El Valor de Referencia que fija la Dirección General del Catastro ha vuelto a subir en 2026 y, en no pocos casos, supera ya el precio real que un inmueble alcanzaría en el mercado. Eso significa que una familia que hereda un piso puede verse obligada a liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sobre una cifra que no se corresponde con la realidad del bien, salvo que encargue una tasación o un dictamen pericial capaz de demostrar lo contrario, un camino que en los casos con más recorrido permite reducir la factura fiscal hasta un 20%.Una presunción con trampaEl Valor de Referencia, explica Joana Marín Fonseca, directora y abogada del Bufete Marín Fonseca, “constituye una ficción legal o una presunción de valor que, en muchos casos, resulta muy superior al valor declarado por las partes en el momento de adquisición o transmisión del bien inmueble”. El mecanismo, previsto en la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario, toma como referencia los precios de las transacciones cercanas al inmueble heredado, de modo que funciona como una media estadística que no siempre refleja las circunstancias concretas de cada vivienda.El Tribunal Constitucional zanjó buena parte de la polémica en la Sentencia 13/2026, que resolvió la cuestión de inconstitucionalidad número 3631-2025 planteada en torno al principio de capacidad económica recogido en el artículo 31.1 de la Constitución. El alto tribunal desestimó la cuestión y avaló el sistema, al considerar que trata de fijar el precio más probable de venta entre las partes y que, con ello, reduce la litigiosidad. Aun así, la propia resolución deja abierta la puerta a que los contribuyentes revisen el valor fijado administrativamente, primero ante la propia Administración y después, si es necesario, ante los tribunales.La carga de la prueba, invertidaLa ley presume que el Valor de Referencia es correcto, de manera que quien pretenda declarar por un valor de mercado inferior asume un riesgo. “La carga de la prueba se ha invertido, ahora es el ciudadano el que tiene que demostrar que el Catastro se equivoca, y no al revés”, resume Marín Fonseca. Si la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma detecta la discrepancia, puede regularizar la diferencia y sumarle intereses de demora.Para revertir esa situación, el heredero debe presentar una solicitud de rectificación de la autoliquidación ante la Agencia Tributaria de Catalunya, acompañada de una tasación oficial homologada por el Banco de España o de un dictamen pericial que acredite el valor real del inmueble en la fecha del fallecimiento. El coste de este proceso recae siempre sobre el heredero, que debe asumir los honorarios de la tasación o el dictamen, así como los de los profesionales que le asesoren si decide recurrir a ellos. Las probabilidades de éxito, advierte Marín Fonseca, dependen de cada caso concreto y de la solidez del informe aportado, “por lo que es recomendable siempre llevarlas a cabo a través de un profesional experto”.La Agencia catalana, en cualquier caso, no resuelve por sí sola. Está obligada a remitir el informe pericial a la Dirección General del Catastro, que es un organismo estatal, para que emita un dictamen vinculante. Solo si el Catastro rectifica su propia valoración, la Administración autonómica devuelve el importe cobrado de más junto con los intereses correspondientes. Cuando la solicitud se desestima, la única vía que queda abierta es recurrir ante el Tribunal Económico Administrativo Regional de Catalunya, un organismo que arrastra un volumen de trabajo considerable.Mientras la Agencia Tributaria suele resolver la primera reclamación en un plazo de entre 6 meses y un año, a menudo por silencio administrativo, el TEAR puede tardar entre 18 y 30 meses adicionales en pronunciarse. Sumados ambos trámites, la resolución definitiva puede demorarse cerca de dos años, un plazo que obliga a las familias a adelantar el pago mientras esperan una eventual devolución.Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, correspondientes al primer trimestre de 2026, el precio de la vivienda en Catalunya subió un 10,5% en tasa interanual, la menor variación entre todas las comunidades autónomas. La cifra ilustra hasta qué punto la brecha entre el valor fijado por el Catastro y el precio real de una vivienda concreta puede variar de un territorio a otro, y por qué una valoración media resulta insuficiente para reflejar la realidad de cada inmueble heredado.El cálculo del Valor de Referencia se apoya en modelos estadísticos que promedian las compraventas de una zona y una tipología concreta, pero que no examinan las particularidades de cada propiedad. “La Dirección General del Catastro utiliza modelos estadísticos basados en promedios de mercado, pero no tiene en cuenta ni examina cada una de las particularidades que ostenta una propiedad a la hora de realizar el cálculo”, advierte Marín Fonseca. El resultado es que las viviendas antiguas, con daños o en mal estado de conservación, suelen quedar sobrevaloradas, porque el sistema no incorpora de forma detallada su estado físico real.Algo parecido ocurre en zonas rurales o en municipios con pocas operaciones de compraventa, donde los datos comparables disponibles son escasos y el ajuste al mercado local resulta más difícil. En esos escenarios, según explica la abogada, “se puede apreciar que el Valor de Referencia sea superior al valor real, generando un derecho al contribuyente para impugnar este valor que no se ajusta a la realidad del inmueble”.Los tribunales catalanes, de hecho, se han mostrado especialmente atentos a este tipo de reclamaciones cuando vienen acompañadas de pruebas sólidas. “Si el perito demuestra con planos, fotografías y testigos de la zona que el piso está degradado, que tiene una peor orientación o deficiencias que el Catastro ignoró, el tribunal suele fijar el valor de mercado y obligar a la Agencia Tributaria a devolver el dinero con los intereses de demora a favor del contribuyente”, detalla Marín Fonseca.Con el Valor de Referencia actualizándose cada año y el precio de la vivienda catalana avanzando a ritmos desiguales según el municipio, previsiblemente crecerá el número de familias que recurran a la vía pericial para ajustar la factura del Impuesto sobre Sucesiones a la realidad de su patrimonio heredado.