El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusval�a municipal, ha experimentado un notable incremento en las principales ciudades espa�olas desde 2020, con subidas que van desde el 275% hasta el 650%. As� lo revela el �ltimo informe sobre el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y su impacto en la compraventa de viviendas de nueva construcci�n, elaborado por EY para Asprima. Madrid encabeza la subida con un 650%, seguida de Sevilla con un 500%, mientras que M�laga y Zaragoza tienen aumentos del 305% y Barcelona del 275%. "Este sobrecoste se a�ade al conjunto de costes que soporta la promoci�n y termina repercutiendo, directa o indirectamente, en el precio final de la vivienda nueva, lo que dificulta especialmente el acceso a la compra para los j�venes", destaca Asprima en un comunicado. En este sentido, el porcentaje de menores de 35 a�os con vivienda en propiedad ha ca�do del 70% en 2005 al 30% en 2025.Este impuesto se aplica sobre el aumento de valor experimentado en los terrenos urbanos cuando se produce una transmisi�n de la propiedad, ya sea por venta, herencia o donaci�n. Hay que recordar que la plusval�a municipal en las compraventas la paga el vendedor (en la obra nueva recae en el promotor); sin embargo, en las donaciones la debe abonar el que recibe la vivienda y en las herencias, los beneficiarios. El an�lisis de EY asegura que en una vivienda de obra nueva de 300.000 euros, la plusval�a municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad, lo que supone una diferencia de 5.184 euros. "Este incremento no responde a una mayor revalorizaci�n real del suelo, sino al cambio en el m�todo de c�lculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, que son precisamente los habituales en la actividad promotora", explica el informe.El an�lisis se�ala que Espa�a constituye una anomal�a en el contexto europeo por la acumulaci�n de figuras tributarias municipales vinculadas a la promoci�n, construcci�n, tenencia y transmisi�n de vivienda nueva. Esta estructura fiscal no encuentra un equivalente funcional en los principales modelos europeos analizados y contribuye a que una parte significativa del precio de la vivienda no responda al valor del inmueble en s�, sino a la carga fiscal incorporada al proceso de producci�n y adquisici�n.El informe de EY para Asprima advierte, adem�s, de que el problema se agrava porque el coeficiente del 0,15 termina funcionando, en la pr�ctica, como un coeficiente de aplicaci�n generalizada, sin una adaptaci�n suficiente a las diferencias entre mercados inmobiliarios locales. Este mismo par�metro puede operar tanto en grandes capitales con mercados tensionados como en municipios donde el precio de la vivienda ha permanecido estable o incluso ha ca�do, generando una desconexi�n entre la base imponible del impuesto y la evoluci�n real del valor del suelo.Propuestas para mitigar el impacto de la plusval�aComo medidas para mitigar esta situaci�n, el estudio plantea tres posibles soluciones para adaptar el impuesto a la realidad econ�mica del sector y reducir su impacto en el precio final de la vivienda.La primera consiste en permitir la deducci�n de los costes de promoci�n y urbanizaci�n del valor de transmisi�n, o incorporarlos al valor de adquisici�n. De este modo, el impuesto gravar�a �nicamente el incremento real de valor del terreno y no los costes de producci�n necesarios para transformar el suelo en vivienda.La segunda propuesta es la introducci�n de una bonificaci�n obligatoria en el IIVTNU para empresas promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el IBI. El fundamento es que, para una promotora, el suelo es su materia prima, del mismo modo que el acero o los componentes lo son para un fabricante de autom�viles. En ning�n otro sector productivo se confunde el incremento de valor derivado del proceso de fabricaci�n con una plusval�a pasiva. Sin embargo, en la promoci�n inmobiliaria, el IIVTNU termina gravando parte de ese proceso de transformaci�n como si fuera una revalorizaci�n autom�tica del suelo, ignorando que los inmuebles destinados a la venta son existencias en transformaci�n y no activos patrimoniales mantenidos para su revalorizaci�n.Esta asimetr�a, �nica en el tejido empresarial espa�ol, encarece artificialmente la vivienda nueva y penaliza precisamente la actividad que m�s resulta necesaria para ampliar la oferta y contener los precios.La tercera medida permitir�a a los ayuntamientos declarar la promoci�n de vivienda como actividad de especial inter�s municipal, con la aplicaci�n de bonificaciones ya contempladas en la normativa vigente."La implementaci�n de estas medidas permitir�a reducir la carga fiscal que actualmente recae sobre la vivienda nueva, disminuir los precios y facilitar el acceso a la compra de la vivienda, especialmente para los j�venes", concluyen desde Asprima.