Escucha este artículoNoticia Basado en hechos observados y verificados directamente por nuestros periodistas o por fuentes informadas. 20 jul 2026 - 05:00La vivienda es un prisma con múltiples aristas. Una de ellas es la fiscalidad. El economista Jaume Menéndez (Barcelona, 1957), doctor en Ciencias Económicas y Empresariales, reconoce que las medidas fiscales no son por sí solas la solución a la crisis habitacional, pero sí pueden ayudar a amortiguar el impacto de los precios. Menéndez acaba de publicar el libro Análisis económico de la fiscalidad de la vivienda en España (Profit Editorial, 2026), que cuenta con el apoyo de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona y la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas. Se trata de un estudio en el que el economista hace un repaso por los impuestos que soporta la vivienda en España y sugiere algunas reformas.Entre las propuestas, plantea reducir el IVA a la construcción de pisos de alquiler y a la compra de primera vivienda, aunque advierte de que los precios pueden absorber las ayudas si no se acompañan de un aumento de la oferta. Reclama deducciones fiscales "coherente" con la situación actual, así como revisar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para evitar un "encarecimiento acumulativo" de las viviendas de segunda mano por efectos fiscales o el Impuesto de Sucesiones para eliminar las distinciones en función del grado de parentesco. Se muestra también partidario de penalizar fiscalmente la compra y reventa rápida de inmuebles y de que no se pague lo mismo de IBI por una vivienda habitual que por una destinada al alquiler vacacional. ¿Cómo está la fiscalidad de la vivienda en España en comparación con otros países de nuestro entorno?España se sitúa como uno de los países cuya fiscalidad inmobiliaria es relativamente más elevada en la Unión Europea. La OCDE lo sitúa en cuarta posición dentro de los países de la propia OCDE, con un peso específico de los impuestos sobre la propiedad del 6,9% sobre el total de ingresos fiscales, precedido de Luxemburgo, Francia y Bélgica. En España hay una importante acumulación de tributos en cualquiera de las fases del ciclo de inversión, tanto en la adquisición, como en la posesión y la transmisión. Esto va en contra de las recomendaciones de la OCDE, que considera que los impuestos recurrentes, es decir, los del ámbito de la posesión son relativamente más eficientes económicamente que los impuestos sobre transmisiones. Y España grava más intensamente la compra y la venta.¿Se puede hacer bajar el precio de la vivienda con medidas fiscales?No existe, por lo menos en el ámbito europeo, un caso claro donde una reforma fiscal por sí sola haya provocado una caída significativa y duradera de los precios. Cuando esto ha ocurrido se ha debido a la crisis financiera de 2008, al aumento de tipos de interés, a una recesión económica o a un incremento potente de la oferta. La fiscalidad puede influir, pero su efecto sobre los precios es escaso. No hay un impuesto que pueda impactar de forma determinante. Otra cosa es que las propuestas que planteo en el estudio pueden ser una ayuda para minimizar el impacto de los precios. Yo parto de una premisa: para mí una reforma fiscal útil no consiste en gravar menos, sino mejor. Una fiscalidad con mayor neutralidad, mayor coherencia territorial y mayor capacidad para favorecer la oferta y la movilidad.¿Cómo puede la fiscalidad favorecer la oferta de vivienda?En el estudio se hace una propuesta de aplicar un tipo de IVA del 0% tanto en la promoción de vivienda destinada al alquiler, como para las obras de mejora y eficiencia energética. ¿Por qué a la promoción de vivienda en alquiler? Porque para el promotor el IVA que paga por la adquisición del suelo y de los materiales supone un coste que va a trasladar al precio del alquiler para mantener el margen de beneficio. ¿Por qué también se plantea en las obras de mejora y eficiencia energética? Porque, derivado de una directiva de la Comisión Europea, a partir de finales de esta década, no se podrán ni transmitir ni alquilar inmuebles que no gocen de una certificación energética y ese IVA del 0% evitaría un incremento del coste.El IVA es un impuesto cuyas bases establece la Unión Europea. ¿En qué medida España tiene margen para acometer esos cambios?No puede ser una decisión unilateral del Parlamento español. Se debería modificar la directiva europea del IVA. Para ello, ayuda la existencia de una comisión en el Parlamento Europeo que está haciendo una labor exhaustiva en favor de la vivienda. Puede ser un gran aliado.También propone un IVA reducido para la compra de primera vivienda. ¿En qué consistiría?Sí, un tipo reducido de entre el 4% y 5%, no tanto condicionado a criterios de edad como sucede ahora con las deducciones que aplican las comunidades autónomas por compra y por alquiler, sino dirigido a la primera adquisición de vivienda con independencia de la edad del comprador. Hoy la edad de la primera adquisición ya está superando los 40.¿Existe el riesgo de que este tipo de ayudas repercutan en una subida de los precios?Ese riesgo existe. Determinadas medidas de política fiscal, en casos de una oferta tan limitada y, sobre todo, tan inelástica como ocurre en la gran mayoría de grandes ciudades españolas, tienden a incrementar el precio. La única solución sería una inversión amplia que generara una ampliación de la oferta y diera cobertura a la creciente demanda. Hoy en día estamos muy lejos de eso y no se conseguirá solamente con medidas fiscales. La solución pasa por que el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos sean mucho más diligentes en conseguir suelo urbanizable y en tramitar que se pueda empezar a construir. La fiscalidad podrá coadyuvar y permitir alguna mejora, pero si no se modifican los aspectos estructurales, no conseguiremos que la oferta de vivienda sea mucho mayor y que se estabilicen los precios.¿Las bonificaciones en el IRPF no pueden servir para conseguir precios del alquiler más asequibles?Es lo que decía. Si yo te vendo o te alquilo un inmueble y sé con seguridad que vas a tener una deducción aplicable, yo evidentemente voy a subir el precio. Aparte, hay una falta de coherencia en el establecimiento de las deducciones tanto por alquiler como por adquisición de vivienda. A título de ejemplo, nos encontramos con deducciones por edad entre los 32 y los 39 años. Parece que los que superan los 40 no tienen ningún derecho a tener ningún beneficio, lo cual no me parece justo. Y si entramos en las bases imponibles que han de tener los perceptores de estas ayudas, están entre 12.500 y 45.500 euros en tributación individual. No sé qué persona con una renta de 12.500 euros se va a poder permitir el alquiler de un piso de 800 euros. Deberíamos pedir coherencia en la aplicación de los incentivos, no simplemente redactar normas para que estéticamente queden bien.En el libro habla de que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) provoca un "efecto cascada". ¿Cómo afecta eso a la compra de una vivienda?Al hacer una transmisión, el adquirente tributa en función del tipo impositivo que tenga aprobado cada comunidad autónoma. Si hay subsiguientes transmisiones, este impuesto pagado va incrementando el precio. Por ejemplo, ¿qué sucedería con una vivienda que se transmite cinco veces consecutivas sin ninguna plusvalía? Si hablamos de un coste en la primera compra de 100 unidades, a la tercera transmisión el coste mínimo por el que tendrás que transmitir sin ganar absolutamente nada es de 126 unidades. Y a la quinta, casi 147. Estás perjudicando a los adquirentes, porque el precio de adquisición por efectos fiscales va siendo superior. Por lo tanto, hay que corregir ese efecto cascada, permitiendo deducir o reconocer la carga fiscal soportada en transmisiones previas, con el objetivo de reducir el encarecimiento acumulativo de la vivienda usada.El tipo general del ITP varía entre el 6% y el 13%, según la comunidad autónoma. ¿Cree que debería haber más homogeneidad?En la medida en que se mantenga la estructura actual del impuesto que no permite deducir los pagos de anteriores adquisiciones, cuanto mayor sea el tipo impositivo aplicable, más se encarece el coste de adquisición. Yo soy un fiel defensor de la autonomía financiera de las comunidades autónomas. Pero, cuando ya tenemos tipos que superan el 9-10%, esto no deja de ser un impedimento grave a la hora de favorecer la transmisibilidad de las viviendas, cosa que se corregiría si el ITP dejara de ser un impuesto en cascada. Aunque el tipo impositivo fuera del 10-11%, permitir deducir el impuesto pagado por el anterior transmitente haría minorar el coste fiscal para el adquirente, sin menoscabo de las competencias de las distintas autonomías a la hora de determinar el tipo impositivo aplicable.¿La subida del precio de la vivienda ha desactualizado el Impuesto sobre el Patrimonio?Sí. Yo creo que el Impuesto sobre el Patrimonio debe mantenerse, pero hay elementos de mejora. El primero es elevar el mínimo exento general, que está congelado desde 2011. Como mínimo habría que adaptarlo a la inflación acumulada en estos 15 años. Debería situarse en torno a 1 millón de euros. Exactamente igual con la exención aplicable a la vivienda habitual, que sigue en 300.000 euros y debería adaptarse por efecto de la inflación a alrededor de 600.000. Más que un importe exacto, en ambos casos deberían modularse estos umbrales en función del territorio, atendiendo a las diferencias de precios de la vivienda y, sobre todo, a la paridad de poder adquisitivo.Aboga por suprimir la imputación de rentas sobre las viviendas no arrendadas en el IRPF. ¿No sirve para desincentivar que haya casas vacías?Esa imputación grava una renta ficticia que, desde mi punto de vista, es incompatible con el principio de capacidad económica. El hecho de que se plantee esa supresión no menoscaba la posibilidad de gravar la tenencia de pisos vacíos, que no es lo mismo que segundas residencias, o de hacer una diferenciación en el IBI en función del destino que se dé a la vivienda. Probablemente deberíamos valorar si el IBI sobre el domicilio fiscal habitual debe ser igual al que se paga por una segunda residencia, por una vivienda que tienes alquilada o por una vivienda destinada a alquiler vacacional. Yo creo que sería conveniente hacer una distinción del tipo impositivo en distintas circunstancias. El propio IBI ya permite este planteamiento.¿Elevar el IVA de los pisos turísticos al 21% puede servir para aumentar la oferta de alquiler?Ya existe una directiva europea de 2025 que no obliga a subir el IVA de los pisos turísticos, pero sí hace que plataformas digitales como Airbnb o Booking pasen a ser responsables de la recaudación en muchos casos. España ha planteado ir más allá y someter gran parte de los pisos turísticos a un IVA del 21%, equiparándolos a una actividad económica ordinaria. En mi opinión, si se da algún servicio adicional al propio alquiler, eso debería estar sometido al 21%. Es evidente que podría ser un elemento desincentivador para el que lo está alquilando y a lo mejor estos pisos pasarían a destinarse al alquiler normal. Pero, más que la aplicación o no del tipo impositivo del IVA, el principal problema es la bolsa de fraude que hay detrás de los pisos turísticos. Hay muchísimas rentas que no se están yendo a tributación.También se ha puesto sobre la mesa un impuesto para desincentivar la compra de viviendas por parte de extranjeros. ¿Es viable?Evidentemente, como somos un país miembro de la UE, no se puede tratar de forma distinta a un residente español que a uno francés, alemán u holandés. En Cataluña, en 2025, el 81% de los compradores extranjeros eran residentes en España, con lo cual les has de hacer el mismo tratamiento que a cualquier residente fiscal. Solo el 19% fueron extranjeros no residentes. En el caso español, fueron el 42%. No obstante, no sé hasta qué punto la compra de extranjeros es fuente principal del problema. Yo no soy partidario de establecer un impuesto a los no residentes. No creo que sea el gran problema de la vivienda. Quizá donde deberíamos poner énfasis es en evitar las operaciones de flipping, de compra y reventa de inmuebles de forma rápida.¿Cómo se pueden evitar?En el ámbito de la transmisión, en lo que se refiere al IRPF, postulo a favor de recuperar la aplicación de coeficientes de corrección monetaria, para salvar el efecto de la inflación, y de coeficientes de abatimiento, que permiten que, al cabo de una serie de años de tenencia, un patrimonio quede exento de tributación. Ya existieron hasta finales del siglo pasado. En las diputaciones vascas se mantienen los coeficientes de corrección monetaria y en muchos países de la UE los de abatimiento. Yo volvería a diferenciar el trato de las compraventas realizadas a corto y a largo plazo. Desde mi punto de vista, debería haber un trato fiscal más penalizador de las compraventas generadas en menos de dos años.Están creciendo las viviendas donadas y heredadas. ¿Haría alguna modificación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones?En Sucesiones, recojo la idea del último Libro Blanco para la Reforma Tributaria de 2022 de establecer una tarifa progresiva única, pero con un margen entre el 5% y el 15% y acompañada de un mínimo exento elevado. Más a título personal, propongo eliminar los grupos de parentesco. No me parece lógico que el cónyuge y los hijos tengan un tratamiento tan favorable en relación a un sobrino, un cuñado o la persona que te ha dedicado su esfuerzo en los últimos años de vida. ¿Y si no tengo hijos y mis únicos herederos legales son mis sobrinos, por qué tienen que soportar una carga fiscal tan alta? También me parece malévola la aplicación de los coeficientes multiplicadores por patrimonio preexistente. ¿Por qué el perceptor de una herencia debe de soportar un cargo superior si ha sido ahorrador?¿Y con respecto a las donaciones?Hay determinadas comunidades autónomas que han favorecido mucho la donación de inmuebles, porque la han gravado de forma mínima o no la han gravado. Pero no podemos olvidar que cuando uno hace una donación de un bien inmueble, surgen dos impuestos: por un lado, el que recibe el bien debe pagar más o menos en función de su ubicación geográfica, pero el donante también tendrá que imputar en su declaración de renta como una ganancia de capital la plusvalía generada entre el valor de adquisición del bien y el valor por el cual lo está donando. Este podría ser un elemento a discutir en cuanto a la mejora del tratamiento en las donaciones.Las subidas de precios y el consecuente incremento del valor de los inmuebles ha provocado que aumente la recaudación a través de los impuestos vinculados a la vivienda. ¿Se podrían condicionar esos recursos para invertirlos en vivienda?Si comparamos el peso que tiene la recaudación en el ámbito inmobiliario general con lo que destina el Estado a través fundamentalmente del Ministerio de Vivienda a ayudas a la construcción, el impacto es muy pequeño. Hace falta mucha más inversión para que se pueda empezar a construir seriamente más vivienda, no solamente vivienda libre sino vivienda protegida, en alquiler, de alquiler protegido... ¿Esa inversión puede derivar de la carga impositiva? Sí, pero con la actual carga impositiva probablemente se podrían destinar muchos más fondos a esta política de vivienda.Conforme a los criterios deIsabel FuentesRedactora '20minutos'Isabel Fuentes es redactora en 20MINUTOS desde 2022. Actualmente se especializa en vivienda y política, y ha trabajado en las secciones de Última Hora y Nacional.