Firmar un contrato de alquiler por un año no implica, por sí solo, que el inquilino tenga que abandonar la vivienda al cumplirse esos doce meses. En los arrendamientos de vivienda habitual, la duración pactada convive con un sistema de prórrogas legales que puede permitir al arrendatario continuar en el piso durante varios años, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.La idea clave, resume Alejandro de Grado, de Ainos Abogados, es que el margen del propietario no es absoluto: “La ley española, en concreto la Ley de Arrendamientos Urbanos, no permite hacerlo de forma libre ni en cualquier momento”. Esa advertencia vale tanto para la terminación del contrato como para los intentos de encarecer la renta aprovechando el vencimiento del primer año.El contrato puede decir un año, pero la ley fija un mínimoEn los contratos actuales de vivienda habitual, si el plazo pactado es inferior a cinco años —o a siete cuando el arrendador es una persona jurídica—, el contrato se prorroga anualmente hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que el inquilino comunique que no quiere continuar. Dicho de otro modo: el vencimiento del primer año no equivale automáticamente al final de la relación arrendaticia.Aunque el contrato de alquiler se firme por un año, la ley puede permitir al inquilino seguir en la vivienda habitual durante más tiempo mediante prórrogas obligatorias.Eduardo Parra - Europa Press / Europa PressDe Grado lo expresa en términos prácticos: el propietario “solo podrá subir el alquiler si respeta el contrato, los plazos y los límites legales establecidos”. La misma lógica se aplica a la continuidad en la vivienda: no basta con que el contrato inicial tenga una duración de doce meses para exigir al arrendatario que firme otro contrato o abandone el inmueble.La ley contempla una excepción relevante. Si el arrendador es persona física y en el contrato se hizo constar de forma expresa, desde el inicio, la necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia o de familiares directos en los supuestos previstos legalmente, puede no operar la prórroga obligatoria una vez transcurrido el primer año. Pero debe comunicarlo con antelación y justificarlo dentro de los cauces legales.Presionar para firmar otro contrato puede ser problemáticoEl punto más conflictivo llega cuando el propietario plantea al inquilino un nuevo contrato con una renta superior al cumplirse el primer año. Para De Grado, esa práctica debe examinarse con cautela: “Forzar la firma de un nuevo contrato con un precio mayor, amenazar con no renovar o utilizar vías indirectas para encarecer el alquiler puede considerarse una práctica abusiva”.El abogado insiste en que el precio no puede alterarse unilateralmente: “No está permitido aplicar subidas con carácter retroactivo ni modificar el precio de forma unilateral fuera de lo pactado”. La actualización anual de la renta solo puede hacerse en la fecha correspondiente y conforme a lo acordado en el contrato y a los límites legales aplicables. “Si no existe esa cláusula, el precio debe mantenerse sin cambios durante la vigencia del contrato”, añade.Esta precisión es esencial para muchos hogares: el derecho a permanecer en la vivienda no significa congelación absoluta en todos los casos, pero sí impide que el arrendador use el vencimiento anual como una vía automática para renegociar desde cero. La renta puede actualizarse si procede, no rehacerse unilateralmente.Más seguridad para el inquilinoMaría Pastor Hesles, directora de sede en Vilches Abogados, interpreta esta arquitectura legal como un refuerzo de la posición del arrendatario. “El inquilino gana en seguridad jurídica y previsibilidad”, sostiene. A su juicio, esa previsibilidad es una pieza económica relevante porque permite a los hogares anticipar mejor su gasto residencial.“También se favorece la asequibilidad de la vivienda y la estabilidad habitacional”, apunta Pastor Hesles. Su lectura es que las últimas reformas no son neutrales en el equilibrio de fuerzas entre propietario e inquilino: “La reforma está claramente orientada a proteger al arrendatario y equilibrar la relación contractual, especialmente en contextos de mercado tensionado”.Ese enfoque se nota también en la actualización de rentas. La sustitución del IPC por el nuevo índice de referencia para determinados contratos persigue limitar incrementos desproporcionados. “El cambio del IPC por el nuevo índice de referencia beneficia principalmente al arrendatario, ya que la reforma busca proteger su posición en el contrato de alquiler”, afirma Pastor Hesles.El propietario también calcula riesgosLa protección del inquilino no elimina los intereses económicos del propietario. Pastor Hesles subraya que la estabilidad también puede tener ventajas para quien alquila: “Aun así, el propietario puede obtener beneficios indirectos, como menor rotación de inquilinos, menos conflictos y mayor seguridad en el cobro de la renta”.La fiscalidad añade otro elemento al cálculo. En los contratos de vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción general sobre el rendimiento neto positivo del alquiler es del 50%, con porcentajes superiores si se cumplen requisitos específicos, por ejemplo en zonas de mercado residencial tensionado. No es una regla que autorice subidas de precio, sino un incentivo fiscal que puede influir en la rentabilidad final del arrendamiento.Pilar Tomé, de Vilches Abogados, advierte de que el alquiler sigue siendo una inversión con incertidumbres. “Aunque la vivienda se perciba como una inversión segura, no está exenta de riesgos”, señala. “En el momento actual, uno de los principales es la incertidumbre regulatoria”.Esa incertidumbre, añade Tomé, no es abstracta: “Existe un debate social y político muy intenso en torno a la vivienda, y eso se traduce en cambios normativos que pueden afectar directamente a la rentabilidad del alquiler, como limitaciones de precios o nuevas obligaciones para los propietarios”.La clave: vivienda habitual y contrato vigenteEl mensaje final es claro: en vivienda habitual, un contrato firmado por un año no suele agotarse al cumplirse ese plazo si el inquilino quiere continuar y la ley reconoce prórroga obligatoria. Otra cosa son los contratos de temporada o de uso distinto de vivienda, que no siguen exactamente el mismo régimen y deben analizarse caso por caso.Para el arrendatario, el primer paso es revisar la fecha del contrato, la identidad del arrendador, la cláusula de actualización de renta y si existe alguna previsión expresa sobre necesidad de vivienda por parte del propietario. Para el propietario, la prudencia pasa por respetar plazos, límites y comunicaciones formales. En un mercado tensionado, el error de leer el contrato como si terminara sin más al año puede salir caro a cualquiera de las dos partes.