Die SNB will mehr Handhabe gegen Übertreibungen am ImmobilienmarktSeit Jahren warnt die Nationalbank vor Risiken am Wohnungsmarkt. Ihr wichtigstes Gegenmittel ist allerdings ausgeschöpft. Nun fordert sie mehr regulatorischen Spielraum.26.08.2026, 18.15 Uhr4 LeseminutenAuch in der Immobilienwirtschaft gibt es nicht nur weisse Schafe. Um mögliche Risiken im Finanzsektor zu mindern, will die SNB mehr Spielraum.Matthias Jurt / CH MediaZwei Konstanten prägen den Schweizer Immobilienmarkt seit Jahren: Erstens steigen die Preise für Wohnliegenschaften scheinbar ungebremst. Und zweitens warnt die Schweizerische Nationalbank (SNB) stets vor Übertreibungen. Auch in ihrem diesjährigen Bericht zur Finanzstabilität schreibt die SNB einmal mehr von «Verwundbarkeiten» auf dem Markt für Wohnliegenschaften. Grösser geworden sei auch die Anfälligkeit für Preiskorrekturen, vor allem im Falle eines Schocks.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Das Instrumentarium ist ausgereiztDass die SNB den Immobilien- und Hypothekarmarkt genau beobachtet, hat einen einfachen Grund: Zu ihren gesetzlichen Aufgaben gehört nicht nur, für ein stabiles Preisniveau zu sorgen. Sie muss zusammen mit der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) auch zur Stabilität des heimischen Bankensystems beitragen. Und aus der Geschichte weiss man: So manche Finanzkrise nahm ihren Anfang am Immobilienmarkt – etwa jene der Jahre 2007 und 2008.Die Nationalbank hat momentan jedoch ein Problem: Viel mehr als öffentlich vor Übertreibungen am Immobilienmarkt zu warnen, kann sie nicht tun. Denn das einzige Instrument, das ihr regulatorisch zur Abkühlung des Immobilienmarktes zur Verfügung steht, ist bereits bis ans Limit ausgereizt: der antizyklische Kapitalpuffer (AZP). Das würde die SNB jedoch gern ändern, wie deren Vizepräsident, Antoine Martin, am Mittwoch in einem Referat an der Universität Basel angedeutet hat.SNB-Vizepräsident Antoine MartinDenis Balibouse / ReutersMit dem seit dem Juli 2012 verfügbaren AZP kann die SNB von den Banken verlangen, für Hypothekarkredite mehr Eigenkapital zu halten. Die Idee hinter dieser «makroprudenziellen Massnahme»: Wenn sich das Immobiliengeschäft für die Banken aufgrund des Einsatzes des Puffers verteuert, kühlt dies einen allenfalls überhitzten Markt ab und trägt damit zur Stabilisierung des Finanzsystems bei.Martin beklagt fehlenden SpielraumDie SNB stört sich jedoch daran, dass dieses auch im Ausland gebräuchliche Instrument mit einer Obergrenze von 2,5 Prozent versehen ist. Diese Einschränkung ist eine Schweizer Besonderheit und bedeutet: Banken können nur dazu verpflichtet werden, für das Hypothekengeschäft zusätzliche Eigenmittel von maximal 2,5 Prozent der risikogewichteten Kredite auf Immobilien zu halten. Dieses Limit hat der Gesetzgeber in der Eigenmittelverordnung so festgelegt.Das Maximum von 2,5 Prozent ist in der Schweiz bereits seit Januar 2022 erreicht, nachdem die SNB den Puffer während der Corona-Epidemie temporär aufgehoben hatte, um den Banken möglichst viel finanziellen Freiraum zur Kreditvergabe zu geben. Würde sich nun die Lage am Immobilienmarkt – aus welchen Gründen auch immer – überraschend zuspitzen, wären der SNB die Hände gebunden. Sie könnte den Puffer nicht über das derzeit geltende Niveau von 2,5 Prozent erhöhen.Der SNB-Vizepräsident Antoine Martin beklagte daher in Basel, dass «kein makroprudenzieller Spielraum mehr besteht, um auf einen weiteren Aufbau von Risiken am Kredit- und Immobilienmarkt zu reagieren.» In einer Erhöhung des AZP sähe er einen wichtigen Schritt, um die Widerstandsfähigkeit des Finanzsystems auch in Zukunft zu stärken. Es wäre eine Massnahme, die jüngst auch der Internationale Währungsfonds (IWF) der Schweiz nahegelegt hatte.Banken zweifeln an der WirksamkeitHeisst dies, dass die SNB von den Banken bald mehr Eigenmittel für Hypothekarkredite einfordern möchte? Nein, sagt Martin. Nach Einschätzung der SNB muss der AZP derzeit nicht erhöht werden. «Erfahrungsgemäss kann sich die Situation aber ändern, und es ist von zentraler Bedeutung, auf solche Änderungen reagieren zu können», fügt er hinzu. Dies sei gerade im gegenwärtigen Umfeld wichtig, das von tiefen Zinsen und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum geprägt sei.Doch ist der antizyklische Kapitalpuffer überhaupt ein griffiges Instrument, um Risiken am Liegenschaftenmarkt anzupacken? Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte und Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, hat Zweifel: «Wenn der Puffer in der Vergangenheit jeweils verschärft wurde, hat das zwar die Kosten für Banken leicht erhöht. Das Hypothekargeschäft hat das jedoch nicht spürbar gebremst. Und den Markt damit abkühlen konnte man schon gar nicht.»Die Selbstregulierungen der Banken sind laut Hasenmaile wirksamere Mittel. Er verweist etwa auf die Begrenzung der Belehnung oder auf bestehende Hürden, wenn jemand zur Finanzierung des Eigenheims auf Pensionskassengelder zurückgreifen will. Auch die in der Schweiz geltende Regel, dass 67 Prozent des Immobilienwerts nicht amortisiert werden müssen, sei nicht sakrosankt. «Das wäre für mich ein besseres Instrument, über das man diskutieren könnte», sagt Hasenmaile.Idee eines neuen und zusätzlichen KapitalpuffersAuch die Schweizerische Bankiervereinigung sieht keinen Handlungsbedarf. Die Mitgliedbanken verfolgten eine vorsichtige Kreditvergabe, betont der Verband auf Anfrage. Zudem habe auch die SNB festgehalten, dass Schweizer Banken ausreichend kapitalisiert seien, um selbst schwerwiegende Verwerfungen am Immobilien- und Hypothekarmarkt verkraften zu können. Man sehe daher keine Notwendigkeit für eine Erhöhung des Kapitalpuffers.Die Banken müssen sich jedoch nicht fürchten, dass die SNB bald von sich aus aktiv wird und die Regeln verschärft. Denn nach eigenem Gutdünken können die Währungshüter nicht entscheiden, ob der Kapitalpuffer angepasst, aktiviert oder deaktiviert wird. Strebt die SNB eine Aufhebung der Obergrenze an, muss sie beim Bundesrat einen Antrag stellen und zuvor auch die Finma konsultieren. Eine Anpassung der 2,5-Prozent-Limite kann somit nur die Regierung beschliessen.Martin brachte in Basel aber nicht nur eine Aufhebung der Obergrenze beim AZP ins Spiel. Er zeigte auch Sympathien für die Einführung eines zusätzlichen Kapitalpuffers, der nicht auf Risiken am Immobilienmarkt ausgerichtet ist. Ein solcher Puffer wäre grundsätzlich aktiviert und könnte bei jeglicher Art von Schock freigegeben werden, beispielsweise bei einer Pandemie. Dies entspräche einer Kapitalreserve, mit der man in Krisensituationen die Kreditvergabe der Banken und somit auch die Volkswirtschaft unterstützen könnte.Eine Massnahme, ein ZielNun könnte man einwenden, dass es für die SNB einen einfacheren Weg gäbe, um den Immobilienmarkt abzukühlen. Sie müsste nur den Leitzins erhöhen, weil dies auch Hypotheken verteuern würde. Martin hält jedoch wenig von der Idee, Risiken der Finanzstabilität mit dem Leitzins lösen zu wollen. Die SNB lege ihren Leitzins «sauber» fest, also mit Blick auf die Preisstabilität. Um Risiken im Finanzsektor anzugehen, brauche es andere Instrumente – getreu der ökonomischen Regel, dass man mit einer einzelnen Massnahme nicht mehrere Ziele erfüllen kann.Passend zum Artikel