Der Projektentwickler Art-Invest baut seit Jahren große Teile der Hamburger Innenstadt um – derzeit geht es um einen riesigen Komplex an historischer Stätte. Geschäftsführer Martin Wolfrat sagt, worauf es bei einer City-Belebung generell ankommt.Auf einem Schaubild im Flur der Büroetage von Art-Invest sind alle Gebäude einer Innenstadt-Achse skizziert, die vom Jungfernstieg bis zum Rödingsmarkt reicht – also mitten durch das historische Herz Hamburgs. Grün eingefärbt sind jene Projekte, die Art-Invest selbst seit Jahren weiterentwickelt und betreibt. Und das sind viele, darunter etwa die neue Heimstätte des Bucerius Kunst Forums. Martin Wolfrat kennt als Geschäftsführer von Art-Invest alle baulichen und wirtschaftlichen Details – und er spürt, wie er sagt, die eigene Verantwortung dafür, dass die City der Hansestadt auf Sicht attraktiver wird. Dazu beitragen soll ein neues Projekt, das derzeit auf dem früheren Gelände des Sofitel-Hotels am Neuen Wall 40 umgesetzt wird.WELT: Über die Zukunft der Hamburger Innenstadt wird seit Jahrzehnten diskutiert. Dabei geht es nicht mehr nur um einzelne Gebäude, sondern immer stärker um Quartiere. Sie prägen diese Entwicklung mit den Projekten von Art-Invest stark mit. Worauf achten Sie dabei?Martin Wolfrat: Ich glaube, dass Quartiersentwicklung nur dann funktioniert, wenn man nicht nur auf die Immobilien schaut. Der öffentliche Raum gehört genauso dazu. Man sieht das an mehreren Stellen nicht nur in der Innenstadt: Wenn Außenräume hochwertig gestaltet werden, wenn es angenehme Verweilzonen gibt, Außengastronomie, Sitzgelegenheiten, dann verändert sich die Wahrnehmung eines ganzen Bereichs. Solche Maßnahmen funktionieren nur in Verbindung mit den Immobilien und deren Nutzung. Deswegen bin davon überzeugt: Für eine gute Quartiersentwicklung ist der Außenraum ein entscheidender Baustein, der zwingend mitbetrachtet werden muss.WELT: Art-Invest wurde in Hamburg einer größeren Öffentlichkeit vor allem durch ein erstes Projekt am Alten Wall bekannt, durch den Umbau des Gebäudes der früheren Vereins- und Westbank. Seitdem breiten Sie sich ganz schön aus.Wolfrat: Art-Invest wurde 2010 in Köln gegründet, Hamburg kam dann ab 2012 so richtig dazu. Das Objekt am Alten Wall war sicherlich eines der ersten, das sehr im Herzen der Stadt lag – direkt gegenüber vom Rathaus. Dadurch haben wir Aufmerksamkeit bekommen. Danach kamen weitere Objekte im Central Business District hinzu. Das ist historisch gewachsen. Wir haben etwa am Jungfernstieg die frühere Commerzbank und die Großen Bleichen 1-5 entwickelt, der Alte Wall hat sich dann Schritt für Schritt weiterentwickelt. Insgesamt sind wir nun bei knapp 20 Einzelobjekten, die wir seit der Gründung der Art-Invest in Hamburg entwickeln durften. WELT: Wenn man die Projekte am Alten Wall zusammenrechnet, ist daraus inzwischen eine ganze Achse geworden.Wolfrat: Stimmt. Wir haben vorne am Alten Wall vom Rathausmarkt angefangen, dann kam das Haus der Bürgerschaft dazu, und der hintere Teil bis zum Rödingsmarkt mit dem ehemaligen Sofitel-Areal wird jetzt am Alten Wall entwickelt. Wenn man das alles zusammenfasst, sprechen wir von einer Quartiersentwicklung von knapp 90.000 Quadratmetern. Wenn man die andere Seite des Alten Walls noch mitdenkt, kommt man ungefähr auf über 100.000 Quadratmeter. Das ist dann eine Dimension, bei der man wirklich von Quartiersentwicklung sprechen kann. 2012 hätten wir uns nicht vorstellen können, dass wir einmal den ganzen Alten Wall entwickeln. Aber wir freuen uns natürlich, dass es heute so wahrgenommen wird.WELT: Wie haben Sie den Alten Wall damals erlebt?Wolfrat: Wenn man auf 2010 oder 2012 zurückblickt, war der Bereich sehr fragmentiert. Man hat ihn eigentlich gar nicht mehr als Achse wahrgenommen. Auf der einen Seite war das Rathaus, auf der anderen Seite gab es historischen Bestand, aber das war nicht wirklich zusammengewachsen. Genau daran arbeiten wir: Wir wollen diese Achse wieder zusammenführen – nicht nur vorne am Rathausmarkt, sondern bis durch zum Rödingsmarkt. Der Alte Wall war früher ja einmal ein Boulevard. An diese Idee wollen wir wieder anknüpfen.WELT: Was bedeutet das konkret für die Erdgeschosszonen?Wolfrat: Wir haben sehr intensiv geprüft welcher Mietermix zu einer Belebung der Immobilie und der Innenstadt führt und haben diesen für den vorderen Teil am Alten Wall fein kuratiert, daran wollen wir für den zweiten Teil des Quartiers anknüpfen. Heute haben wir im vorderen Teil vom Alten Wall kleinteiligen Einzelhandel, Gastronomie, das Bucerius Kunst Forum, den Nica Jazz Club, Restaurants und zugleich noch Shopping-Angebote. Dieser Mix mit viel Kultur und unserem „Inter/Wall-Festival“ sorgt dafür, dass die Innenstadt nicht nur von 9 bis 17 Uhr belebt ist. Menschen bleiben länger, gehen essen, besuchen Ausstellungen, trinken etwas. Und das ist wiederum auch für Büronutzer wichtig, weil sie merken: Hier ist Leben.Lesen Sie auchWELT: Im hinteren Abschnitt, wo das monolithisch wirkende Sofitel stand, kommt nun noch Wohnen und Hotel dazu.Wolfrat: Genau. Vorne ist der Alte Wall sehr stark geprägt durch Büro, Retail, Gastronomie und Kultur. Hinten kommen weitere Elemente dazu: Wohnen, Büro und das neue Hoxton-Hotel, das in Hamburg Premiere hat. Das macht das Quartier lebendiger. Wenn Menschen dort wohnen, wenn Hotelgäste da sind, wenn Restaurants auch abends geöffnet haben, dann entsteht ein anderes Leben als in einer klassischen Bürostraße.WELT: Wohnen in der Innenstadt gilt seit Jahren als Schlüssel zur Belebung. Aber was ist dort realistisch?Wolfrat: Grundsätzlich finde ich Wohnen in der Innenstadt sehr wichtig. Früher hatte man nach 21 Uhr oft das Gefühl, die Innenstadt sei leer. Wohnen bringt Menschen zurück. Für ein Quartier ist das ein toller Baustein. Aber man muss ehrlich sagen: Aus Projektsicht ist die wirtschaftliche Umsetzung eine Herausforderung. In unserem Fall reden wir über eher kleinteiliges Wohnen im hochpreisigen Segment. Das werden keine großen Familienwohnungen sein, sondern eher Wohnungen um die 40 Quadratmeter.WELT: Wer will solche Wohnungen?Wolfrat: Vermutlich eher Singles, Expats, Senioren oder junge Paare, die die Innenstadt erleben wollen. Wir haben an einem anderen Objekt gerade vier Wohnungen vermietet, da war die Nachfrage zum Teil sehr international. Hamburg hat einen angespannten Wohnungsmarkt, und es gibt Menschen, die sehr zentral wohnen möchten. Am Alten Wall sind wir noch nicht in der Vermarktung, aber wir merken schon jetzt eine hohe Nachfrage, obwohl wir noch gar nicht aktiv sind.Lesen Sie auchWELT: Der sichtbar größte Eingriff ist der Umbau des ehemaligen Sofitel-Hotels. Was war die Grundidee?Wolfrat: Als wir angefangen haben, war unser Ziel zunächst, möglichst viel Bestand zu erhalten. Das war für uns eine große Überschrift, auch vor dem Hintergrund von Nachhaltigkeit. Wir haben dann identifiziert, dass wir den Hochhausteil erhalten wollen. Das hat bautechnisch zum Glück funktioniert, auch wenn es anspruchsvoll war – mit Themen wie Ertüchtigung, Brandschutz und Statik. Den hinteren Riegel des früheren Sofitel hätten wir ebenfalls gern erhalten. Das hat aber aus Brandschutz- und statischen Gründen nicht funktioniert. Deshalb haben wir uns auf den Hochhausteil konzentriert und ergänzen ihn nun drum herum.WELT: Wer heute in diesen Teil der Straße blickt, erkennt die Strukturen kaum wieder.Wolfrat: Es gab früher diesen großen freien Vorplatz vor dem Hotel. Den haben wir nachverdichtet – mit knapp 20.000 Quadratmetern zusätzlicher Bruttogrundfläche. Dadurch entsteht erst dieser Nutzungsmix. Es wird nicht mehr ein großer Hotelkomplex sein, sondern ein Ensemble mit Hotel, Wohnen, Büro, Gastronomie und Einzelhandel.WELT: Das neue Hotel kommt aus der Hoxton-Kette. Können Sie das Konzept umreißen?Wolfrat: Hoxton ist international stark vertreten, etwa in Paris und London. Besonders ist an anderen Standorten, die ich gesehen habe, die Atmosphäre: Man kommt hinein, sieht nicht sofort die Rezeption, sondern bewegt sich erst einmal in einer lebendigen Lobby. Dort wird gegessen, gearbeitet, gefeiert, es finden Meetings statt – natürlich nicht alles gleichzeitig, aber die Lobby ist den ganzen Tag über belebt. Das ist anders als bei vielen klassischen Hotels.WELT: Das Hotel soll auch öffentlich zugänglich sein.Wolfrat: Das ist uns sehr wichtig. Es wird zwei Restaurants geben: eines im Erdgeschoss und ein Restaurant mit gehobenem maritimen Schwerpunkt auf dem Dach. Beide sind öffentlich zugänglich, nicht nur für Hotelgäste. Oben entsteht eine umlaufende Dachterrasse mit Restaurant. Der Blick ist wirklich außergewöhnlich: auf den Hafen, die Elbphilharmonie, den Michel, das Rathaus. Mein Lieblingsblick ist Richtung U3 und Hafen – man hat das Gefühl, die Bahn frisst sich durch die Stadt und die Häuser bleiben stehen. Das ist schon atemberaubend. Ich kann mir gut vorstellen, dass man dort oben mit einem Glas Wein sitzt und den Blick schweifen lässt.WELT: Wie weit ist das Projekt?Wolfrat: Das Haus der Bürgerschaft haben wir zum 1. April 2026 übergeben. Die Bürgerschaft zieht mit ihren Fraktionen ein, das Brauhaus nebenan hat eröffnet. Das ist für uns also „Mission complete“. Der hintere Teil mit gut 40.000 Quadratmetern soll im ersten oder zweiten Quartal des kommenden Jahres fertig sein.WELT: Die vergangenen Jahre waren für Projektentwickler und die Bauindustrie schwierig. Wie kam Art-Invest dadurch?Wolfrat: Ich erinnere mich gut an die Diskussion zum Alten Wall 40. Das war genau in der Krisenphase: Ziehen wir das durch – ja oder nein? Wir haben uns entschieden, es zu machen. Und heute sieht es so aus, als sei das die richtige Entscheidung gewesen. Wir kommen jetzt mit dem Produkt in eine Phase, in der es gebraucht wird. Es gibt wenige Projekte in der Innenstadt, die gerade fertiggestellt werden. Viele andere fangen erst an.WELT: Was hat Art-Invest anders gemacht als andere Bauträger, die aufgeben mussten?Wolfrat: Unser Geschäftsmodell ist vielleicht etwas anders als das eines klassischen Trade Developers. Wir haben relativ viele Objekte im Bestand und kümmern uns nicht nur um Projektentwicklung, sondern auch um Bewirtschaftung, Mieterthemen, Asset Management. Dadurch hatten wir ein weiteres Standbein. Wir waren nicht in dem Zwang, Objekte verkaufen oder neue ankaufen zu müssen. Das war in der Krise ein großer Vorteil.WELT: Ist denn die Krise vorbei?Wolfrat: Ich glaube nicht, dass wir schon durch sind. Es laufen viele Finanzierungen aus, und die werden nicht alle problemlos bedient werden können. Die Zinssätze sind deutlich höher als früher. Da wird in der Branche sicher noch einiges passieren. Ich drücke auch Wettbewerbern die Daumen, dass sie durch die Krise kommen. Aber man muss sich in dieser Zeit auch überlegen, welche Geschäftsfelder man entwickelt und wie man Geschäftsmodelle robuster macht.WELT: Sie prägen mit Ihren Projekten einen wichtigen Teil der Hamburger Innenstadt. Empfinden Sie das eigentlich als Verantwortung?Wolfrat: Absolut. Man steht jeden Tag mit dem Bewusstsein auf, dass man eine Verantwortung hat. Mittlerweile hat das eine Größe, bei der man auch darauf angesprochen wird. Beim Haus der Bürgerschaft sind wir zum Beispiel sechs Jahre gemeinsam mit dem Nutzer den Weg gegangen – von der Vertragsphase bis zur Fertigstellung. Wenn man dann übergibt und alle zufrieden sind, ist das natürlich ein gutes Gefühl. Aber dafür braucht man Vertrauen: zur Stadt, zu Nutzern, Planern, Nachunternehmern. Diese Vertrauensbasis ist entscheidend.WELT: Gerade wurde bekannt, dass Art-Invest auch mit der Deutschen Bank in Hamburg weiter zusammenarbeitet. Wolfrat: Wir haben mit der Deutschen Bank bereits Projekte in Bonn und Berlin realisiert. Das Hamburger Thema war ein Wettbewerb, wir waren nicht die Einzigen. Aber wir konnten uns durchsetzen. Verantwortung und Freude liegen da nah beieinander: Es macht Spaß, solche Projekte zu entwickeln, aber man muss sich immer bewusst machen, dass es auch Verantwortung ist.WELT: Wie blicken Sie auf die Debatte um die Hamburger Innenstadt und das Überseequartier? Ist das Konkurrenz?Wolfrat: Ich sehe das Überseequartier eher als Ergänzung. Die Innenstadt ist kleiner, feiner, sie hat Patina, sie hat Denkmalschutz, sie hat Orte wie den Neuen Wall, den Alten Wall, das Rathausumfeld. Das ist anders als in der Hafencity. Dort ist es stärker Shopping-Mall, hier ist es kleinteiliger und exklusiver. Ich glaube, es kann sogar helfen, wenn durch das Überseequartier zusätzliche Kundschaft nach Hamburg kommt und dann auch in die Innenstadt fährt. Im Alten Wall haben übrigens aktuelle Frequenzmessungen gezeigt, dass sehr viel mehr Menschen die Straße nutzen als früher. Als neue Retail-Anbieter eröffneten, ging die Kurve um etwa 20 Prozent nach oben. Daran merkt man, wie stark Nutzung, Social Media, Gastronomie und Handel ineinandergreifen. Ein Mieter hat tatsächlich mal gesagt: „Wir haben das Gefühl, der Alte Wall wird der Neue Wall.“ So weit würde ich noch nicht gehen. Aber schön ist, dass wir merken: Es ist belebt. WELT: Das gilt allerdings nicht unbedingt für alle ihre Hamburger Projekte. Sie haben auch das einst als Digitalzentrum der Stadt beschriebene Projekt Hammerbrooklyn umgesetzt, aber viele der angekündigten Neubauten sind nie gekommen. Lesen Sie auchWolfrat: Die ursprüngliche Idee finde ich weiterhin sehr gut. Aber die Welt hat sich weitergedreht. Es gibt technische Zwänge, etwa bei der Baugrube, und auch die Nutzungsideen von damals muss man heute hinterfragen. Das machen wir gerade. Das bestehende Gebäude ist ja ein besonderes Projekt: Der Pavillon kam von der Weltausstellung in Mailand, wurde mit 36 Lkw über den Brenner gefahren und hier wieder aufgebaut. Wir haben ihn als Bürohaus ergänzt, mit Tausenden Sensoren ausgestattet, so dass er tatsächlich auch als digitalstes Haus der Welt ausgezeichnet worden ist. Viele digitale Komponenten, die wir dort entwickelt haben, nutzen wir heute auch für andere Objekte. Aber bei den weiteren Bausteinen muss man manchmal auf die Pausetaste drücken und das Konzept neu bewerten. Sie werden in nicht ganz ferner Zukunft mehr dazu hören.WELT: Der Elbtower ist in Hamburg das große Symbol einer gescheiterten Projektentwicklung. War das für Art-Invest ein Thema?Wolfrat: Der Elbtower lag bei mir tatsächlich einmal auf dem Tisch. Da habe ich kurz überlegt, ob wir uns intensiv damit auseinandersetzen sollten. Aber mein Motto war, mal in der Fußballsprache ausgedrückt: Da möchte ich lieber als Zuschauer im Stadion sitzen und nicht auf dem Feld spielen. WELT: Wollen Sie bei anderen Projekten die Tribüne verlassen? Was steht an?Wolfrat: Es ist im Moment viel Bewegung im Markt. Nicht jedes Produkt passt, aber ich bin dafür angetreten, das Portfolio im Norden weiter auszubauen.Zur Person: Martin Wolfrat wurde Anfang 2026 in die Geschäftsführung der Art-Invest Real Estate berufen, für den Projektentwickler mit Sitz in Köln leitet er schon seit einigen Jahren die Hamburger Niederlassung. In Hamburg verantwortet Wolfrat mit seinem Team zentrale Projekte von Art-Invest, darunter die Quartiersentwicklung am Alten Wall, das Haus der Bürgerschaft, den Umbau des ehemaligen Sofitel-Areals zum Alten Wall 40 mit dem künftigen Hoxton-Hotel sowie die Weiterentwicklung von Hammerbrooklyn. Zuvor war Wolfrat mehr als neun Jahre bei Strabag Real Estate tätig. Er ist gelernter Zimmermann und studierte Architektur an der Fachhochschule Lübeck.