기사를 읽어드립니다Your browser does not support theaudio element.0:008일 서울 강남구 한 부동산중개업소에 붙은 매물 정보. 연합뉴스. 광고 서울 주택시장이 ‘자산으로 집을 사는 시장’과 ‘대출로 집을 사는 시장’으로 계층화되고 있다. 서울 강남3구(강남·서초·송파구)의 주택 매수 자금은 기존 주택 처분 대금과 주식·채권 매각 대금, 증여·상속에서 나왔지만 노도강(노원·도봉·강북구)은 주택담보대출(주담대)이 가장 큰 비중을 차지했다. 자산가 계층이 강남3구 고가 주택 매입에 나서는 동안, 실수요자 중심의 추격 매수는 주담대를 끼고 서울 외곽 지역 매수에 나서는 셈인데, 자산 보유 여부에 따라 ‘주거 사다리’가 놓이는 출발선이 달라진다는 의미다. 22일 차규근 조국혁신당 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자금조달계획서(외국인·법인 제외) 자료를 분석해보면, 올해 1분기 강남3구의 한 호당 평균 주택 매수 금액은 약 15억400만원, 노도강은 5억6400만원으로 3배에 가까운 격차를 보였다. 강남3구와 노도강은 거래 규모만큼이나 자금 조달 방식에서도 큰 차이를 보이며 계층화된 시장 구조를 나타냈다. 강남3구는 이미 보유한 자산을 기반으로 더 비싼 주택을 매입하며 ‘갈아타기’를 하는 반면, 노도강은 대출에 의존해 주택을 매입하는 식이다.광고 강남3구는 부동산뿐 아니라 예금, 주식 등 다양한 자산을 동원해 주택을 매입하는 모습이 뚜렷하게 나타났다. 지난 1분기 강남3구 주택 매수자들의 한 호당 평균 주택 매수 금액 중에서 부동산 처분 대금은 5억6500만원(37.6%)으로 가장 큰 비중을 차지했다. 기존 주택을 팔아 얻은 시세 차익을 활용하는 ‘상급지 갈아타기’ 수요가 강남3구 매수세를 주도하고 있는 것이다. 은행, 증권사 등에 예치된 현금성 자산을 뜻하는 금융기관 예금액도 강남3구 주택 매수의 주요 자금원이다. 강남3구 주택 매수자들은 한 호당 평균 2억9900만원(19.9%)을 금융기관 예금액으로 조달해, 두번째로 비중이 큰 자금원이었다. 노도강의 경우 현금성 자산은 평균 8700만원(15.4%)이 활용된 것으로 집계됐다.광고광고 강남3구에서는 주식·채권 매각 대금 조달 비중도 유달리 높게 나타났다. 지난 1분기 강남3구 주택 매수자들은 평균 1억4600만원(9.7%)을 주식·채권 매각 대금으로 조달했다. 강남3구를 제외한 서울 지역에서 주택 매수에 활용된 주식·채권 매각 대금은 평균 1900만원(4.8%), 노도강에서는 1400만원(2.5%)에 그쳤다. 단기간에 ‘9천피’에 도달한 역대급 랠리 속에 불어난 금융소득이 강남권 주택 매수 여력으로 이어졌을 가능성을 보여준다. 실제로 지난 1분기 서울 주택시장에 조달된 주식·채권 매각 대금 총 1조3883억원 가운데 35.6%(4944억원)가 강남3구에서 집중됐다. 노도강 지역에서는 3.9%(542억원)가 조달되는 데 그쳤다. 코스피 급등이 시작된 지난해에도 서울 주택 매입에 쓰인 주식·채권 매각 대금 3조8580억원 가운데 41.1%(1조5848억원)가 강남3구에 쏠렸고, 노도강에는 1.8%(681억원)가 조달됐다.광고 ‘가족 지원 자금’도 강남3구 주택 매수의 중요한 ‘돈줄’이었다. 지난 1분기 강남3구 주택 매수자는 평균적으로 증여·상속 1억500만원(7.0%)과 가족 등으로부터 빌린 ‘그 밖의 차입금’ 7600만원(5.1%) 등 1억8천여만원에 이르는 가족 지원을 받은 것으로 나타났다. 노도강의 증여·상속 2500만원(4.4%)과 그 밖의 차입금 2200만원(3.8%)의 3.8배가 넘는 액수다. 노도강의 주택 매수에 조달된 자금의 기반은 주로 ‘주택담보대출’이었다. 노도강 주택 매수자들은 평균 주택 매수 금액 가운데 35.0%인 1억9700만원을 주택담보대출에 의존했다. 한편 강남3구는 고가 주택에 대한 대출 규제로 인해 주택담보대출 자금이 1억5200만원(10.1%)에 그쳤다. 노도강 주택 매수자들은 강남3구의 3분의 1 남짓한 가격의 집을 사면서 강남3구 주택 매수자보다 더 큰 규모의 주택담보대출을 받은 셈이다. 자산을 활용하는 강남3구와 대출에 의존하는 노도강의 자금 조달 비용 격차는 금리 상승기에 더욱 뚜렷해질 수 있다. 한국은행이 기준금리를 인상할 가능성이 높아지고 있는 가운데 대출 비중이 높은 노도강에서는 금리 인상이 실질적인 가계 부담으로 이어질 가능성이 있다. 반면 기존 자산 처분을 기반으로 거래가 이뤄진 강남3구는 상대적으로 금리와 대출 규제 등의 영향이 제한적이다. 전문가들은 같은 서울 안에서도 자산을 기반으로 움직이는 시장과 신용을 기반으로 움직이는 시장이 공존하면서 주택 구매 여력의 격차가 확대되고 있다고 진단했다. 홍정훈 한국도시연구소 연구원은 “서울 주택시장이 계층화하면서 강남권에서는 대출 규제와 관계없이 가족의 자산과 편법 증여 등을 통해 고가 아파트를 구입하는 매수자가 나타나는 반면, 노도강 같은 외곽 지역에서는 생애 최초 주택 매수자들을 중심으로 대출 의존도가 높은 거래가 나타나고 있다”고 말했다. 이지혜 기자 godot@hani.co.kr