Gerando resumoOs prédios envelhecidos no bairro de Santana, na zona norte de SP, têm preços impactados por altos custos de gestão de condomínios, deixando os valores abaixo da média da cidade. Um apartamento de 80 m², com um quarto e uma vaga de garagem, por exemplo, pode sair por R$ 610 mil, ou R$ 7,6 mil por metro quadrado (m²). Já o condomínio sai por mais de R$ 2 mil por mês, fora o gasto com IPTU, outro custo para o proprietário. Ou seja, os altos custos com manutenção e mão de obra levam os apartamentos a custar menos do que a média da cidade. PUBLICIDADESegundo o índice FipeZap, de dezembro de 2022 a junho de 2026, o preço médio do metro quadrado dos imóveis residenciais na capital paulista passou de R$ 10.196 para R$ 12.055, uma variação de 18,2%. Em Santana, o valor foi de R$ 7.896 para 9.023, aumento de 14,3%. Em um levantamento de anúncios da plataforma imobiliária QuintoAndar com 330 anúncios, o preço médio dos imóveis à venda no bairro é de R$ 1,8 milhão, com tamanho médio de 205 m², resultando em um valor por metro quadrado de R$ 8,8 mil — todos com o preço de condomínio acima de R$ 2 mil. Santana é o principal reduto de alto padrão da zona norte, e foi uma das primeiras áreas da cidade a receber edifícios residenciais. O movimento imobiliário se intensificou com a inauguração da Linha 1–Azul do Metrô de São Paulo em 1974, que atraiu alguns projetos imobiliários para o bairro. Com isso, grande parte dos prédios de Santana foi construída entre as décadas de 70 e 80. Ou seja, muitos edifícios já têm de 37 a 56 anos, e os custos de manutenção e mão de obra tendem a encarecer. PublicidadeApartamentos em Santana (zona norte de SP) têm taxa de condomínio acima de R$ 2 mil Foto: Felipe Rau/EstadãoO principal problema associado ao alto valor da taxa de condomínio é a liquidez reduzida do imóvel. Ou seja, mesmo que o comprador tenha o dinheiro ou crédito aprovado para comprar o apartamento de R$ 610 mil, ele pensa duas vezes antes de se comprometer com uma dívida de mais de R$ 2 mil pelo resto da vida, com a certeza do encarecimento pela inflação dos condomínios. Segundo especialistas, o impacto negativo no preço dos imóveis por conta do valor cobrado de taxa de condomínio se aplica principalmente a imóveis de baixo e médio padrão. Já os apartamentos de alto padrão e luxo, vendidos por milhões de reais, mantêm o valor de venda, uma vez que a conta do condomínio cabe no orçamento dessas famílias.Para o advogado Felipe Faustino, advogado especialista em direito condominial e sócio do escritório Faustino e Teles, o condomínio residencial pode ser comparado a um carro, uma vez que o custo de manutenção sobe de acordo com o tempo de uso. Faustino aponta que as edificações mais antigas enfrentam maiores dificuldades técnicas, como tubulações de cobre que precisam ser trocadas e sistemas elétricos incapazes de suportar as demandas modernas, como aparelhos de ar-condicionado ou carregadores para veículos elétricos. PublicidadeOutro problema que encarece a taxa de condomínio é a inadimplência dos moradores, ocasionada por perda de poder aquisitivo ou por um ciclo interminável de taxas extras de manutenção, como pintura de fachada, reforma de elevadores e revitalização de piscinas. “Se o custo do condomínio é de R$ 100 mil por mês e a arrecadação é de R$ 90 mil, alguma conta não será paga. Por isso, o morador adimplente acaba tendo de pagar essa conta de inadimplência. Os condomínios acabam tendo de fazer reajustes de valores de cota para cobrir esse buraco”, afirma.Para Fernando Calvetti, doutor em planejamento urbano e professor do departamento de arquitetura e urbanismo da Universidade do Estado de Santa Catarina (Udesc), o bairro de Santana segue a lógica mundial de valorização imobiliária ligada a estações de transporte, o que costuma aumentar o preço em 20%. Além disso, o bairro se consolidou como local de moradia do público de alta e média renda da zona norte de SP, oferecendo a esse público fácil acesso aos principais corredores viários da cidade.Calvetti acredita que o futuro do bairro de Santana passa pela discussão de financiamentos para reformas condominiais, que hoje são mais comuns para lidar com a questão da inadimplência dos moradores. Ele sugere que, sem intervenções, esses imóveis podem perder atratividade para as gerações mais novas que buscam plantas mais contemporâneas.Publicidade“Uma discussão que vai ter de acontecer especificamente na prefeitura de São Paulo é se não seria viável disponibilizar ou facilitar planos de financiamento para reformas condominiais. Hoje isso simplesmente não existe. Pela idade de grande parte das edificações de São Paulo, é algo que a prefeitura deveria começar a discutir”, afirma.Embora a prefeitura tenha incentivos para retrofit de prédios antigos no centro, hoje não há um programa de fomento a reformas em edifícios residenciais em toda a cidade.Leia também Inflação da construção dispara e ameaça elevar preços de imóveis na plantaLançamentos de imóveis em São Paulo crescem 28% em maio, enquanto vendas ficam estáveisDonas de shoppings criam apartamentos residenciais e formam minibairros para atrair mais públicoDesvalorização de Santana é transitóriaValter Caldana, professor e coordenador do laboratório de projetos e políticas públicas na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da Universidade Presbiteriana Mackenzie, conta que a chegada do metrô na década de 70 foi o ponto de virada que fez com que a região no entorno da estação se transformasse de forma muito veloz.PublicidadeCONTiNUA APÓS PUBLICIDADE“A verticalização de SP começa com a elite e vai se ampliando. Na década de 70, as classes médias começaram a ter acesso aos apartamentos. Por isso, temos o boom imobiliário em Moema, em Pinheiros e a primeira grande leva de verticalização em Santana. O acesso da classe média ocorreu porque era o momento em que o BNH passava a chegar a ela. O acesso ao crédito mudou fortemente, fortalecendo todo o mercado imobiliário”, diz Caldana.O professor acredita que os prédios de Santana construídos há 40 ou 50 anos passam por um momento de “transição”. Por não possuírem plantas contemporâneas e demandarem muita manutenção, eles perdem atratividade para as gerações mais novas, mas Caldana diz que a localização privilegiada de Santana provocará um ciclo de reinvestimento e reformas (retrofits), como ocorreu em Higienópolis. “Higienópolis passou por esse processo. Se você verificar a curva de preço da década de 60 até hoje, houve um momento de baixa na região. Quem comprou apartamento naquela época, às vezes, era considerado meio maluco por comprar um apartamento velho. Hoje possivelmente nenhum bairro de São Paulo agregou tanto valor quanto Higienópolis nos últimos 30 anos”, afirma Caldana.PublicidadePortaria eletrônica pode reduzir custos de condomíniosComo a mão de obra é um dos maiores custos de um condomínio residencial, a adoção de portarias eletrônicas, monitoradas à distância por uma central, tem se popularizado como uma forma de reduzir a taxa condominial. Na prática, o prédio precisa de menos funcionários trabalhando presencialmente — o que pode trazer inconveniências, por exemplo, se não houver um armário inteligente para receber encomendas de compras via internet. A redução da taxa de condomínio com essa solução pode ser de 20% a 30%.Segundo estimativa da Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese), na “Pesquisa Panorama 2025 e Perspectiva 2026”, o mercado de segurança eletrônica atingiu um faturamento superior a R$ 16 bilhões em 2025 e deve crescer de 16,2% para 18,8% em 2026. Com isso, o faturamento neste ano ficaria entre R$ 18,6 bilhões e R$ 19 bilhões. “Não estamos mais falando apenas de crescimento, mas de uma sofisticação impulsionada pela tecnologia”, diz Selma Migliori, presidente da Abese.Rua no bairro de Santana Foto: Felipe Rau/EstadãoLançamentos imobiliários em Santana custam R$ 12,5 mil por metro quadradoOs lançamentos imobiliários no bairro de Santana tiveram uma aceleração no pós-pandemia. Segundo dados da consultoria imobiliária Brain, o ápice foi em 2024, quando foram lançados 904 apartamentos na região. Neste ano, até julho, foram 318, número que já supera os 218 registrados em 2020.PublicidadeNo ano de 2026, a estimativa da Brain para o preço médio por metro quadrado em Santana para os novos apartamentos é de R$ 12,5 mil. O preço médio dos imóveis no bairro é de R$ 1,43 milhão, com tamanho de 127 m². Ou seja, há uma predominância de lançamentos para a classe média alta.Para Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, o principal desafio para as incorporadoras em Santana é encontrar terrenos que sejam economicamente viáveis para novos projetos, e os que são encontrados normalmente dão lugar a empreendimentos com preço acima da média da região.“Muitos lotes estão bastante fragmentados, exigindo composições complexas. Diversos imóveis possuem edifícios antigos ainda economicamente ativos, tornando a aquisição mais cara. O valor da terra próxima ao metrô aumentou muito, pressionando o custo dos novos projetos, e as regras urbanísticas privilegiam os eixos de transporte, o que intensifica a competição pelos poucos terrenos disponíveis”, diz Araújo.PublicidadeO especialista também conta que há uma mudança no perfil dos compradores, que buscam edifícios novos e com maior oferta de áreas comuns. “Os compradores valorizam condomínios com lazer completo, coworking, academia e áreas para delivery, características ausentes na maior parte dos edifícios antigos. Em Santana, existe ainda um fator importante: muitos edifícios do mercado secundário têm mais de 30 ou 40 anos. Embora frequentemente possuam plantas amplas, apresentam padrão construtivo, infraestrutura e condomínio muito diferentes dos empreendimentos atuais, e, em geral, prédios ‘mal cuidados’ decorrente da perda de poder aquisitivo de parte dos moradores”, afirma.Araújo diz ainda que a Avenida Braz Leme tende a se consolidar como uma região de alto padrão em Santana, apesar da escassez de terrenos.