Der Bund soll zukünftig „Wohnungen in großem Stil bauen“ – das hatte Finanzminister Lars Klingbeil (SPD) in seiner Reformrede bei der Bertelsmann-Stiftung Ende März angekündigt. Und es sieht so aus, als würde der Vorschlag des Vizekanzlers nun in die Tat umgesetzt werden. Vergangene Woche hat sich der Koalitionsausschuss auf die Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft geeinigt.Kann dieses Vorhaben die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt wirklich nachhaltig verbessern? Darüber hat der Tagesspiegel mit mehreren Experten gesprochen.Die Präsidentin des Deutschen Mieterschutzbunds, Melanie Weber-Moritz, ist überzeugt: „Eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft kann tatsächlich die dringend benötigte Wende auf dem Wohnungsmarkt bringen.“ Der Immobilienrechtsexperte Jürgen Kühling betont dagegen: „Ich bin skeptisch, ob das der Gamechanger wird.“Fest steht: Bevor der Bund selbst in den Wohnungsbau einsteigen kann, müssen hohe rechtliche Hürden überwunden werden. Staatliche Baugesellschaft soll bezahlbares Wohnen ermöglichen Noch ist offen, wie die Wohnungsbaugesellschaft aussehen soll und welche Aufgaben sie übernehmen wird. Anhaltspunkte liefert ein Papier des Bundesfinanzministeriums aus dem April. Darin heißt es, die Wohnungsbaugesellschaft sei „keine Baufirma und keine Behörde“, sondern verfüge über „eine schlanke Organisationsstruktur“.Sie habe die Aufgabe, „Wohnungsbauprojekte im bezahlbaren Preissegment“ zu entwickeln und „deren Umsetzung transparent im Markt“ auszuschreiben. Die beauftragten Baufirmen würden dann die Wohnungen liefern.Als Ziel der Wohnungsbaugesellschaft wird eine Senkung der „reinen Baukosten auf unter 3.000 Euro je Quadratmeter“ ausgegeben. Dem Vernehmen nach war das Papier aus dem Finanzministerium eine wichtige Beratungsgrundlage für den Koalitionsausschuss. Große Hoffnung und große Skepsis Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterschutzbundes, setzt große Hoffnungen in eine staatliche Wohnbaugesellschaft. „Momentan ist es für private Unternehmen kaum rentabel, in Ballungsräumen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“, sagt sie dem Tagesspiegel. Wie eine Berechnung des Pestel-Instituts zeigt, fehlten Ende 2024 rund 1,4 Millionen Wohnungen in Deutschland. Das liege etwa an gestiegenen Baukosten und hohen Preisen für Grund und Boden, sagt Weber-Moritz.Die Präsidentin des Deutschen Mieterbunds hofft, dass die Bundesbaugesellschaft einen Ausweg aus dieser vertrackten Situation bieten kann. Der Bund habe den Vorteil, dass er günstigere Kredite aufnehmen könne als private Unternehmen, argumentiert sie. Wenn er diese über die Bundesbaugesellschaft den Wohnungsbauunternehmen zur Verfügung stelle, könnten diese günstiger bauen.Ja, die Baukosten seien hoch, sagt Michael Voigtländer, Ökonom beim Institut der Deutschen Wirtschaft (IW). Er bezweifelt jedoch, dass eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft mit diesem Problem besser umgehen könne als die Privatwirtschaft.Wenn der Staat privaten Firmen über eine Wohnungsbaugesellschaft günstige Kredite verschaffe, könne das zudem für Wettbewerbsverzerrungen sorgen, sagt der Ökonom. Darum äußert er Zweifel am Nutzen des Vorhabens: „Ich glaube nicht, dass eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft die Wende bringen kann.“ Baukastenprinzip als Lösung? Als Vorteil einer Bundesbaugesellschaft gilt auch, dass sie Anreize für serielles Bauen schaffen könnte. Damit ist gemeint, dass eine große Zahl von Häusern nach dem Baukastenprinzip, also aus einem standardisierten Set von Bauteilen gebaut wird. Diese Bauteile könnten dann in Serie produziert werden, wodurch ihr Preis sinken würde.„Wenn man viele Wohnungen seriell baut, braucht es eine entsprechende Fertigung, die sich erst ab einer bestimmten Größenordnung lohnt“, erklärt Mieterschutzbund-Präsidentin Weber-Moritz. Die Bundesbaugesellschaft könnte die Abnahme der Bauteile garantieren und so die nötigen Investitionen absichern.„Mehr seriellen Bau könnten auch private Baufirmen umsetzen“, wendet IW-Ökonom Voigtländer ein. Das Problem seien die gesetzlichen Rahmenbedingungen: „Wenn jede Kommune eigene Auflagen hat und es in jedem Bundesland eigene Bauordnungen gibt, kann nicht einheitlich gebaut werden.“ Auch eine staatliche Baugesellschaft sei mit dieser Herausforderung konfrontiert. Wohnungsbau nur mit Grundgesetzänderung Unabhängig davon, welchen Einfluss eine Bundesbaugesellschaft auf die Baukosten hätte, stellt sich die Frage, ob sie ihre Aufgaben überhaupt erfüllen kann. Wird sie gemeinsam mit privaten Unternehmen konkrete Wohnbauprojekte umsetzen können, oder lediglich eine Beratungsfunktion übernehmen?Damit diese Bundesbaugesellschaft aber selbst konkrete Bauprojekte planen und in Auftrag geben kann, muss das Grundgesetz geändert werden.Jürgen Kühling, Professor für Öffentliches Recht an der Universität RegensburgDas hänge davon ab, ob es zu einer Grundgesetzänderung komme, erklärt Jürgen Kühling, Professor für Öffentliches Recht an der Universität Regensburg. „Seit der Förderalismusreform 2006 ist das Wohnungswesen eine sogenannte alleinige Länderkompetenz“, sagt er. Damit habe der Bund im Bereich Wohnen so gut wie keine Gesetzgebungskompetenz mehr. Sie obliegt allein den Ländern.Daher könne eine staatliche Baugesellschaft zwar Finanzmittel bereitstellen, Firmen beim seriellen Bauen unterstützen oder bei Bauprojekten beraten. „Das wäre wahrscheinlich mit Müh und Not ohne Verfassungsänderung möglich“, sagt Kühling. „Damit diese Bundesbaugesellschaft aber selbst konkrete Bauprojekte planen und in Auftrag geben kann, muss das Grundgesetz geändert werden“, ist der Jurist überzeugt. Union dämpft Erwartungen Auch im Papier aus dem Bundesfinanzministerium heißt es in aller Klarheit: „Die Errichtung einer Bundesgesellschaft erfordert eine Grundgesetzänderung.“ Ob es dazu kommt, ist allerdings fraglich. Notwendig wäre dafür eine Zwei-Drittel-Mehrheit im Bundestag und Bundesrat. Die Regierung wäre also auf die Stimmen von Grünen und Linken angewiesen, sofern die AfD außen vor bleiben soll.Das schließt Jan-Marco Luczak, baupolitischer Sprecher der Unionsfraktion im Bundestag, allerdings aus. „Eine Grundgesetzänderung zur Einrichtung einer Bundeswohnungsbaugesellschaft wird es nicht geben“, sagt er dem Tagesspiegel. „Ein gemeinsames Vorgehen mit der in weiten Teilen extremistischen und antisemitischen Linkspartei ist für die Union ausgeschlossen“, betont er. Auch von den Grünen wolle man sich nicht abhängig machen.Eine Grundgesetzänderung zur Einrichtung einer Bundeswohnungsbaugesellschaft wird es nicht geben.Jan-Marco Luczak (CDU), baupolitischer Sprecher der Unionsfraktion im BundestagFür eine Grundgesetzänderung sieht Luczak ohnehin „keine Notwendigkeit“. Die Wohnungsbaugesellschaft solle Projekte ausschreiben und privates Kapital für den Bau neuer Wohnungen generieren und hebeln. So könnten Privatunternehmen von der „hervorragenden Bonität“ des Bundes profitieren, „damit die Finanzierungskosten sinken und günstige Mieten herauskommen“, sagt der CDU-Politiker. „Eine Wohnungsbaugesellschaft baut also nicht selbst Wohnungen.“