El mercado del alquiler sigue dominado por pequeños propietarios. El 76% de los caseros en España (excluyendo sociedades) tiene una vivienda en propiedad, y el 15% tiene dos. Entre ambos grupos, controlan casi el 73% del mercado del alquiler. Esto significa que la conformación de precios en el mercado no depende de grandes tenedores, sino de las decisiones individuales de miles de pequeños propietarios que buscan maximizar su beneficio. Muchos propietarios han dudado de si poner sus casas en alquiler por miedo a impagos, deterioro, etc. Sin embargo, la escalada de precios ha ido derribando los temores, y en los últimos años han salido una media de 95.000 inmuebles al mercado (aumento del stock). Los caseros que deciden poner una nueva vivienda en alquiler lo suelen hacer exprimiendo al máximo el precio que pueden conseguir. Esto les ayuda a conseguir una mayor rentabilidad que venza sus miedos al riesgo que conlleva el alquiler. En concreto, cuando un casero pone una casa en alquiler, lo hace con un precio un 17% superior al del mercado. Esto es, pone sus pisos a un precio (el metro cuadrado) que, a los ritmos actuales, tardaría cerca de un año y medio en llegar. Estos datos se extraen del informe anual publicado por el Banco de España, que contiene un capítulo completo dedicado a la crisis de la vivienda. Los analistas de la entidad comparan el precio de alquiler declarado a la Agencia Tributaria de las viviendas que entran en el mercado con el precio de las que ya estaban en él. Esta prima de entrada ha existido históricamente porque los propietarios que ponen por primera vez una vivienda en alquiler suelen pedir una rentabilidad más alta de inicio. Sin embargo, este diferencial cada vez es más amplio. En el año 2020, la prima de entrada era del 6,2% y en 2024 había escalado hasta el 16,6%. Esto significa que, en apenas cuatro años, la prima de entrada se ha más que duplicado. La escalada de la prima de entrada tiene dos importantes implicaciones. La primera es que la escalada de los precios convence a muchos propietarios para poner sus viviendas en el mercado. El temor por los riesgos que asumen se ve compensado por la escalada de los precios. Esto permite incrementar el parque de alquiler: según los datos del Banco de España, el stock de vivienda en alquiler aumenta en unos 95.000 pisos al año. Si se suma la rentabilidad directa del alquiler y la revalorización de las viviendas, el retorno conseguido por los propietarios escaló al 9,5% anual en el periodo 2020-2024. Pero la segunda es que las políticas que fijan topes de precios eliminan este incentivo de la rentabilidad y, por el contrario, pueden provocar que muchos propietarios no quieran poner sus casas en alquiler. Esto significa que el precio a pagar por esta política pública es que, a cambio de proteger a un inquilino, se impide que otros puedan conseguir una vivienda en alquiler al limitar el crecimiento de la oferta. TE PUEDE INTERESAR "Los controles de precios pueden desincentivar la oferta y tener efectos perversos", advierten fuentes del Banco de España. Por este motivo, recomiendan que se hagan "de forma muy focalizada en grupos de gran vulnerabilidad". En España, la Ley de Vivienda permite a las CCAA declarar zonas tensionadas y fijar controles de precios generalizados. Esta no sería una buena idea, a ojos del Banco de España. La entidad considera que las distintas administraciones públicas deberían priorizar las medidas de oferta en lugar de los actuales controles de precios. Esto es, aumentar el parque de vivienda, tanto en alquiler como en compraventa. Esto pasa por reducir la enorme burocracia existente en la actualidad, que provoca que lo normal sea que los planes urbanísticos tarden unos diez años en lograr que un suelo rústico esté disponible para construir. Pisos turísticos Las limitaciones de precios también pueden expulsar oferta del mercado de alquiler residencial al turístico. Este mercado se ha disparado en los últimos años, y en algunas zonas de España ya se ha comido buena parte del parque de viviendas. El Banco de España ha analizado también qué parte del mercado del alquiler está copada ya por los pisos turísticos. De media, suponen ya el 10,8% del parque total de alquiler. Sin embargo, en las grandes ciudades turísticas, su porcentaje se dispara, agravando así la crisis de precios. En el centro de las ciudades de Málaga y Sevilla, los pisos turísticos eran, en 2025, ya el 45% del stock de pisos en alquiler. Esto significa que casi la mitad está ya destinada al uso turístico. En Las Palmas, el porcentaje es del 27%; en Barcelona, del 22,2%, y en Madrid, del 15%. El Banco de España señala que la alta rentabilidad del alquiler ha fomentado el aumento del número de viviendas en alquiler. Este mercado aumenta en unos 95.000 pisos al año. Si se suma la rentabilidad directa del alquiler y la revalorización de las viviendas, el retorno conseguido por los propietarios escaló al 9,5% anual en el periodo 2020-2024. Unos beneficios que explican que muchos particulares hayan optado por comprar viviendas para alquilarlas posteriormente. El mercado del alquiler sigue dominado por pequeños propietarios. El 76% de los caseros en España (excluyendo sociedades) tiene una vivienda en propiedad, y el 15% tiene dos. Entre ambos grupos, controlan casi el 73% del mercado del alquiler. Esto significa que la conformación de precios en el mercado no depende de grandes tenedores, sino de las decisiones individuales de miles de pequeños propietarios que buscan maximizar su beneficio.