La adjudicaci�n de derechos de superficie del suelo para promoci�n de vivienda protegida es un buen instrumento para incrementar la oferta.Algunos ayuntamientos y comunidades aut�nomas est�n utilizando la figura del derecho de superficie para adjudicar suelo p�blico destinado a la construcci�n de vivienda protegida/asequible, especialmente para alquiler. El derecho de superficie es un derecho real que permite a su titular construir y edificar en un terreno ajeno, siendo due�o de lo construido y pudiendo explotarlo econ�micamente (con la limitaci�n temporal del derecho de superficie). Al finalizar el plazo del derecho (generalmente, entre 50 a 99 a�os) la propiedad de la construcci�n suele revertir al due�o del terreno, salvo que se pacte algo diferente. Este derecho, que se formaliza en escritura p�blica y que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, es temporal, puede ser transmitido, hipotecado y cedido a terceros, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.Con esta pol�tica, se consigue ampliar el parque p�blico de vivienda sin perder la titularidad del suelo. Una cr�tica muy frecuente a la pol�tica de vivienda protegida en Espa�a ha sido la p�rdida de la titularidad p�blica de dichas viviendas tras un plazo de tiempo, generalmente no muy largo. Esto supone, en un escenario de tendencia creciente de precios de la vivienda, adjudicar una vivienda a una persona por debajo de su precio de mercado para que �sta, unos a�os despu�s, pueda vender la vivienda en el mercado libre con la consiguiente plusval�a. La transferencia impl�cita de renta a favor de esos propietarios y en contra de los contribuyentes parece clara.Las autoridades est�n utilizando esta modalidad porque se abarata la construcci�n de viviendas, ya que el promotor no debe adquirir el suelo, que puede representar en torno al 15% del valor total de una promoci�n de vivienda protegida. Ahora bien, si el suelo es p�blico y su precio es elevado, eso se debe a una decisi�n administrativa. Parece claro que las administraciones p�blicas se ven envueltas en un conflicto entre el objetivo de maximizar los ingresos p�blicos con la adjudicaci�n del suelo (lo que da un mayor margen fiscal a esas administraciones) y el de facilitar una mayor construcci�n de vivienda protegida a un precio m�s bajo.Veamos si una promoci�n en la que se haya adjudicado un derecho de superficie sobre el suelo puede encontrar dificultades de financiaci�n por la existencia de dicho derecho.Garant�a hipotecariaParece claro que el derecho de superficie afecta al valor de la garant�a hipotecaria de la promoci�n. Por un lado, es una garant�a, cuya ejecuci�n en caso de impago puede plantear dificultades al banco: posibles limitaciones al uso de los inmuebles -las viviendas pueden estar destinadas exclusivamente a su arrendamiento-; posibles causas de resoluci�n anticipada o extinci�n del derecho de superficie; posibles restricciones administrativas para la ejecuci�n de la garant�a; y, en general, posibles modificaciones en la regulaci�n de la vivienda, arrendamientos urbanos, vivienda protegida, etc. Todo esto podr�a encarecer la financiaci�n bancaria. Por otro lado, el derecho de superficie reduce el valor de la construcci�n por la mencionada reversi�n. Esto, en principio, no supone un problema relevante para el banco, ya que el valor del pr�stamo estar� en funci�n del valor de la tasaci�n de los inmuebles, que ser� inferior al del pleno dominio por la reversi�n y la menor liquidez.El destino de los inmuebles construidos puede ser un factor muy relevante en la financiaci�n bancaria de la promoci�n inmobiliaria. El hecho de financiar vivienda protegida, tanto en compra como en alquiler, plantea dificultades a dicha financiaci�n derivadas de la fuerte regulaci�n del precio, acceso y transmisi�n de ese tipo de vivienda (precios m�ximos, generalmente, por debajo del existente en el mercado; alquileres regulados; restricciones a los usos de las viviendas; limitaciones a los ingresos y patrimonio de sus potenciales destinatarios; etc.), que es, adem�s, una regulaci�n diferente para cada Administraci�n interviniente. Esta regulaci�n puede impactar negativamente en la viabilidad econ�mica del proyecto a financiar, lo que puede encarecer esa financiaci�n.Aunque lo que se promueva sea vivienda protegida, su destino a alquiler hace m�s compleja la financiaci�n de su construcci�n, ya que la regulaci�n sectorial podr� afectar a la gesti�n diaria del negocio, incluida la gesti�n de retrasos e impagos de los alquileres. La explotaci�n en alquiler de los inmuebles aumentar� el plazo de amortizaci�n efectivo con respecto a un pr�stamo promotor ordinario (se estar�a vinculando la amortizaci�n del pr�stamo a dicha actividad de arrendamiento) y la garant�a del pr�stamo ser�a menos eficaz que una garant�a hipotecaria sobre unos inmuebles que el banco puede vender con facilidad en caso de impago. Estos dos factores suponen un encarecimiento de la financiaci�n. En cambio, si la construcci�n de vivienda protegida tiene como objetivo su venta, estar�amos ante un pr�stamo promotor ordinario (con las peculiaridades mencionadas de la vivienda protegida).Si las viviendas construidas pueden venderse a particulares y los adquirentes solicitan un pr�stamo hipotecario a un banco, la existencia del derecho de superficie no deber�a plantear un problema relevante para la obtenci�n del pr�stamo, ya que la tasaci�n incorporar� ese menor valor del inmueble. Si las escrituras de compraventa reflejan adecuadamente la realidad de la adquisici�n de una vivienda sin suelo, especialmente la reversi�n al final del plazo del derecho de superficie, quedar�a claro qu� se est� comprando. Para posteriores transacciones sobre esas viviendas, los precios deber�an reflejar la duraci�n restante del derecho de superficie, es decir, los a�os que faltan hasta la reversi�n de las viviendas a la Administraci�n. Lo que parece claro es que a medida que se aproxime el final del plazo del derecho de superficie, ser� m�s dif�cil la concesi�n de un pr�stamo hipotecario, ya que la efectividad de la garant�a hipotecaria acabar�a extingui�ndose.La adjudicaci�n de derechos de superficie del suelo para la promoci�n de vivienda protegida es un buen instrumento para incrementar la producci�n de dicha vivienda al evitar la compra del suelo. Desde el punto de vista de la financiaci�n bancaria a la promoci�n y construcci�n de viviendas, la existencia de ese derecho no es un obst�culo muy significativo para su obtenci�n, aunque la cantidad de financiaci�n puede reducirse y su precio elevarse, ya que el derecho de superficie afecta negativamente al valor de la garant�a hipotecaria de esa financiaci�n y al propio valor de los inmuebles construidos. Tambi�n es relevante el destino final de las viviendas que se construyan: el arrendamiento genera una financiaci�n m�s compleja y, generalmente, m�s cara que la simple venta. En este �ltimo caso, se conceder� un pr�stamo promotor tradicional, un producto m�s seguro para la banca.Antonio Carrascosa, Profesor del M�ster de Banca y Regulaci�n Financiera de la Universidad de Navarra