Em janeiro, um incêndio em um prédio ocupado por sem-teto na Vila Prudente, SP, matou duas pessoas. Em abril, as famílias foram removidas e o prédio começou a ser demolido. O terreno de 2,8 mil m² está à venda por R$ 30 milhões. O local, classificado como ZEIS-3, atrai interesse de construtoras de habitação popular. A propriedade tem R$ 5,8 milhões em dívidas. Desde 2020, 25 empreendimentos foram lançados na região, com preço médio de R$ 9.424/m². O valor pedido pelo terreno é considerado alto para o mercado local.Em janeiro deste ano, duas pessoas morreram durante incêndio em um prédio ocupado por pessoas sem teto na Vila Prudente, zona leste de São Paulo. Pouco mais de três meses depois do incidente, em abril, as famílias foram retiradas do local, o prédio começou a ser demolido e o terreno com cerca de 2,8 mil metros quadrados está à venda por R$ 30 milhões.Localizada nas proximidades das avenidas Salim Farah Maluf e Anhaia Mello, a propriedade ficou abandonada por anos até ser ocupada, em 2016, por mais de 100 famílias. De acordo com o advogado das proprietárias, Bruno Araújo, o cenário foi ocasionado por problemas financeiros que as herdeiras passaram a enfrentar após a morte do antigo dono.Advogado das atuais proprietárias conta que terreno foi construído aos poucos pelo antigo dono, com a compra de vários terrenos adjacentes ao longo dos anos Foto: Felipe Rau/EstadãoSegundo Araújo, a situação mudou quando um fundo de investimentos voltado para situações especiais e ativos estressados se interessou pelo projeto. O fundo, cujo nome não foi informado, está custeando a assessoria jurídica, indenização depositada no processo, gastos com a segurança privada e a demolição do imóvel, que deve durar de 60 a 75 dias.Um novo destino para o terrenoPUBLICIDADEA expectativa das proprietárias e investidores é que o terreno passe a ser visto como um ativo financeiro e atraia o interesse de construtoras. De acordo com Araújo, a propriedade já está disponível para venda no mercado e atraiu algumas incorporadoras. “O valor de R$ 30 milhões é a base das ofertas que chegaram”, afirma o advogado. “As propostas recebidas até o momento são de permuta financeira”, explica. Neste cenário, a incorporadora se encarrega de buscar a viabilidade e aprovação do projeto e do lançamento. O pagamento do terreno é realizado de acordo com o fluxo de recebimentos das vendas das unidades. Ele não divulga quais são as companhias interessadas, mas o terreno está em uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS-3), instrumento de zoneamento do Plano Diretor para produção de Habitações de Interesse Social (HIS) em terrenos não utilizados ou vazios. Ou seja, provavelmente o interesse vem de empresas especializadas em habitação popular, com foco no programa Minha Casa, Minha Vida.Na prática, a classificação restringe o tipo de projeto que pode ser desenvolvido no local, direcionando o uso para moradias de menor renda. Isso tende a limitar a margem das incorporadoras, mas a demanda costuma ser mais estável e o crédito facilitado, especialmente com o apoio do MCMV.Propriedade está cercada por tapumes e conta com equipe de segurança para garantir que não aconteçam novas tentativas de ocupação Foto: Felipe Rau/EstadãoDados da Prefeitura indicam que o terreno tem R$ 5,8 milhões em dívidas, atualmente inscritos no Programa de Parcelamento Incentivado (PPI). PublicidadeDe acordo com a Procuradoria Geral do Município (PGM), os valores são referentes à Taxa de Resíduos Sólidos de Serviços de Saúde (TRSS), dos anos de 2003 a 2005, e ao IPTU, relativos aos exercícios de 2003, 2004, 2008 e de 2010 a 2019.“Parte da dívida está parcelada e parte está sendo discutida judicialmente, uma vez que há precedentes judiciais no sentido de que a prefeitura não pode cobrar IPTU de imóvel invadido, uma vez que o proprietário não goza dos direitos plenos da propriedade, como usar, gozar e fruir”, alega o advogado das donas.Mercado imobiliário da Vila PrudenteDesde 2020, 25 empreendimentos imobiliários foram lançados na Vila Prudente, de acordo com dados da consultoria imobiliária Binswanger. Desses, 10 estão prontos e 15 em obras ou em fase de lançamento. O preço médio de lançamento do metro quadrado é de R$ 9.424,14.Outro levantamento, da Loft, com dados do ITBI, indica que o ticket médio dos imóveis negociados no bairro está em R$ 522,1 mil. PublicidadeDemolição do terreno começou no dia em que famílias que ocupavam o imóvel foram retiradas Foto: Felipe Rau/EstadãoPUBLICIDADEDe acordo com uma fonte de mercado ouvida pelo Estadão, considerando os preços de venda na região e os custos típicos de projetos de habitação popular, o valor de R$ 30 milhões pedido pela propriedade está acima do valor negociado tradicionalmente no bairro. “Para a viabilidade de negócio e considerando o zoneamento, o preço seria em torno de R$ 6 mil o metro quadrado”, disse.Segundo Humberto Schott, diretor de capital market e desmobilização da consultoria imobiliária Colliers Brasil, o valor mais comum de um terreno com essas dimensões no bairro seria entre R$ 8 milhões e R$ 15 milhões. No entanto, alguns fatores poderiam valorizá-lo. “Na Vila Ema, terrenos grandes são ativos escassos. Um lote com cerca de 2.800 m² pode variar hoje entre R$ 12 milhões e R$ 18 milhões, dependendo principalmente do zoneamento, localização e capacidade construtiva”, afirma. O valor do terreno ainda deve ser mais alavancado por ficar entre duas esquinas importantes da região; pela dificuldade de construir um terreno tão grande, geralmente concebido por meio da compra de vários imóveis; e pela proximidade com a estação Orfanato, da Linha 2-Verde, que está em construção a menos de 10 minutos do local.PublicidadeDa padaria tradicional ao prédio em chamasDurante as décadas de 1970 a 1990, o prédio abrigou a antiga Padaria Amália, panificadora tradicional da região. Com a morte do antigo proprietário, o negócio começou a ruir. Após a falência, o edifício ficou abandonado por anos, até ser ocupado em 2016. Já em 2017, o município moveu uma ação contra os proprietários por causa das condições do imóvel, que apresentava risco de desabamento. “Diante do perigo para moradores, a Justiça determinou a saída compulsória das pessoas do local, o que aconteceu em 7 de janeiro de 2019, com apoio policial. Parte das famílias passou a receber auxílio-aluguel”, disse a Procuradoria Geral do Município de São Paulo em nota. A Subprefeitura da Mooca afirma que as autuações ocorreram nos anos de 2016, 2017, 2019, 2021, 2024 e 2025, em razão do descumprimento da interdição, motivada por risco estrutural na edificação e possibilidade de colapso. “Entretanto, as irregularidades não foram sanadas pelos responsáveis e a Subprefeitura procedeu à interdição do imóvel”, diz. Imóvel já foi sede de padaria tradicional da cidade e agora é fruto de interesse do mercado imobiliário Foto: Reprodução/Google Street ViewSegundo Araújo, a família enfrentava uma crise financeira e não conseguia arcar com os custos da reforma. “As donas não tinham condição de regularizar o imóvel sozinhas. Nem mesmo de manter o caseiro que cuidava do local e impedia invasões, o que levou à ocupação”, relata Araújo. PublicidadeO prédio, ocupado, continuou se deteriorando até o incêndio, que causou a morte de um bebê de três meses e de um homem de 35 anos. A tragédia aconteceu em 12 de janeiro deste ano. Logo após o incidente, a Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) cadastrou as pessoas que viviam na ocupação. A Prefeitura concedeu auxílio emergencial de R$ 1 mil para 140 famílias, conforme previsto para situações de vulnerabilidade social.Com a desocupação definitiva, 128 famílias serão atendidas com auxílio‑aluguel por 12 meses e auxílio‑mudança. Outras 12 não serão contempladas por já terem recebido o benefício anteriormente, conforme os critérios vigentes.Veja maisPrédio na Oscar Freire com risco de desabar tem fiação exposta e falta de extintores; veja imagensIncêndio em prédio na Vila Prudente deixa dois mortos; entre as vítimas está um bebêExpansão do MCMV estimula incorporadoras a retomar lançamentos para classe médiaNo dia 8 de abril, a Prefeitura realizou a reintegração, em razão dos riscos estruturais que o prédio apresentava após o incêndio. A posse do imóvel foi entregue às proprietárias. “Elas se comprometeram a contratar segurança privada para evitar novas ocupações e a providenciar o início do processo de demolição da estrutura”, disse a Prefeitura em nota.PublicidadeO advogado afirma que, além das condições estruturais precárias, o prédio abrigava bares, salões de beleza e comércios. “Os vizinhos reclamavam constantemente do som alto de forró que atravessava a madrugada”, diz. “O imóvel afetava a rotina da vizinhança e pressionava para baixo a percepção de valor dos imóveis da região”.