En Argentina, muchas personas viven en propiedades que todavía no están a su nombre. Boletos de compraventa, acuerdos informales o trámites nunca finalizados hacen que miles de familias ocupen viviendas que, legalmente, pertenecen a otra persona. Aunque con el paso del tiempo la situación parezca estable, esa tranquilidad puede ser frágil.La ausencia de escritura no es un detalle administrativo menor: implica que el derecho de propiedad no está completamente consolidado. Y eso, en términos legales, puede traducirse en dificultades para vender, problemas ante un reclamo o incluso la posibilidad de perder el inmueble.En este escenario, entender cuáles son los riesgos concretos y qué herramientas existen para regularizar la situación se vuelve clave. Especialistas en derecho y escribanía coinciden en que cuanto antes se ordenen los papeles, menor será la exposición a conflictos.Boleto de compraventa: ¿por qué no alcanza para ser dueño?Una de las confusiones más habituales es creer que pagar una propiedad o firmar un boleto de compraventa convierte automáticamente a alguien en dueño. Sin embargo, el sistema legal argentino es claro: la propiedad se adquiere recién cuando se firma la escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.En diálogo con Clarín, la abogada Karina Elizabeth D’Angelo lo sintetiza de manera directa: “El boleto acredita un acuerdo y puede dar derecho a exigir la escritura, pero no otorga la propiedad”.Esto implica que una persona puede haber pagado el total del inmueble, vivir allí durante años y aun así no ser reconocida como titular legal. El boleto funciona como una prueba de la operación, siempre que exista o se haya conservado en forma física, pero no reemplaza el paso fundamental: la escrituración.¿Cuáles son los riesgos de vivir en una propiedad sin escritura?La principal consecuencia de no tener escritura es la falta de seguridad jurídica. En términos simples, el ocupante tiene un derecho más débil frente a terceros. Esto se nota especialmente cuando surge un conflicto: demostrar la propiedad se vuelve más complejo y cualquier trámite formal puede trabarse.A esto se suma la imposibilidad de disponer libremente del inmueble. Sin escritura, venderlo de manera formal, acceder a un crédito hipotecario o usarlo como garantía se vuelve prácticamente inviable. Incluso operaciones simples pueden quedar en un terreno informal que perpetúa el problema.Otro punto crítico son los posibles reclamos del titular registral. Para la ley, quien figura en el Registro sigue siendo el dueño y conserva herramientas para recuperar el inmueble. Puede iniciar un juicio de desalojo o una acción reivindicatoria, lo que obliga al ocupante a defenderse con pruebas que muchas veces no son contundentes. “Eso no significa que siempre vaya a ganar el titular, pero el ocupante queda en una posición más vulnerable”, advirtió D’Angelo.La situación también se complica en materia de impuestos y deudas. Las obligaciones como tasas municipales o impuestos provinciales siguen asociadas al inmueble y, en última instancia, al propietario legal. Si no se pagan, se acumulan y pueden generar conflictos adicionales. Además, no cumplir con estos pagos juega en contra de quien ocupa la propiedad, porque debilita su posición si intenta demostrar que actúa como dueño.A esto se suman los riesgos vinculados a la situación personal del titular registral. Si esa persona tiene deudas, embargos o está inhibida, el inmueble puede quedar afectado. Esto puede bloquear una futura escritura o generar complicaciones legales, incluso cuando quien vive allí haya pagado de buena fe.Otro escenario frecuente es el fallecimiento del vendedor sin haber escriturado. En esos casos, el inmueble pasa a los herederos y la operación queda en suspenso hasta que se resuelva la sucesión. Esto no solo alarga los tiempos, sino que también puede abrir nuevos conflictos.¿Qué pasa cuando no hay papeles?Cuando no existe boleto o se perdió la documentación, la situación se vuelve más delicada, pero no necesariamente irreversible. En estos casos, todo gira en torno a reconstruir la historia de la posesión.Recibos de pago, facturas de servicios, testimonios de vecinos o pruebas de mejoras realizadas en el inmueble pueden servir para demostrar que la persona vive allí desde hace tiempo y se comporta como dueña. Como explica la abogada: “Sin documentación, todo pasa a ser prueba de hechos”.Las 3 alternativas para poner los papeles en reglaFrente a este escenario, existen distintas vías para ordenar la situación, aunque cada una depende de las características del caso.1. Reclamo judicial: Una de las alternativas es iniciar un juicio de escrituración. Es un reclamo judicial que permite exigir la firma de la escritura cuando hubo una compraventa, pero el vendedor no cumplió con ese paso. Para hacerlo, debe existir un boleto de compraventa y el comprador tiene que haber cumplido con todas sus obligaciones, además de poder demostrar que el vendedor se negó a escriturar.Una vez obtenida la sentencia de condena a escriturar es el juez el que la suscribe. No obstante, la escribana María Alejandra Soler detalló que "existe un plazo de prescripción que dispone el código Civil y Comercial de la Nación (5 años), aunque puede ser interrumpido de acuerdo a las circunstancias de cada caso".2. Usucapión:Otra alternativa es la usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva. Este mecanismo permite adquirir la propiedad por el paso del tiempo, siempre que la ocupación haya sido pública, pacífica e ininterrumpida durante al menos 20 años. No se trata de un trámite automático: requiere un proceso judicial en el que se analizan pruebas como el pago de impuestos, la realización de mejoras y posesión del inmueble.3. Régimen de regularización dominial La escribana Soler explicó que otra alternativa es la Ley Pierri, vigente en la provincia de Buenos Aires. Esta norma permite regularizar viviendas únicas y permanentes a personas que viven en el inmueble de buena fe desde antes del 1° de enero de 2009. El trámite otorga una escritura pública que, después de 10 años, pasa a ser definitiva.Cabe destacar que en cualquier caso se debe consultar con un escribano que al analizar toda la documentación, podrá orientar cuál es el camino correcto.¿Qué recomiendan los especialistas en estos casos para ambas partes?. Para quienes viven en un inmueble sin escritura: la recomendación principal es no postergar la regularización. Intentar un acuerdo con el titular registral, reunir toda la documentación posible y consultar con un profesional son pasos clave. También es importante mantener al día los pagos de impuestos y servicios, ya que estos pueden servir como prueba en un eventual reclamo.. En el caso de los propietarios registrales: la clave es definir una estrategia: regularizar la situación o avanzar en la recuperación del inmueble. En ambos casos, la formalización (ya sea mediante acuerdo o vía judicial) es el camino para evitar conflictos mayores.El rol del escribano y por qué es determinanteAl finalizar, la escribana María Alejandra Soler puso el foco en la importancia de cerrar correctamente las operaciones: “La escritura es el único instrumento que transfiere el dominio con seguridad plena”.Su intervención no se limita a formalizar un trámite. Implica verificar la titularidad, detectar posibles deudas o restricciones y garantizar que la operación se realice en condiciones legales.“El escribano trabaja para prevenir problemas futuros, no solo para firmar un documento”, señaló.LN