Inquilinos y propietarios viven días de inseguridad e incertidumbre máximas desde el pasado 28 de abril, cuando decayó en el Congreso de los Diputados el Real Decreto-ley 8/2026, de 2 de marzo, que establecía la prórroga extraordinaria de dos años para los contratos de alquiler que vencieran hasta el 31 de diciembre de 2027 y fijaba un tope del 2% a la actualización anual de las rentas. Mientras estuvo vigente —apenas 39 días—, decenas de miles de inquilinos enviaron burofaxes a sus arrendadores solicitando acogerse al límite y al tiempo extra de dos años, un parapeto contra las subidas del alquiler. Pero muchos propietarios están comunicando a sus arrendatarios que rechazan las medidas. ¿Quién lleva razón?Respecto al límite de actualización de la renta del 2% parece que el criterio es claro. “Las actualizaciones producidas después de la derogación ya no deberían quedar sujetas al límite extraordinario del 2%, sino al régimen aplicable conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, al contrato y a la normativa vigente en cada momento”, sostiene Marta Plaza, socio de GTA Villamagna.Respecto a la controversia de la prórroga, no existe actualmente un criterio unánime sobre el alcance y consecuencias de la solicitud de la medida extraordinaria, incluida en el paquete de medidas aprobado por el Gobierno para paliar los efectos económicos de la guerra de Irán. Por eso, los expertos recomiendan a ambas partes documentar todas las comunicaciones, conservar justificantes y tratar de alcanzar acuerdos antes de acudir a los tribunales. No obstante, magistrados y letrados prevén una oleada de litigios y de resoluciones contradictorias. “Nos hemos encontrado con un real decreto ley de gran impacto social que ahora ha dejado un sinfín de preguntas relacionadas con sus efectos. Algunas de ellas única y exclusivamente podrán ser resueltas con los pronunciamientos judiciales”, señala Montserrat Acebes, letrada de Vilches Abogados.La derogación de la norma ha desatado una enorme inseguridad jurídica: ni inquilinos ni caseros saben hoy a qué atenerse. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) explica la situación creada tras la no convalidación de la norma: “Puede haber inquilinos que decidan unilateralmente dar por prorrogado su contrato tras haber enviado su petición en plazo, a pesar de la respuesta negativa del arrendador. Otros quizá deciden irse al finalizar el contrato. Los propios arrendadores pueden ver que sus inquilinos optan por quedarse, obligándoles a tomar una decisión sobre si presentar una demanda de desahucio por extinción del contrato”. Son “decenas de miles de casos que pueden plantearse de aquí a finales de 2027”. El riesgo para ambas partes es evidente, por lo que la OCU solicita que las dudas jurídicas se aclaren de inmediato. “No es el modo de proteger a los inquilinos. Se genera una nueva fuente de inseguridad y conflictos que creemos que son evitables si se emitiera un criterio jurídico claro cuanto antes, en un sentido o en otro”, insisten. Los bufetes admiten que la situación es muy compleja. “Nos llueven las consultas por la incertidumbre”, manifiesta el abogado Emilio Rojas. Una reciente encuesta jurídica realizada por la editorial Sepín pone de relieve una clara división doctrinal.Nombres como Alfonso Barcala, presidente de la sección tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, y José Javier Díez, magistrado de la sección sexta de lo Civil de la Audiencia Provincial de Málaga, defienden en ese texto que solo quedarían protegidos los contratos cuyo vencimiento se produjo durante la vigencia del real decreto ley. Es decir, si el contrato de alquiler venció entre el 22 de marzo y el 30 de abril y el inquilino envió el burofax esos días, vale la prórroga solicitada, “diga lo que diga el arrendador”, añade la OCU.Esta parece ser, por ahora, una de las interpretaciones con más respaldo. También para Miriam Navas, letrada del despacho Navas & Cusí Abogados. “Si el contrato vencía durante la vigencia del real decreto y el inquilino solicitó la prórroga en ese periodo, entendemos que el arrendador estaría obligado. Si aceptó expresamente la solicitud estamos ante un pacto entre las partes”, explica. En estos casos, el inquilino ha de seguir pagando puntualmente la renta y conservar toda la documentación (contrato, burofax, justificante de entrega, recibos de pago). “Y si el arrendador ignora la prórroga e insta un desahucio, bastaría con oponer la prórroga en el procedimiento judicial”, estima Santiago Gómez-Villares, socio de Montero Aramburu & GVA. ¿Qué ocurre cuando el contrato finaliza después de la derogación y el propietario ha rechazado o ni siquiera ha contestado al burofax? Este es el punto crítico, el que acabará en los tribunales si nadie lo remedia. Una parte de la doctrina, y también la OCU, sostiene que una vez que el decreto ha decaído esa prórroga ya no sería vinculante. “Probablemente el arrendador que quiera recuperar la vivienda termine presentando demanda de desahucio, por vencimiento de plazo”, cree Gómez-Villares.El abogado de Montero Aramburu & GVA recomienda a los caseros no actuar de forma precipitada ni ignorar el burofax. “Si el propietario entiende que no está obligado a la prórroga, debe comunicarlo por escrito y con acuse de recibo”. Y a los inquilinos conservar toda la documentación del envío y seguir pagando la renta. Si el arrendador ignora la prórroga e insta un desahucio, bastaría con alegar su derecho a la prórroga. Durante el tiempo que el asunto esté judicializado y no haya resolución judicial firme, no podrá ser desalojado. Efectos retroactivosFrente a esta interpretación, está la de Alberto Torres, presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM) y director jurídico de Sepín. Afirma que si el inquilino solicitó la prórroga durante la vigencia del real decreto ley y cumplía los requisitos legales, adquirió el derecho, aunque el contrato venciera después. Es una interpretación más amplia y literal de la norma a favor de los arrendatarios.De acuerdo con Montserrat Acebes, la derogación posterior de la ley no debería tener efectos retroactivos sobre un derecho ya ejercido y consolidado: “La tesis jurídica más sólida es que el derecho a la prórroga se consolidó en su patrimonio jurídico en el momento en que realizó la solicitud fehaciente”. El abogado Emilio Rojas también apoya esta corriente, aunque habla de dos excepciones. “Si el propietario necesita recuperar el inmueble por causa de necesidad, el inquilino no podría acogerse a la prórroga extraordinaria aunque la haya solicitado en plazo. Lo mismo pasa si el contrato está en tácita reconducción, dado que la prórroga extraordinaria está prevista únicamente para los supuestos de extinción de contrato en prórroga legal (cinco más tres años)”, explica el letrado. El gran problema para Alberto Torres es que “esto aboca tanto a arrendadores como a arrendatarios a procedimientos judiciales que se van a dilatar en el tiempo”. Incluso, aunque se planteara una cuestión de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional “tardaría más en resolverse que los dos años de prórroga que establecía el decreto”. Por eso todos coinciden. “Lo recomendable es intentar llegar a un acuerdo para evitar judicializar el asunto”, recuerda Miriam Navas. Mientras, propietarios e inquilinos seguirán moviéndose en un escenario de gran inseguridad jurídica.