Recuperare circa 60mila alloggi dal patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato per metterli sul mercato, in affitto o in vendita, a prezzi calmierati. Il piano Casa del Governo, che ieri è diventato legge, è ambizioso e al momento c’è più di un dubbio sulla reale capacità dell’esecutivo di finanziare la manovra. In attesa di rassicurazioni, perciò, i giovani italiani – almeno quelli con un reddito in grado di sostenere la rata – continuano a faticare per chiedere un mutuo e comprare una casa. Soprattutto nelle grandi città. Quando arriva il momento di presentare l’offerta, a molti vengono chieste rassicurazioni che non sono in grado di offrire. Tutto ruota attorno al budget realmente sostenibile, che spesso è noto solo quando il dialogo con la banca è già in una fase avanzata e la trattativa con il venditore quasi conclusa. Eppure, c’è un prodotto sul mercato immobiliare che promette di risolvere questa impasse permettendo di presentarsi davanti all’offerente dell’immobile con più forza: è la pre-delibera del mutuo, che ancora riguarda solo il 5% del totale del mercato, ma che ha ogni anno più successo. Soprattutto tra i più giovani: rispetto al 2024, quando pesava per il 3,9%, il portale Mutuionline.it ha rilevato una crescita del 27%.Si tratta, in sintesi, di una valutazione preliminare della banca, che analizza la situazione reddituale e patrimoniale del potenziale beneficiario del mutuo per fissare la somma massima finanziabile. Il vantaggio più importante è che la valutazione può essere chiesta prima che il cliente abbia individuato un immobile. Di fatto, con la pre-delibera in mano, gli acquirenti si presentano al tavolo della trattativa con una garanzia forte sulla propria capacità di spesa. Nella maggior parte dei casi, è un documento gratuito e non vincolante – il mutuo, in altre parole, non è necessario chiederlo alla stessa banca che ha rilasciato la pre-delibera –, con una validità che varia tra i quattro e i sei mesi. Quando poi la trattativa arriva al termine, c’è un secondo vantaggio: i tempi burocratici sono dimezzati. Avendo già effettuato le verifiche preliminari, la banca può procedere direttamente all’erogazione del mutuo. Con benefici anche per il venditore.A contribuire alla crescita di questo prodotto sono perlopiù under-36 alle prese con l’acquisto della prima casa, spesso con l’aiuto di genitori in grado di coprire le spese notarili e la caparra. La platea potenzialmente riguarda tutti i beneficiari del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, la Concessionaria dei servizi assicurativi pubblici. Nel 2025 risultavano oltre 600mila richieste e 480mila mutui erogati, per un totale di 31 miliardi di euro di finanziamenti garantiti dallo Stato. La media ammonta a circa 64.600 euro garantiti dallo Stato per mutuo, che nel caso del Fondo prima casa copre immobili dal valore massimo di 250mila euro. Ma, in generale, la crescita delle pre-delibere sarebbe da associare a un incremento totale dei mutui rilasciati: nel 2025 Istat ha contato 382.389 convenzioni notarili di mutuo, ovvero il 15,5% in più rispetto al 2024. «Nonostante la diffusione, però – spiegano gli esperti di Mutuionline.it –, la pre-delibera resta ancora poco conosciuta dai consumatori. Eppure, è uno strumento che consente di ridurre i rischi e aumentare il potere negoziale».Ottenere una valutazione preliminare, poi, offre un altro beneficio all’acquirente: conoscere subito il proprio potere di acquisto. Il calcolo delle banche comincia da un assunto: per mantenere il finanziamento sostenibile, la rata non può pesare oltre il 30-40% del reddito netto mensile. Partendo, cioè, da un salario di 1.500 euro, la spesa per il mutuo non può pesare oltre i 500 euro, per un prestito totale di circa 87.500 euro. La casa, in altre parole, dovrà costare attorno ai 125mila euro. La cifra sale a circa 155mila euro per redditi medi da 2.200 euro. Si tratta, in ogni caso, di prezzi molto lontani da quelli imposti dal mercato nelle grandi città. A Milano, secondo l’osservatorio di Immobiliare.it aggiornato al 2026, l’acquisto di un metro quadro si aggira mediamente attorno ai 5.600 euro. A queste condizioni, per un bilocale da 50-60 metri quadrati servono circa 280mila euro. Prezzi che scendono a circa 190mila euro se l’appartamento si trova a Roma. La conclusione è semplice e amara: per chi ha un salario netto inferiore ai 2.500 euro, al momento, la pre-delibera non è tanto un mezzo di leva negoziale quanto uno strumento per capire che lo stipendio non basta.