Bezahlbarer Wohnraum ist in vielen Städten knapp, während viele Büroflächen leer stehen. In der US-Metropole New York werden deshalb immer mehr Geschäftsräume in Wohnungen umgewandelt. Und auch in Deutschland soll der Umbau künftig Fahrt aufnehmen. Doch das erweist sich oft als gar nicht so leicht.Der grundlegende Gedanke liegt dabei nahe: Der Bedarf an Büroflächen ist vielerorts gesunken, vor allem weil sich seit der Corona-Krise Homeoffice fest etabliert hat. 2025 arbeiteten laut Statistischem Bundesamt 25 Prozent der Erwerbstätigen zumindest gelegentlich zu Hause. Das Ifo-Institut hatte deshalb schon 2024 in einer Studie konstatiert, dass das Vor-Corona-Niveau bei der Büroflächennachfrage künftig „in weiter Ferne“ bleibe, selbst bei einem wirtschaftlichen Aufschwung.Zugleich stellte das Münchener Forschungsinstitut fest, dass es bei Büroflächen ein Umnutzungspotential für rund 60.000 Wohnungen gebe. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,7 reichen diese rechnerisch für 102.000 Menschen, die in begehrten Ballungsgebieten teils unter kaum erschwinglichen Mieten ächzen.Mehr als 5000 Dollar für die WohnungsmieteDieses Phänomen ist auch vielen New Yorkern nur allzu gut bekannt: Im April überschritt die Medianmiete für eine Wohnung in Manhattan erstmals die Marke von 5000 Dollar. Das bedeutet, dass die Hälfte der Wohnungen oberhalb dieser Marke liegt. Gleichzeitig sackte die Leerstandsquote bei Wohnungen auf ein Sechsjahrestief von nur noch 1,55 Prozent ab. Bei Gewerbeimmobilien lag sie dagegen zuletzt bei 14,6 Prozent.Im Kampf gegen Wohnungsnot hat die Stadt seit Längerem Maßnahmen in Kraft gesetzt, die Büroumbauten steuerlich fördern. So werden etwa 90 Prozent der Grundsteuern für Projekte erlassen, bei denen mindestens ein Viertel der Wohneinheiten als bezahlbarer Wohnraum ausgewiesen wird. Bei Immobilienentwicklern stößt dies auf wachsendes Interesse: Zwischen 2020 und 2024 wurden in New York bereits mehr als 44 Gewerbegebäude in Wohnkomplexe umgewandelt, wodurch fast 18.000 neue Wohnungen entstanden.Das Immobilienunternehmen Cushman & Wakefield rechnet für 2026 nun mit 31 Umbauprojekten. 2025 waren es erst 18 und 2024 lediglich neun. Dass der Umbau derzeit boomt, lässt sich etwa in der Water Street in Manhattan beobachten. Dort baut momentan der Immobilienentwickler Vanbarton einen dreißigstöckigen Büroturm um: 650 Wohnungen sollen entstehen, einige davon mit Blick auf die Freiheitsstatue. Das Unternehmen rechnet mit Hunderttausenden von Bewerbungen für diejenigen Wohnungen, die dann als erschwinglicher Wohnraum ausgewiesen werden. Die Vergabe erfolgt per Losverfahren.Golfsimulator und Salon für HaustiereGleich in der Nähe im „Pearl House“ schwärmt Mieter Charles Wisell von den Annehmlichkeiten des umgebauten Gebäudes, in dem er nun mit seiner Familie lebt. In dem Komplex mit 600 neuen Wohnungen gibt es auch einen Fitnessraum mit Golfsimulator und einen „Pfotensalon“ für Haustiere. „Die Lage ist großartig, man ist mitten im Geschehen“, sagt er. „Mein Büro ist zu Fuß erreichbar.“Dieses Argument führen auch Verfechter solcher Umbauprojekte in Deutschland an. Denn teils liegen Büros in besonders begehrten Innenstadtlagen, die für viele Wohnungssuchende unbezahlbar scheinen. Zugleich gibt es aber zahlreiche Hürden: Gewerbegebäude und Wohngebäude unterscheiden sich oft, etwa beim Brandschutz oder der Statik. Zudem böten große Bürogebäude mit entsprechend tiefen Grundrissen häufig keine ausreichende Belichtung für Wohnnutzungen, erklärt das Ifo-Institut. Zudem erhöhen viele Fahrstühle die Betriebskosten.Die Kosten sind bei Umbauten auch grundsätzlich ein entscheidender Faktor. Laut Ifo-Institut sind viele Umnutzungen wirtschaftlich schlicht nicht rentabel. Daran etwas ändern könnte künftig aber womöglich ein neues Förderprogramm des Bundesbauministeriums von Verena Hubertz (SPD): Von Juli an kann der Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum mit einem Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je Wohnung gefördert werden, wobei es gleichzeitig Auflagen zur energetischen Sanierung gibt. Zur Verfügung stehen dafür 2026 insgesamt 300 Millionen Euro. Das soll für mindestens 10.000 Wohnungen reichen.Aus stillen Gebäuden sollten so wieder „lebendige Orte“ werden, gibt Hubertz als Devise aus. In der Immobilienwirtschaft stößt dies grundsätzlich auf Wohlwollen. Allerdings zeige die Praxiserfahrung, „dass vor allem hohe planungsrechtliche Hürden, lange Genehmigungsprozesse und unflexible Rahmenbedingungen oft eine erfolgreiche Umwidmung verhindern“, gibt der Branchenverband ZIA zu bedenken. Hier seien Erleichterungen nötig.In der New Yorker Water Street zeigt sich derweil, dass im Zuge der Büroumbauten in der US-Metropole zumindest einige erschwingliche Wohnungen entstehen. Im „Pearl House“ beginnt der Preis für ein Studio-Apartment regulär bei 3995 Dollar im Monat. In den Wohnungen, die als „bezahlbar“ ausgewiesen werden, sind es 932 Dollar.