Hace un mes y medio firmé una promesa de compraventa de un terreno (predio rústico) ubicado fuera de Guayaquil, en representación de mis dos hijos y un sobrino, que se encuentran fuera del país. La compañía a través de una funcionaria se había comunicado con ellos indicándoles que tenían que abonar un valor inicial para asegurar el terreno, ya que eran los últimos que estaban disponibles, y les envió el número de cuenta de la compañía.Tal vez yo pequé de ingenuo al firmar la promesa de compraventa, porque al leerla se indicaba que la compañía también había hecho la misma figura con un par de esposos, o sea, los verdaderos dueños.Mis hijos optaron por desistir de adquirir los terrenos y no seguir pagando las cuotas mensuales, por lo que, de acuerdo a las cláusulas, se pierden los anticipos y además les cobran una penalidad del 10 % del valor total del terreno. Los valores se van a perder e inclusive habrá que abonar un valor adicional. Pregunto: ¿es legal esta figura de ofertar o vender unos terrenos cuando todavía no se es propietario de ellos?PublicidadGonzaloEstimado lector: no es ilegal vender inmuebles ajenos porque el art. 1754 del Código Civil lo permite al disponer que la venta de cosa ajena es válida. Lo que ocurre es que la transferencia de dominio del bien vendido no se produce mientras el dueño no la ratifique, conforme a lo dispuesto en el art. 1758 del indicado cuerpo legal, confiriéndole al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta. Si la escritura pública que contiene la compraventa se la presenta para su inscripción en el Registro de la Propiedad del cantón donde se encuentra aquel ubicado, el registrador debe abstenerse de proceder a su inscripción mientras no se haya producido la ratificación de parte del dueño del bien.PublicidadPublicidadPor consiguiente, tampoco es ilegal prometer vender un bien por parte de un tercero que no es su propietario. Lo normal es que aquel tercero debiera encontrarse debidamente facultado por el dueño para hacerlo mediante un poder conferido al efecto ante notario público y siempre que se cumpla con lo estipulado en el art. 1570 del Código Civil, que establece como requisitos los siguientes:Que la promesa conste por escrito y por escritura pública. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces.Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.En caso de que quien prometa vender no sea el propietario del bien, y que una vez cumplido el plazo estipulado para la celebración de la compraventa esta no se hubiese realizado, aquel debe responder civilmente por los daños y perjuicios ocasionados al promitente comprador.Lo ideal es evitar este tipo de situaciones asegurándose, mediante un certificado actualizado extendido por el registrador de la propiedad donde se encuentra ubicado el bien, que quien suscribe la promesa de compraventa o la venta es realmente el propietario del inmueble, y contratando un abogado de confianza para que la transacción se realice dentro de los cánones legales.Dra. Katia Murrieta Wong, abogadakatiamurrietawong@gmail.comTeléfono: 099-948-2360