住宅市場は、2025年の154.61bnドルから2026年には164.85bnドルに達すると予測されている

リヤド：最新のデータによると、現在開催中の2026年ワールドカップの開催都市では、大会開催が発表されて以来、不動産価格が平均44％上昇している。サウジアラビアが2034年の開催国として決定した今、そのカウントダウンはすでに始まっている。2018年6月、FIFAが2026年ワールドカップの開催地として米国、カナダ、メキシコを選定した際、先見の明のある投資家たちはすでにサッカーそのものを超えて、不動産市場に注目していた。それから8年が経過し、数字は彼らの判断が正しかったことを雄弁に物語っている。 ロンドンを拠点とする不動産仲介会社Enness Globalによる新たな分析によると、2026年大会で試合が開催される全16都市の不動産価格は、開催地決定以来平均44％上昇しており、この期間中にすべての市場でプラス成長を記録している。特に際立った伸びを見せたのはグアダラハラで、住宅価格は111.6％も急騰した。続いてモンテレイが99.7％、メキシコシティが60.7％となっている。 米国では、マイアミが71.3％で首位に立ち、カンザスシティが66.2％、ダラス、フィラデルフィア、ヒューストンといった主要都市群はいずれも40％を超える上昇率を記録した。伸び率が比較的控えめなバンクーバー（8.6％）やサンフランシスコ（2.9％）でさえ、当初の価格水準が著しく高かった。どの市場もプラス圏にある。2024年12月に2034年ワールドカップの開催権を獲得したサウジアラビアにとって、このデータは極めて重要なタイミングで発表された。 2026年の傾向が継続するとすれば――そして、最も顕著な価格上昇は大会直前の数ヶ月ではなく、開催決定後の初期数年間に生じやすいという証拠もある――リヤド、ジェッダ、アブハー、そしてサウジアラビア王国全土における不動産投資家にとっての参入の窓は、すでに閉じつつあるかもしれない。一風変わった開催国業界の観測筋が即座に指摘するように、サウジアラビアと2026年大会の開催国との比較には限界がある。デロイト・ミドルイーストのパートナー兼不動産部門責任者であるオリバー・モーガン氏は、アラブニュースに対し、「決定的な違い」は、「2026年ワールドカップの開催都市は、大会に牽引された投資の受動的な受益者に過ぎない」点にあると語った。デロイト・ミドルイーストのパートナー兼不動産部門責任者、オリバー・モーガン氏。（提供写真）同氏はさらに次のように付け加えた。「サウジアラビアは『ビジョン2030』と一連の注目イベントを通じて、不動産の変革を積極的に推進している」モーガン氏は、住宅市場だけでも2025年の1,546億1,000万ドルから2026年には1,648億5,000万ドルに達すると予測されており、その成長はリヤド・メトロ、 『グリーン・リヤド』イニシアチブ、そして2030年万博や現在進行中の『リヤド・シーズンズ』プログラムを含む一連の主要イベントによって支えられている。同氏の見解では、ワールドカップは「触媒」というよりは「増幅剤」に過ぎない。この捉え方は、投資家がこの機会をどのように考えるべきかという点において重要だ。 単一のイベントが予測可能な価格上昇サイクルを牽引するのではなく、サウジアラビアの市場は、複数の資産クラス、複数の都市、そして数十年にわたる構造的変革プログラムによって再構築されつつある。ワールドカップは最も目に見える節目であり、全体像そのものではない。エネス・グローバル社自身もこのニュアンスを認めている。 同社は、主要な国際イベントは、大規模なインフラ投資、都市再生、世界的な認知度の向上、そして対内投資の増加と重なる傾向があり、これらすべてが不動産市場の長期的なパフォーマンスを支える可能性があると指摘した。ワールドカップが価格上昇を引き起こすのか、それとも単にそれを生み出す条件と時期が重なっただけなのかは、投資家にとって実質的な違いのない区別かもしれない。投資家が注目すべき都市エネス社のデータには、見出しとなる平均値の背後に、過小評価されがちな教訓が隠されていた。2026年の開催国の中で最も好調だった市場は、2018年に多くの人が注目していた市場ではなかった。開催地決定が発表された当時、グアダラハラやカンザスシティは明らかな投資対象とは見なされておらず、マイアミやロサンゼルスが注目されていた。 むしろ、二線級の都市の方が優れたパフォーマンスを示した。不動産投資プラットフォーム「Stake」の共同創業者兼共同CEOであるマナール・マハマサニ氏は、サウジアラビアの状況にも明らかな類似点を見出している。「現在、投資家が見落としている市場はどこか」と尋ねられると、彼は「マディーナ、アルコバル、アブハー」と答えた。 「リヤドはここ数年で急速に成長しましたが、他の都市への早期参入の機会は依然として開かれています」「ステーク」の共同創業者兼共同CEO、マナール・マフマサニ氏。（提供写真）彼女が各都市を推奨する根拠は、具体的な資本投入計画に基づいている。マディーナでは、4万7,000室のホテル客室を供給する、370億ドル規模の公共投資基金（PIF）支援によるメガ開発プロジェクトを中核として、530億ドルを超える開発計画が進行中だ。 開催都市として正式に決定し、アラムコ社員を基盤とした安定した賃貸需要を持つアルコバールでは、20億ドル規模の複合開発、13億ドル規模のPIF（公共投資基金）出資によるウォーターフロント・エンターテインメント地区、および8,100戸の新規住宅建設が進行中だ。 新しい高地スタジアムで試合を開催するアブハーでは、スーダ・ピークスにPIFが支援する山岳観光地が整備され、4億4,000万ドルを超える複合開発プロジェクトが進行中であり、その価格はすべて主要都市よりもはるかに低い水準にある。「アルコバールは十分な注目を浴びていない」とマフマサニ氏は述べた。「開催都市として正式に決定しており、アラムコ社員を中核とする安定した賃貸需要があり、価格はリヤド北部に比べてごくわずかだ。その格差はいずれ埋まるだろう。」規制環境は根本的に変化した国際的な投資家にとって、おそらく最も重要な進展は、サッカーとは全く関係のないものだ。王国の不動産に関する外国人所有法が施行され、非サウジ国民が同国で不動産を所有することが初めて可能となった。「今年までは、国際資本に対してほぼ閉ざされていた市場でした」とマフマサニ氏は述べた。「サウジアラビア王国の計画において、持分所有が明確に認められているため、我々はこの機会を最大限に活用する準備を整えています。」デロイトのモーガン氏にとって、規制環境は制約ではなく、むしろ強みである。 サウジアラビアはリヤドで家賃凍結措置を実施し、外国人による不動産の完全所有を規制する構造的な政策を導入している。モーガン氏は、これらの枠組みを、市場に流入する供給量に見合うよう設計された「安定化装置」と表現している。「サウジアラビアは、大会に依存した市場ではなく、規制された市場を構築している」と彼は述べた。 「これにより、王国は過去のワールドカップ開催国よりも、より成熟した、機関投資家向けの投資先としての地位を確立している。」ここでのカタールとの比較は示唆に富む。ルサイルのマンション賃料は、2022年の大会後に大幅に下落した。大会需要を見込んで積極的に建設された供給が、大会終了後にそれを支える人口が不足したためである。 サウジアラビアのファンダメンタルズは構造的に異なる――人口3,800万人、活発な都市化が進んでおり、2034年以降も持続する需要の原動力がある――が、市場参加者たちはこの教訓を十分に理解している。供給過剰は、十分に議論されていないリスクだとマハマサニ氏は指摘する。「イベントだけでなく、ファンダメンタルズを見て投資すべきだ」投資の好機はいつまで続くのか？タイミングを見極めようとする投資家にとって、2026年のデータはベンチマークとなる。開催都市全体で最も大幅な価格上昇が見られたのは、大会開幕前の期間ではなく、開催決定直後の時期だった。モーガン氏はこのサイクルをいくつかの段階に分けて説明した。 2027年までの初期段階の投資家は、基盤となるインフラ関連銘柄とセカンダリー市場でのポジショニングに注力すべきだ。今 decade の終わり頃、2030年リヤド万博が近づき、大会関連インフラが完成に近づくにつれ、投機的な資本が活発化するだろう。まさにその時点で、規制による規律が最も重要になる。「投資家は、ワールドカップを2034年の単発イベントではなく、10年にわたる変革のサイクルとして捉えるべきだ」と彼は述べた。マハマサニ氏が個人投資家向けに提唱する保有戦略も、同様に長期的な視点に基づいている。「実需のある都市で利回りを生み出す不動産を購入し、ワールドカップの準備期間を通じて収益を得て、2034年を『見返りそのもの』ではなく『出口の機会』と捉えるべきだ」2018年以降、2026年の開催都市全体で記録された平均44％という上昇率は、サウジアラビアでは機械的に再現されることはないだろう。市場も異なり、規制環境も異なり、「ビジョン2030」の規模を考えると、ここで作用している力は、いかなる単一の大会よりもはるかに大きい。 しかし、「世界的に重要な観光地では、人々が殺到する前に参入した投資家に報いる傾向がある」という根本的な論理は、グアダラハラやカンザスシティと同様に、ジェッダやアブハーでも同様に成り立つ。