y perder flexibilidad sobre el inmueble durante más tiempo”. Es decir, el arrendador puede ganar margen de renta, pero a cambio reduce su capacidad de recuperar el inmueble o renegociar condiciones durante un periodo prolongado.La subida de hasta el 10% no puede aplicarse de forma automática: debe estar prevista por la ley y cumplir requisitos concretos. Àlex Garcia / PropiasAlejandro de Grado, de Ainos Abogados, insiste en que el propietario no puede decidir unilateralmente una subida al margen del marco legal: “Si un propietario está valorando subir el alquiler, debe tener en cuenta que la ley española, en concreto la Ley de Arrendamientos Urbanos, no permite hacerlo de forma libre ni en cualquier momento”. Y añade: “Otro punto clave es que no puede fijar cualquier porcentaje de subida”.Zonas tensionadas y grandes tenedoresLa excepción solo se entiende dentro del nuevo mapa regulatorio de la vivienda. Como recuerda Gorgues, “el mercado del alquiler sigue siendo libre, salvo en aquellas zonas que se declaran como mercado residencial tensionado, donde los precios pueden quedar regulados”. La LAU mantiene como regla general que la renta será la que libremente estipulen las partes, pero introduce límites específicos para los inmuebles situados en zonas tensionadas.“Cuando una comunidad autónoma declara una zona tensionada, se activa automáticamente la regulación de los precios del alquiler en esa área”, explica Gorgues. La publicación oficial corresponde al Ministerio de Vivienda, que debe recoger trimestralmente la relación de zonas declaradas conforme al procedimiento previsto en la Ley 12/2023.La condición del propietario también es clave. “La clave es distinguir si el propietario es o no gran tenedor, porque de eso dependen los límites que se le aplican”, señala Gorgues. En general, la ley considera gran tenedor a quien posee más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, aunque en zonas tensionadas ese umbral puede reducirse a cinco viviendas si así lo justifica la comunidad autónoma.Para los grandes tenedores en zonas tensionadas, la renta inicial del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo aplicable conforme al sistema estatal de índices de precios de referencia. Esa restricción se suma al resto de límites de la LAU.Actualizar no es lo mismo que firmar un nuevo contratoTambién conviene distinguir entre dos situaciones distintas: actualizar el alquiler cada año y fijar el precio de un nuevo contrato. No tienen las mismas reglas. Como explica De Grado, “la normativa actual, reforzada por la Ley por el Derecho a la Vivienda, establece límites a la actualización de la renta”. Por eso, añade, “superar esos límites o utilizar índices distintos para subir más el alquiler no está permitido”.Desde 2025, la actualización anual del alquiler tiene como referencia un nuevo índice del INE. Este indicador limita cuánto puede subir la renta cada año y busca evitar incrementos excesivos, especialmente en periodos de inflación elevada.María Pastor Hesles, directora de sede en Vilches Abogados, lo interpreta en esa misma dirección: “El nuevo índice pretende evitar subidas desproporcionadas de la renta”. A su juicio, “el inquilino gana en seguridad jurídica y previsibilidad”, mientras que “el arrendador ve limitada su rentabilidad, ya que no podrá aplicar subidas tan altas como con el IPC en contextos de inflación elevada”.Qué no puede hacer el propietarioLa frontera legal, coinciden los expertos, no está solo en el porcentaje. También importa cómo se intenta aplicar. “Solo podrá subir el alquiler si respeta el contrato, los plazos y los límites legales establecidos”, afirma De Grado. La LAU declara nulas y por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del título relativo a vivienda, salvo cuando la propia norma lo autorice expresamente.De Grado advierte contra las vías indirectas para imponer una renta más alta: “Forzar la firma de un nuevo contrato con un precio mayor, amenazar con no renovar o utilizar vías indirectas para encarecer el alquiler puede considerarse una práctica abusiva”.Pastor Hesles sitúa el cambio en un marco más amplio: “La reforma está claramente orientada a proteger al arrendatario y equilibrar la relación contractual, especialmente en contextos de mercado tensionado”. Esa protección no elimina todos los márgenes del propietario, pero los somete a requisitos tasados, documentables y, en caso de conflicto, revisables.La subida del 10% no es la norma, sino la excepciónEn definitiva, el propietario no puede subir el alquiler hasta un 10% de forma general. Ese incremento solo puede aplicarse en zonas tensionadas, al firmar un nuevo contrato y si se cumple alguno de los supuestos previstos por la ley, como una rehabilitación, mejoras energéticas o de accesibilidad, o un contrato de diez años o más.Fuera de esos casos, la renta debe ajustarse a los límites legales: la actualización anual permitida, la renta anterior actualizada y, si el arrendador es gran tenedor, el sistema de precios de referencia. La clave, por tanto, no es que el alquiler pueda subir un 10%, sino cuándo la ley permite hacerlo y con qué justificación.