Sponsored TopicJohannes Eisenhut: «Wir bauen nicht für das Zeitgemässe»Wie baut man für eine Zukunft, die noch nicht feststeht? Senn-Projektentwickler Johannes Eisenhut erklärt, wie aus Bauchgefühl, Widerspruch und Wirtschaftlichkeit ein Projekt entsteht – und warum Bauen auch Loslassen bedeutet.22.06.2026, 01.05 Uhr8 LeseminutenOptimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Johannes Eisenhut ist bei Senn für die Entwicklung und Vermarktung verantwortlich.Alexandra DevosJohannes Eisenhut spricht ungern von «moderner» Architektur. Der Begriff sei zu ungenau, sagt er. Was ihn interessiert, ist nicht das Zeitgemässe, sondern das, was über die Gegenwart hinaus Bestand hat. Bei Senn hat sich dafür ein eigener Begriff etabliert: Vorhaltigkeit. Gemeint ist die Fähigkeit eines Gebäudes, auch unter Bedingungen zu funktionieren, die heute erst absehbar sind: andere Nutzungen, andere Temperaturen, andere Erwartungen an Arbeit, Stadt und Öffentlichkeit.Am SIP Main Campus in Allschwil wird dieses Denken konkret. Dort entwickelt Senn einen Ort, der Forschung, Unternehmen, Architektur und Landschaft nicht nebeneinanderstellt, sondern miteinander verschränkt. Hortus ist dabei eines der radikalsten Beispiele: ein Bürogebäude, das genug Sonne ernten soll, um die verbaute Energie innerhalb einer Generation zurückzuzahlen.Für Eisenhut, Mitglied der Geschäftsleitung bei Senn, beginnt Entwicklung deshalb lange vor dem Bau. Sie beginnt bei der Frage, welche Zukunft ein Gebäude aushalten muss und wer bereit ist, diese Zukunft mitzutragen. Im Gespräch legt der Projektentwickler ein komplexes, aber stabiles System offen: eine Entscheidungskultur, die auf Vertrauen, Mut und ausbalanciertem Urteilsvermögen fusst. Und er beantwortet die Frage, wie in einem vergleichsweise kleinen Unternehmen Projekte entstehen können, die in der Dimension einer zukunftsfähigen Siedlung gedacht sind.Frage: Wenn man sich als Laie moderne Architektur anschaut, hat man manchmal das Gefühl, sie folge starken Moden: einmal Glas, dann wieder Massivität, dann wieder Mischformen. Wie finden Sie in dieser Dynamik zu einer eigenen Haltung?Antwort: Johannes Eisenhut: Ich denke, man muss zuerst einen Begriff klären, der in diesem Zusammenhang ständig verwendet wird: «modern». Im allgemeinen Sprachgebrauch meint man damit oft einfach «zeitgemäss». In der Architektur ist «die Moderne» aber eigentlich ein Epochenbegriff, eine sehr spezifische Phase zwischen den 1930er- und 1970er-Jahren. Wenn wir heute sagen, etwas sei modern, ist das also nicht besonders präzise. Und ich glaube, genau darin liegt auch eine gewisse Gefahr: dass man sich zu stark an dem orientiert, was gerade als zeitgemäss gilt.Frage: Was ist daran problematisch?Antwort: Das Zeitgemässe ist immer auch ein Trend. Es ist das, was im Moment funktioniert, was sichtbar ist, was viele machen. Wenn man sich daran orientiert, läuft man Gefahr, dass das, was man entwickelt, in dem Moment, in dem es fertig ist, schon wieder überholt wirkt. Ein Gebäude entsteht nicht in zwei Jahren, sondern oft von fünf bis zehn Jahren. Und es steht noch viel länger. Wenn man sich da zu stark am Jetzt orientiert, baut man im Grunde für die Vergangenheit.Frage: Was setzen Sie dem entgegen?Antwort: Wir versuchen, uns nicht am Zeitgemässen auszurichten, sondern an dem, was Bestand haben kann. Ein Begriff, der uns dabei immer wieder hilft, ist «Vorhaltigkeit». Ich denke nicht, dass wir ihn erfunden haben, aber wir haben ihn irgendwann aufgenommen und weitergedacht. Vorhaltigkeit ist für mich mit der Frage verbunden: Was sind die Voraussetzungen für die Nachhaltigkeit des Designs? Welche Möglichkeiten trägt das Gebäude in sich, die heute vielleicht noch nicht vollständig gebraucht werden, aber in Zukunft relevant werden können?«Wenn man sich zu stark am Jetzt orientiert, baut man im ­Grunde schon für die ­Vergangenheit.»Frage: Was muss ein Gebäude leisten, damit es auch in Zukunft noch funktioniert?Antwort: Ein Gebäude muss flexibel sein. Wir entwickeln ja nicht für einen bekannten Nutzer, sondern für eine unbekannte Nutzerschaft. Es kann sein, dass ein grosser Akteur einzieht, es kann sein, dass mehrere mittlere kommen, es kann sein, dass sich viele kleinere Einheiten wie Startups einen Ort teilen. Das Gebäude muss all das leisten können, ohne dass man es komplett umbauen muss. Das heisst, du beginnst bei Grundrissen, bei Tragstrukturen, bei der Frage, ob du Wände verschieben kannst oder nicht, und arbeitest dich von dort weiter. Ähnliches gilt auch für Wohngebäude.Frage: Also eine Art strukturelle Offenheit?Antwort: Genau, und die geht weiter. Du musst dir überlegen, wie sich Nutzung grundsätzlich verändert. Was passiert, wenn aus Arbeiten plötzlich Wohnen wird oder umgekehrt? Was passiert, wenn sich Arbeitsformen verändern, Stichwort Homeoffice und geteilte Flächen? Und dann bist du relativ schnell bei Dingen, die wir heute schon sehen, aber noch nicht vollständig greifen.Frage: Wo zeigt sich das besonders deutlich?Antwort: Das Klima ist ein Paradebeispiel. Wenn es wärmer wird, und wir gehen davon aus, dass es wärmer wird, stellt sich plötzlich die Frage, ob gewisse Dinge, die wir heute als selbstverständlich anschauen, überhaupt noch sinnvoll sind. Ist ein Balkon auf der Südseite in Zukunft noch ein Mehrwert oder wird er zu einem Ort, den man im Sommer gar nicht mehr nutzen kann? Solche Überlegungen erscheinen auf den ersten Blick banal, aber sie verändern sehr viel, wenn man sie ernst nimmt.Frage: Wie übersetzt man diese Beobachtung in ein konkretes Projekt?Antwort: Im Moment beschäftigen wir uns stark mit einer ähnlichen Frage, einfach auf ein anderes Thema angewendet. Wir nennen das intern «40/24». Die Idee ist relativ einfach: Wenn wir davon ausgehen, dass es in Zukunft häufiger 40 Grad sein wird, kann ein Gebäude so konzipiert werden, dass es innen trotzdem 24 Grad bietet?Antwort: Das ist zunächst eine technische Herausforderung, aber eigentlich ist es wieder eine Frage der Haltung. Klimagerechtes Bauen bedeutet nicht nur, Emissionen zu reduzieren, sondern auch, sich auf die Realität vorzubereiten, die kommt. Und das hat Konsequenzen für die Architektur: für Fassaden, Fenster, Materialien und die gesamte Struktur eines Gebäudes.Antwort: Plötzlich geht es sehr konkret um Fenstergrössen. Wo lässt du Licht hinein, wo behältst du es draussen? Es bedeutet auch, dass man bereit sein muss, bestehende Entwürfe wieder aufzumachen. Es gibt in der Kreativarbeit den Ausdruck «Kill your darlings». Wenn eine neue Erkenntnis kommt, musst du Dinge loslassen können, die vielleicht in gewisser Hinsicht gut waren. Das ist nicht angenehm, aber notwendig, wenn du ernsthaft entwickeln willst.Zur PersonJohannes Eisenhut ist promovierter Germanist und ­Mitglied der Geschäftsleitung bei Senn. Er verantwortet ­Entwicklung und Vermarktung grosser Projekte und Areale und beschäftigt sich mit der Frage, wie aus Grundstücken und Gebäuden langfristig ­funktio­nierende Orte werden.Frage: Wie entscheiden Sie, welche Zukunft ein Gebäude mitdenken muss und welche nicht?Antwort: Das ist genau die Schwierigkeit. Jede Flexibilität kostet etwas. Sie kostet Geld, sie kostet Raum, sie kann den aktuellen Nutzer einschränken, weil du etwas für später mitdenkst. Das heisst, du bist permanent am Abwägen. Wie viel Zukunft verträgt ein Gebäude? Und wo wird es zu viel? Das ist keine exakte Wissenschaft.Frage: Wie trifft man unter diesen Bedingungen Entscheidungen?Antwort: Du kannst sehr viel vorbereiten. Du kannst rechnen, vergleichen, Szenarien entwickeln. Aber am Schluss kommt immer der Punkt, an dem du entscheiden musst. Dieser Moment ist, ich sage das immer ein bisschen pathetisch, aber es trifft es ganz gut, ein «Leap of Faith». Du musst glauben, dass eine Idee trägt.Antwort: Gleichzeitig machst du diesen Sprung nicht allein. Du musst herausfinden, wer in dieselbe Richtung zieht: die Gemeinde, Standortentwickler, künftige Nutzer, Partner. Wenn alle etwas anderes wollen, kannst du rechnen, solange du willst. Dann trägt das Projekt nicht.Frage: Wie verhindern Sie, dass sich Bauchgefühl und Wirtschaftlichkeit gegenseitig aufreiben?Antwort: Natürlich gibt es am Ende jemanden, der entscheiden muss, aber der Weg dahin ist ein kollektiver Prozess. Wir sind ein Familienunternehmen, aber wir funktionieren nicht autokratisch. Es gibt unterschiedliche Perspektiven, und die werden bewusst integriert. Es gibt Leute, die sofort sehen, was alles schiefgehen könnte, und die Risiken formulieren. Andere sehen Möglichkeiten und denken nach vorne. Und wieder andere bringen eine Art Common Sense hinein.Antwort: Diese Spannungen sind wichtig. Wenn alle gleich denken, bringt das nichts. Es ist ein System aus Rollen, Temperamenten und gegenseitiger Zumutung. Interessant wird es dort, wo unterschiedliche Denkweisen aufeinandertreffen und man bereit ist, diese Reibung auszuhalten und auf den Punkt zu bringen.Frage: Wie kommt es dann zu einer Beurteilung, wenn es kein einfaches Richtig oder Falsch gibt?Antwort: Das ist eine schwierige Frage, weil es keine klare Antwort gibt. Im technischen Bereich kannst du vieles objektivieren. Du kannst sagen: Das funktioniert und das nicht, das ist effizienter und das weniger effizient. Aber wenn es um Gestaltung geht, um Materialität, um Proportion, um das, was wir gemeinhin als Schönheit bezeichnen würden, wird es komplexer. Da gibt es kein Richtig oder Falsch. Es gibt Positionen, Haltungen, Erfahrungen. Gleichzeitig kannst du nicht sagen, alles sei beliebig. Ein Urteil entsteht im Dialog.Antwort: In der Kunst ist es völlig selbstverständlich, dass man Dinge unterschiedlich bewertet, dass man Positionen entwickelt, dass man sich reibt. Gleichzeitig lässt man der Kunst eine Freiheit, die man im Alltag vielleicht nicht immer zulässt. Man sagt dem Künstler nicht, was er zu tun hat. Man setzt einen Rahmen, man entscheidet sich für etwas, man kuratiert.Frage: Was heisst das für die Zusammenarbeit mit Architekten?Antwort: Diese Haltung lässt sich gut darauf übertragen. Du kannst guten Architekten nicht im Detail vorschreiben, was sie zu tun haben, aber du kannst sehr wohl eine Haltung formulieren. Du kannst Anforderungen definieren, du kannst in den Raum stellen, was du für richtig hältst und was nicht, und dabei möglichst auf Geschmacksurteile verzichten.Antwort: Daraus entsteht ein Prozess, der irgendwo zwischen Führung und Freiheit liegt. Wenn du zu stark steuerst, nimmst du dem Projekt die Qualität. Wenn du gar nicht steuerst, verlierst du die Richtung. Das Gleichgewicht ist filigran, und es verändert sich von Projekt zu Projekt. Aber es ist zentral, wenn man langfristig relevante Gebäude machen will.«Du kannst guten Architekten nicht im Detail vorschreiben, was sie zu tun haben, aber du kannst sehr wohl eine Haltung formulieren.»Frage: Hortus ist dafür das Paradebeispiel?Antwort: In Allschwil haben wir uns relativ früh die Frage gestellt, was nachhaltiges Bauen wirklich bedeutet: nicht im Sinne von «ein bisschen besser», sondern als Ausgangspunkt. Die Idee bei Hortus war, ein Gebäude zu entwickeln, das seine eigene graue Energie, also die Energie, die im Bau und in den Materialien steckt, innerhalb einer Generation wieder zurückzahlt. Das ist zunächst eine technische Fragestellung, aber sie hat sofort Konsequenzen für alles andere.Frage: Was passiert dann?Antwort: Dann verändert sich alles. Wenn du das ernst nimmst, verändern sich die Konstruktion, die Materialwahl, die Haustechnik und die Nutzung. Und gleichzeitig entsteht daraus auch eine Geschichte. Ein Gebäude ist nie nur ein Objekt. Es steht immer auch für etwas. Es positioniert sich, bewusst oder unbewusst.Im Hortus: Gartenkunst von Piet Oudolf.SennAntwort: Bei Hortus ist diese Geschichte sehr eng mit der Konstruktion verbunden. Rein technisch gesehen sprechen wir von einem Holzrahmenbau mit Stampflehmdecken, flexibler Nutzflächenverteilung und ohne Kellergeschoss. Nachhaltigkeit ist hier kein nachträglicher Zusatz, sie ist im Aufbau verankert.Antwort: Am SIP Main Campus geht es dann um den grösseren Zusammenhang: um gemeinschaftlich genutzte Infrastruktur und um Wechselwirkungen, von Kaffeezonen und Coworking-Spaces bis zu Laborflächen. Erst im Zusammenspiel lässt sich erzählen, was dieser Ort ist und wofür er steht.Frage: Und welche Rolle spielt der Ort selbst?Antwort: Eine zentrale. Man kann sehr viel analysieren, aber irgendwann muss man sich fragen: Will ich mich für diesen Ort einsetzen? Wir sprechen von «Liebe zum Ort». Das ist kein technischer Begriff, aber ein ziemlich wichtiger. Du entscheidest dich nicht nur für ein Projekt, sondern für einen Kontext, für ein Umfeld, für ein Gefüge. Dann ist man bereit, den nächsten Schritt zu gehen.Antwort: Ein Projekt dieser Grössenordnung entsteht nicht allein. Man braucht Partner, die an das gleiche Ziel glauben. Und das ist kein Wunschkonzert, sondern ein Prozess, in dem sich zeigt, wer bereit ist, in dieselbe Richtung zu gehen.Frage: Wie viel «Liebe zum Ort» verträgt ein Projekt, das am Ende auch wirtschaftlich sein und verkauft werden muss?Antwort: Das ist kein Widerspruch. Gerade weil ein Projekt später auch für andere funktionieren muss, kann man sich nicht nur in eine Idee verlieben. Man muss sehr früh verstehen, wer es nutzen wird, wer investiert und ob der Ort das Projekt überhaupt aufnehmen kann. Die «Liebe zum Ort» zwingt dich, genauer hinzuschauen.Antwort: Wenn ein Projekt nur emotional überzeugt, aber wirtschaftlich nicht aufgeht, bleibt es eine schöne Idee. Wenn es nur wirtschaftlich gedacht ist, entsteht oft kein guter Ort. Interessant wird es dort, wo beides zusammenkommt. In dieser Phase wird noch nichts gebaut, aber sehr viel entschieden.Text: Alexander VitolićPassend zum Artikel