Der Preis war vor zehn Jahren eine Sensation: Für eine Eigentumswohnung in einem Hochhaus im Frankfurter Westend wurden 18.000 Euro je Quadratmeter gezahlt – fast viermal so viel wie der damalige Durchschnitt. Der Markt für Wohnluxus in Hochhäusern schien damals unbegrenzt zu sein. Am Sachsenhäuser Berg stand der neue Henninger-Turm mit mehr als 200 Wohnungen kurz vor der Fertigstellung, im Europaviertel wurde der Grundstein gelegt für den Grand Tower, der mit 180 Meter Höhe und mehr als 400 Wohnungen heute das höchste Wohnhochhaus Deutschlands ist.Über den damals sensationellen Quadratmeterpreis kann man zehn Jahre später beinahe schmunzeln. 2025 lagen die höchsten Werte in Wohnhochhäusern bei fast 30.000 Euro je Quadratmeter. Und doch ist dieses sehr kleine Spitzensegment nicht typisch für den Markt für Eigentumswohnungen, der sich heute in einer völlig anderen Lage befindet als 2016. „Baufinanzierungen gab es damals schon für einen Zinssatz von einem Prozent“, sagt Daniel Milkus, Leiter der Frankfurter Niederlassung des Maklerunternehmens Aengevelt. Heute müsse man mit beinahe dem Vierfachen rechnen. Gleichzeitig seien die Baupreise innerhalb von zehn Jahren um rund 70 Prozent gestiegen.Dennoch sei die Lage auf dem Markt für Wohnimmobilien heute gar nicht so schlecht, meint Milkus. Investoren wendeten sich neuen Formen zu, bauten kleinere Einheiten für Studenten oder Apartments, die ähnlich wie ein Hotel vermietet werden. In der Schwarmstadt Frankfurt, die weiterhin junge, gut ausgebildete Fachkräfte anziehe, gebe es dafür einen großen Markt. Und auch bei Eigentumswohnungen sind die Zahlen besser, als es die Stimmung in der Branche vermuten lässt. 2015 wurden in Frankfurt Wohnungen für insgesamt 1,53 Milliarden Euro verkauft – einen so hohen Umsatz hatte es bis dahin nicht gegeben. Heute liegt dieser Wert bei mehr als 1,7 Milliarden Euro – was laut Milkus aber wegen gestiegener Preise nicht heißen muss, dass es mehr Kaufverträge gab. Vor allem neu gebaute Eigentumswohnungen lassen sich derzeit nur schwer vermarkten.Daniel MilkusAengeveltAengevelt analysiert den Frankfurter Markt für Gewerbe- und Wohnimmobilien seit fast 40 Jahren in regelmäßigen Berichten. Milkus ist schon seit mehr als 20 Jahren dabei, hat mehrere Krisen erlebt, vom Platzen der Dotcom-Blase über die Lehman-Pleite bis zur Corona-Pandemie. Keine aber sei so durchgreifend gewesen wie die Entwicklung, die der russische Angriffskrieg in der Ukraine ausgelöst hat. „Ich hätte es vor zehn Jahren nicht für möglich gehalten, dass sich der Markt so schnell drehen kann“, sagt Milkus. „Geopolitische Faktoren wirken unmittelbar auf unser Geschäft.“Wie stark sich der Markt für Gewerbeimmobilien verändert hat, zeigt sich am Umsatz, der mit dem Verkauf von Immobilien erzielt wurde. 9,4 Milliarden Euro standen Ende 2015 in der Jahresbilanz. Das war ein Rekordwert, der in den folgenden Jahren noch einmal übertroffen wurde. Für dreistellige Millionenbeträge wechselten mehrere Hochhäuser den Eigentümer. Für 455 Millionen Euro wurde der Eurotower am Willy-Brandt-Platz verkauft, 540 Millionen Euro war Investoren aus Südkorea das Trianon an der Mainzer Landstraße wert. Vor zehn Jahren wurden auch die Weichen gestellt für ein Großprojekt, das kurz vor der Fertigstellung steht: Für rund 250 Millionen Euro hat der Frankfurter Projektentwickler Groß & Partner 2015 das Deutsche-Bank-Areal an der Junghofstraße gekauft, um dort ein Hochhausquartier zu entwickeln.Keine Abwertung auf breiter FrontSelbst in den Corona-Jahren wurde weiter eifrig mit Immobilien gehandelt. Die Anlagealternativen waren angesichts historisch niedriger Kapitalmarktzinsen rar. Heute sind die Umsätze nur noch halb so hoch, 5,5 Milliarden Euro waren es 2025. Die Deals, bei denen dreistellige Millionenbeträge bewegt werden, sind rar geworden. Das Trianon, mittlerweile ein Fall für eine umfassende Sanierung, hat nach Einschätzung von Experten realistisch betrachtet nur noch einen Bruchteil des Werts, der vor zehn Jahren auf dem Preisschild stand. Eine Preiskorrektur nach unten ist aber nach der Einschätzung von Milkus auf breiter Front noch nicht zu beobachten. Viele Investoren warteten auf günstige Gelegenheiten, doch die Eigentümer werteten ihre Immobilien nur „tröpfchenweise“ ab. Verkaufsprozesse dauerten heute aber viel länger als vor zehn Jahren. Die Finanzierung sei schwieriger geworden. „Niemand will einen Fehler machen und sichert sich doppelt und dreifach ab.“ Dieser Text entstammt der aktuellen Ausgabe des F.A.Z.-Wirtschaftsmagazins „Metropol“. Mehr erfahren Grundsätzliche Zweifel am Frankfurter Immobilienmarkt habe er nicht, sagt Milkus. „Ich sehe keinen Stillstand.“ Deutschland gelte im Ausland weiterhin als sicherer Hafen, und im Inland stünden gerade flexible Family Offices weiterhin für Investments bereit. Zwischenzeitlich habe es in diesem Jahr so ausgesehen, als sei die Talsohle durchschritten. Dann allerdings kam der Irankrieg und damit eine große Verunsicherung. „Unsicherheit ist das große Gift“, sagt Milkus. „Da treten die Leute auf die Bremse.“ Auch der Herdentrieb spiele eine Rolle.Deshalb wartet die Branche auf ein positives Signal. Der Verkauf des Opernturms hätte nach Einschätzung von Milkus eine gewisse Euphorie auslösen können. 850 Millionen Euro waren für das ikonische Hochhaus neben der Alten Oper veranschlagt – es wäre der wertvollste Immobiliendeal in Europa seit Herbst 2022 gewesen. Doch der aussichtsreichste Interessent, ein Wirtschaftsanwalt aus München, konnte laut einem Bericht der „Financial Times“ die Finanzierung nicht stemmen.Gefragt ist Klasse statt MasseWenn die geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten wieder abnehmen, könnte nach Ansicht von Marktbeobachtern auch die Bereitschaft der Unternehmen, neue Flächen anzumieten, wieder steigen. Tatsächlich war trotz der Krise der Büroflächenumsatz 2025 mit einem Jahresergebnis von 564.000 Quadratmetern deutlich höher als zehn Jahre zuvor; 2015 wurden unterdurchschnittliche 389.000 Quadratmeter vermietet. Allerdings sind in den Zahlen von 2025 zwei ungewöhnlich große Abschlüsse enthalten. Die Commerzbank mietete den Central Business Tower im Bankenviertel, die Bank ING sicherte sich für ihre Deutschlandzentrale neue Räume in einem Hochhaus im Ostend, ganz in der Nähe der EZB. Ähnlich große Abschlüsse zeichnen sich für 2026 bisher nicht ab.Gefragt ist Klasse statt Masse. Das spiegelt sich in den Spitzenmieten wider. 2015 wurden für Top-Büros in bester Lage Quadratmeterpreise von bis zu 39 Euro gezahlt; für 2025 weist Aengevelt eine Spitzenmiete von 54 Euro aus. Die Tendenz zeigt deutlich in Richtung 60 Euro, Milkus hat sogar schon von Abschlüssen mit Quadratmeterpreisen von 70 Euro für eine Immobilie in bester Lage erfahren. Angesichts der Knappheit hochwertiger, zentral gelegener Flächen und hoher Baukosten werde dieser Trend anhalten, ist er überzeugt.Aber nicht nur die Preise haben sich in den vergangenen zehn Jahren geändert. 2016 sprach noch niemand vom Homeoffice. „Mittlerweile hat jeder gemerkt, dass es leidlich funktioniert“, sagt Milkus. Die Erfahrungen aus der Corona-Pandemie führten zwischenzeitlich zur Prognose, dass künftig bis zu 30 Prozent weniger Bürofläche benötigt werden. Und tatsächlich hat der Trend, nicht mehr jedem Mitarbeiter einen festen Arbeitsplatz zur Verfügung zu stellen, bei einigen Umzügen dazu geführt, dass die angemietete Fläche reduziert wurde, bei einem großen Unternehmen sogar um 29 Prozent.Generell sieht Milkus aber nicht, dass Unternehmen ihre Flächen im großen Stil reduzieren. Sie würden sich verändern, statt Einzelbüros gebe es jetzt mehr gemeinschaftlich genutzte Flächen. Ein Megatrend der Gegenwart werde sogar die Neigung erhöhen, mehr im Büro zu arbeiten. Je mehr Künstliche Intelligenz die Arbeitsprozesse präge, desto stärker werde der Wunsch sein, realen Personen zu begegnen und sich auszutauschen. Damit das funktioniert, müssten die Arbeitgeber aber auch ein attraktives Umfeld anbieten. So wie es im Hochhausquartier „Four“ der Fall ist, für das die Weichen vor zehn Jahren gestellt wurden, als keiner ahnen konnte, wie sich der Markt entwickeln würde.