PfadnavigationHomeRegionalesHamburgRettung von ImmobilienprojektenDie Kunst des Machbaren oder wie man in einer Millionenmetropole tote Ecken verhindertVeröffentlicht am 26.07.2025Lesedauer: 8 MinutenMitten in der Stadt klafft ein Loch: Das ehemalige Gelände der Holsten-Brauerei in AltonaQuelle: Bertold FabriciusOb Esso oder Holsten Areal: Zusammen mit dem städtischen Wohnungsbauunternehmen Saga macht sich der Hamburger Entwickler Quantum daran, Quartiere zu realisieren, an denen andere scheiterten. Um die Anforderungen von morgen zu erfüllen, braucht es neue Allianzen. Doch was bedeuten sie für die Stadt?Rechts rattert die S-Bahn vorüber, im Rücken und zur Linken ragen fünf- bis siebengeschossige Bauten in die Höhe. Dazwischen klafft an der Holstenstraße ein Bebauungs-Loch mitten in der Stadt. Hier, auf der brachliegenden Fläche, hatte einst die Holsten Brauerei ihren Sitz, das Unternehmen ist längst nach Hausbruch umgezogen. Hinter dem zurückgelassenen Pförtnerhäuschen aus den 1970er-Jahren tut sich eine, gemessen an der Dichte der Nachbarschaft, absurd anmutende Weite auf. Im Vordergrund erstreckt sich ein Komplex aus alten Gebäuden. Zwei Möwen vollführen am Himmel über der gigantischen Freifläche einen ungelenken Tanz. In weiten Bögen schrauben sie sich in die Höhe, um im Sturzflug kreischend umeinander zu taumeln. In den vergangenen Monaten sollen auch Füchse gesichtet worden sein, entsprechende Meldungen gingen beim Bezirksamt ein.86.000 Quadratmeter misst das Holsten Areal, eine Fläche so groß wie das Herzstück von Planten un Blomen. Rund 1360 Wohnungen könnten hier gebaut werden, rund 460 davon gefördert. Bezahlbarer Wohnraum also, genau das, woran es in ganz Hamburg, besonders in Altona, mangelt. Lange tat sich hier nichts. Von der Ursprungs-Eigentümerin, der Gerch Gruppe aus Düsseldorf, übernahm im Jahr 2016 die Adler Gruppe das Grundstück, die Großes vorhatte. Doch über eine Reihe hübscher Animationen hinaus gingen die Pläne nicht, das Unternehmen geriet in eine Schieflage. Nun endlich geschieht etwas: Zusammen mit dem städtischen Wohnungsbauunternehmen Saga hat der Immobilienentwickler Quantum die Exklusivrechte für den Kauf erhalten.Lesen Sie auchIst das der Silberstreif am Horizont, auf den die Stadt lange wartete? Die genauen Details, so heißt es, würden in den kommenden Wochen geklärt. Saga und Quantum, so viel steht fest, wollen das Areal zu einem urbanen Quartier mit Wohnungen, Gewerbe und öffentlichen Räumen entwickeln. Es ist nicht die erste Baustelle, die das Konsortium in die Hand nimmt. Auch der Fläche der ehemaligen Esso-Häuser an der Reeperbahn nehmen sich die beiden Akteure an, statt wie bisher Paloma- lautet dort der Arbeitstitel jetzt Paulinen-Quartier. Für viele offene Fragen scheint das Duo Antworten zu haben, was ihm das Image eines Rettungsteams einbringt. Doch welche Strategie verfolgt der Entwickler – und was bedeutet diese neue Allianz für die Stadt? Darüber gehen die Ansichten auseinander, die Linken wittern Spekulantentum, der Denkmalverein und andere Stadtteilgruppen wollen sich mit einer Petition gegen die Pläne wehren. In der sich aufheizenden Debatte lohnt ein Blick auf den privaten Hauptakteur, also auf Quantum. Mit Sitz in Hamburg und fünf weiteren Standorten in Deutschland sowie Kopenhagen ist Quantum ein inhabergeführtes Immobilienunternehmen. Sowohl bei der Entwicklung von Premium-Projekten als auch bei sogenannten „Mixed Used“-Quartieren, die sich aus Gewerbe und Wohnen im Drittel-Mix zusammensetzen – also mit einer Beimengung von gefördertem Wohnungsbau –, trat es in Erscheinung.Mit antizyklischen Investments gut durch die KriseTrotz schwieriger Marktbedingungen tätigte Quantum als Investmentmanager für institutionelle Anleger im vergangenen Jahr Ankäufe im Wert von rund 400 Millionen Euro. Vor allem im Segment der Wohnimmobilien, das 47 Prozent des Portfolios ausmacht. Gegründet im Jahr 1999, verfolgte das Unternehmen früh eine antizyklische Strategie. Im Gegensatz zu anderen, die sich einzig auf Premiumobjekte konzentrierten, investierte der Entwickler früh auch in geförderten und frei finanzierten Wohnraum. Zu diesem Zweck legte er vor zwanzig Jahren den Sonderfonds „Habitare“ (lat. Wohnen) auf. Als die Krise viele Entwickler in die Knie zwang, baute Quantum weiter. Etwa das Max Brauer Quartier in Altona mit mehr als 460 Wohnungen im Drittel Mix. Oder das Quartier Neuhavn in der Hafencity mit 206 Mietwohnungen, darunter ein Großteil öffentlich gefördert und freiwillig mietpreisgedämpft. Bei einigen Projekten, etwa beim Bau der Zeisehofes in Ottensen, erntete der Entwickler für angeblich mangelnde Transparenz in Planungsprozessen sowie unzureichende Bürgerbeteiligung Kritik. Wie lautet die Sicht von Quantum zu diesen und anderen Fragen? Eine Gesprächsanfrage von WELT AM SONNTAG schlug das Unternehmen aus. Offenbar ist gerade zu viel in der Schwebe.Bekannt ist: Als breit aufgestelltes noch dazu lokales Unternehmen mit viel Expertise bot sich Quantum bereits vor Jahren für die Saga als Partner an. Diese profitiert vom gewerblichen Know-How, Quantum von der Nähe der städtischen Tochter zum Senat und ihrer Expertise als soziale Quartiersentwicklerin. „Das Bündnis für das Wohnen hat 2011 neue Formate der kooperativen Stadtentwicklung und der Zusammenarbeit beim Wohnungsneubau ermöglicht“, so Saga Vorstandssprecher Thomas Krebs. „Saga und Quantum haben vor diesem Hintergrund eine vertrauensvolle Zusammenarbeit etabliert, die Früchte trägt.“ Wie auch im Fall des gestrandeten Paloma-Viertels. Auf dem vormaligen Esso-Areal entstehen in Kooperation der beiden Player im Paulinen Quartier 164 Wohnungen, alle zu hundert Prozent gefördert. Die Saga verantwortet den geförderten Wohnraum, eine Kita und fünf Gewerbeeinheiten, Quantum ein Hotel, eine Gewerbeimmobilie mit einem Club im Erd- und Untergeschoss, die jedoch von der Hamburg Kreativ Gesellschaft verwaltet wird.Lesen Sie auchAls die Stadt im Zuge der Bekanntgabe des neuen Entwickler-Konsortiums erste Animationen des neuen Viertels veröffentlichte, fand die Planbude, die im Auftrag des Bezirks Hamburg-Mitte auf St. Pauli ein Beteiligungsverfahren organisierte und darauf basierend den Entwurf ausgearbeitet hatte, wenig schmeichelhafte Worte. „Dumm, brutal und teuer – ein utilitaristischer Riesenklotz ohne Nachbarschaftsbezug, entworfen von ChatGPT auf Basis einer Exceltabelle.“ Zur Wahrheit gehört allerdings auch: Die Planbude hatte selbst etwas entworfen, das schon vor der Krise schwer wirtschaftlich umsetzbar war. Letztlich waren es die massiven Kostenexplosionen in der Branche, die das Vorhaben verhinderten. Wer heute ein derart komplexes Bauprojekt stemmen will, hat es mit neuen Realitäten zu tun. Von der einstigen Niedrig-Zins-Ära sind sie weit entfernt.Dass private Entwickler wie Quantum verstärkt auf dem Markt des geförderten Wohnraums mitmischen, sehen viele kritisch. Da sie renditeorientiert agieren, könnten sie nicht nachhaltig zur Lösung der Wohnungsnot beitragen, argumentieren etwa Mieterverbände. Beim Bau von Sozialwohnungen bestünde das Risiko, dass private Akteure ihn als Türöffner nutzen, um sich 1-A-Lagen zu sichern. Um dann wiederum nach Ablauf der Bindungsfrist, also nach 15 oder 30 Jahren, höhere Mieten einzufahren. Ein stärkerer Anreiz dürfte ein anderer Punkt sein. Baut ein Unternehmen Sozialwohnungen, profitiert es bei der Finanzierung von einem deutlich niedrigeren Zinssatz. Statt 4,5 wird lediglich ein Prozent veranschlagt.Lesen Sie auchEs gibt jedoch noch einen weiteren Grund, warum es neue Allianzen beim Bau der Stadt braucht. Auch die Wirklichkeit im Städtebau hat sich verändert. Der Druck auf Flächen ist noch größer geworden, die Bodenpreise steigen stetig. Zugleich summieren sich im Zuge der immer dichter werdenden Städte die Ansprüche der Stadtgesellschaft. Bürgerbeteiligung, so lautet die Idee, soll sicherstellen, dass die unterschiedlichen Anforderungen berücksichtigt werden. Im Fall des Paloma-Viertels war es der Bezirk Mitte, der die Planbude mit der Organisation eines Beteiligungsverfahrens beauftragte, und lediglich einen baurechtlichen Rahmen grob absteckte. Es wurden Ideen gesammelt und Vorschläge formuliert, ohne dass Verantwortung für die Wirtschaftlichkeit des Resultats übernommen wurde. So entstand und so entstehen fortlaufend tote Ecken in der Stadt, die keiner will – egal, aus welchem politischen Lager er stammt.Wenn man einen offenen Beteiligungsprozess organisiert, kann das zu einer Inflationierung von Ansprüchen führen.Das muss nicht bedeuten, dass das Konzept Bürgerbeteiligung grundsätzlich gescheitert ist. Im Gegenteil, sagt Thomas Krebs, Vorstandssprecher der Saga. „Wir brauchen professionelle Beteiligungsverfahren, wir müssen die Menschen mitnehmen. Aber wir müssen am Anfang klarstellen: Wo können die Beteiligten mitentscheiden und wo nicht? Wenn man einen offenen Beteiligungsprozess organisiert, kann das zu einer Inflationierung von Ansprüchen führen.“ Damit erzeuge man eine Erwartung, die zu Enttäuschung führen könne. „Eine entscheidende Frage gehört immer an den Anfang eines solchen Prozesses: Wie schaffe ich den maximalen Mehrwert für das Quartier und die Bewohner mit einem Konzept, das wirtschaftlich umsetzbar ist?“, sagt Krebs.Lesen Sie auchIn Bezug auf den etwaigen Kaufpreis des Holsten Quartiers heißt das, er müsse „mit Blick auf das Areal wie es steht und liegt wirtschaftlich tragfähig sein“. Das Vorkaufsrecht der Stadt würde die Probleme per se nicht lösen. Dessen ungeachtet möchte eine Initiative per Petition erwirken, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht nutzt.„Mein Wunsch als Saga wäre natürlich ein Maximum an bezahlbarem Wohnraum – das würde ich gern verhandeln und durchsetzen“, sagt der Saga-Vorstandssprecher und fügt hinzu: „Je mehr bezahlbarer Wohnraum – das heißt für uns geförderter Wohnraum – desto besser. (…) je mehr städtebauliche Qualität im Sinne des Quartiers, umso besser.“ Zudem gelte: „Wenn wir denkmalgeschützte oder erhaltenswerte Gebäude erhalten könnten – vielleicht auch über das ursprünglich geplante Maß hinaus –, fänden wir das gut und richtig für das Quartier.“ Die Initiativen und Bürgervereine, die unter anderem den Erhalt der gefährdeten historischen Brauereigebäude auf dem Holsten Areal fordern, dürfte dies freuen.Was bedeutet diese Art zu bauen für Hamburg? In den Vordergrund, das wird bei den aktuellen Vorhaben deutlich, rückt jetzt wieder der Pragmatismus oder die Kunst des Machbaren. Damit verbunden ist auch die Gefahr einer stärkeren Gleichmacherei. Denn wie und in welchem Maße etwa historische Bauten erhalten bleiben, und somit ein Quartier von anderen abhebt, ist offen. Was aber klar ist: Dafür entstehen endlich neue und vor allem erschwingliche Wohnungen – und auf diese warten viele Hamburger.Eva Eusterhus berichtet seit 2005 für WELT und WELT AM SONNTAG aus Hamburg.