di
Pierfrancesco Carcassi
La scelta di un immobile e le insidie nascoste nella trattativa: i documenti da controllare e i consigli dei mediatori immobiliari per procedere in modo sicuro
Prezzi in salita, poche case in vendita e la fretta di assicurarsi l’appartamento dei sogni a una cifra abbordabile. Nella giungla dell’immobiliare le insidie si nascondono anche nelle pieghe della trattativa. Di fronte a “stranezze” (agenti immobiliari non abilitati, reticenze, finte “aste”, documentazione mancante o addirittura truffe) il dubbio di chi compra casa è sempre lo stesso: e adesso che faccio? Quali sono i campanelli d’allarme prima di fare la proposta? E a chi segnalare le irregolarità? Ecco i consigli di Federico Rigato e Gianni Bacco, delegati a legalità, tutela e contrasto all’abusivismo della Fiaip di Padova, la Federazione italiana degli agenti immobiliari.Vado a visitare un immobile. Come capire se la persona che mi accoglie è un agente immobiliare regolare?«È buona norma che un mediatore immobiliare si identifichi subito. Deve essere iscritto al Registro imprese e abilitato alla Camera di Commercio. L’acquirente ha il diritto di chiedere il numero Rea (l’iscrizione al Registro), il nome, la partita Iva e il sito dell’agenzia immobiliare o i dati della persona se il mediatore lavora come persona fisica e l’eventuale iscrizione – non obbligatoria - a un’associazione di categoria (Fiaip, Fimaas, Anama). Se si notano tentennamenti o irregolarità è il caso di interrompere la trattativa e segnalare la situazione alla Camera di Commercio che avvierà verifiche con il supporto della Guardia di Finanza e alle associazioni di categoria. Chi fa accedere il cliente all'immobile può essere un collaboratore dell’agenzia non iscritto al Registro ma il suo ruolo deve limitarsi a illustrare gli ambienti a livello visivo. Non può esibire i dati tecnici e catastali, e in genere della casa, se non sulla base delle informazioni date da un agente iscritto che si prende la responsabilità. È opportuno chiedere subito se si sta parlando con un agente. La risposta è sì o no, non c’è zona grigia». Come verificare i titoli forniti dall’agente? «Alla Camera di Commercio si può fare una visura inserendo il nome, la partita Iva dell’agente e il codice Ateco che identifica il settore (68.31.00 – Attività di mediazione immobiliare). Attenzione: il professionista può essere stato abilitato in un’altra provincia d’Italia rispetto a quella in cui lavora. Per capire in quale Camera fare la visura, basta guardare le due lettere alla fine del numero di registrazione che corrispondono, come una targa automobilistica, alla provincia di riferimento. Si possono anche contattare le associazioni di categoria». La casa mi piace e voglio fare la proposta di acquisto. L’agente può rifiutarsi di presentarla al proprietario? «No. Qualunque proposta deve essere sempre presentata dal mediatore al proprietario che poi deciderà se rifiutare. La risposta deve essere scritta in modo da essere certa. La proposta non può mai essere respinta preventivamente dall’intermediario, non importa se la cifra offerta sia irrisoria o se l'acquirente abbia il vincolo del mutuo». L’agente suggerisce di fare una proposta scritta «informale» con la cifra che voglio offrire, prima della vera proposta. È lecito?«No, quasi sicuramente la usa per fare leva su un'altra offerta. L’unica manifestazione di interesse seria è la proposta d’acquisto per iscritto con assegno allegato. È consentita la visita «open house» (tutti i potenziali acquirenti vedono la casa nello stesso momento e possono fare la proposta, ndr) a patto di non rivelare le cifre delle offerte. L’asta non è consentita se non negli immobili legati a procedure del tribunale». Per fare la proposta l’agenzia mi dà un modulo già compilato a cui aggiungere i miei dati. È regolare? «Sì. Si tratta di un formulario prestampato che però deve essere stato depositato in Camera di Commercio, pena una sanzione. Per verificare, basta chiedere alla Camera specificando il nome della ditta; se non è stato depositato, si fa una segnalazione. Se invece la proposta viene compilata ex novo non serve depositarla a condizione che sia una lettera di intenti chiara». Che documenti della casa deve fornire l’agente immobiliare prima della proposta?«Su richiesta deve fornire copia di tutto ciò che serve per identificare l’immobile: i dati del proprietario, l’atto di provenienza per identificare chi ha il titolo della casa, la visura catastale, la verifica di iscrizione alla Conservatoria dei registri immobiliari (il cosiddetto ufficio trascrizioni). La verifica di intestatario e proprietario sono necessarie in fase preliminare, gli unici tempi di attesa ammessi sono quelli di situazioni particolari, come i 12 mesi in caso di successione. Si può chiedere una bozza di proposta d’acquisto per leggere i dati della casa che saranno scritti all’interno. Se questi documenti non vengono dati si può segnalare alla Camera di Commercio e all’associazione di categoria. Vale per le informazioni catastali, urbanistiche, la certificazione energetica (Ape), i dettagli sulla situazione del condominio, con spese, riunioni e delibere di lavori. Se i documenti non arrivano entro qualche giorno, al massimo entro la proposta di acquisto, è bene non fidarsi: se c’è impressione di una reticenza si può fare una segnalazione». A cosa bisogna fare attenzione quando si controlla la planimetria catastale? «Deve essere identica allo stato dei luoghi, perché su quello calcola la rendita catastale. Se fosse scorretta, il proprietario deve incaricare un tecnico per rifarla, costa poche centinaia di euro e non richiede molto tempo. Lo stesso vale per lo stato documentale (per esempio la conformità edilizia) approvato in Comune: il controllo lo fa un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra). La documentazione si può essere persa, ma è sempre il venditore che deve procurarla o farla rifare».
