StepStone y Greykite con Vitalia; APG y Renta con Wellder o Azora pisan el acelerador en un negocio con una inversi�n potencial en Espa�a de 19.000 millones hasta 2035.El envejecimiento de la poblaci�n, junto al crecimiento demogr�fico, as� como las restricciones presupuestarias y las dificultades de inversi�n en el sector p�blico, han convertido el negocio de las residencias de mayores en uno de los segmentos con m�s recorrido del inmobiliario para el capital privado, con un potencial de inversi�n en Espa�a de hasta 19.000 millones de euros en la pr�xima d�cada.La inversi�n en residencias de mayores alcanz� los 471 millones de euros en el primer trimestre en Espa�a, lo que representa un aumento del 1.029% en comparaci�n con el mismo periodo del a�o anterior, seg�n los datos de JLL. Este impulso se debe, en parte, a la compra por parte de la firma belga Aedifica de Cofinimmo, una transacci�n que afecta a 42 centros en Espa�a, m�s otros nueve en el pipeline, operados a trav�s de distintas marcas.El crecimiento del primer trimestre en inversi�n sigue adem�s al incremento registrado en 2025, cuando el capital movilizado aument� un 217%, reflejando el creciente inter�s de los inversores por este segmento y convirtiendo a Espa�a en el cuarto pa�s europeo con mayor inversi�n en este sector. Este apetito inversor se ve respaldado por las retornos que ofrece, con una rentabilidad situada en el 5,25% a principios de 2026.Inter�s del inversorA nivel europeo, otros movimientos relevantes que confirman la tendencia han sido la compra por parte de Welltower de la brit�nica Barchester, o la protagonizada por Primary Health Properties (PHP), que se hizo con Assura el pasado a�o.La espa�ola Azora es otro ejemplo de c�mo el capital inmobiliario se fija cada vez m�s en este negocio. Azora gestiona Adriano Care, Socimi con una cartera total de 21 activos y 2.812 camas en Espa�a. Adem�s, a finales del pasado a�o, anunci�, junto con el fondo Twentytwo Real Estate, la adquisici�n al Grupo Emeis de su negocio de complejos residenciales para personas mayores en Francia, valorado en unos 300 millones de euros, incluyendo 140 millones de deuda.El fondo holand�s APG y Renta Corporaci�n est�n presentes en el negocio a trav�s de Wellder. En enero, esta Socimi compr� una residencia de estudiantes en Bilbao y, desde 2023, ha adquirido 13 activos con 1.887 camas.Otra muestra del enorme inter�s que despierta este negocio es la compra por parte de StepStone y Greykite del grupo espa�ol de residencias Vitalia. La Comisi�n Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) autoriz� a finales del pasado a�o en primera fase la compra del grupo gestor espa�ol de residencias, en una operaci�n valorada en unos 1.500 millones, incluyendo compromisos de inversi�n por 500 millones.Esta transacci�n refleja que Espa�a es una prioridad para invertir en gesti�n y tambi�n en la propiedad de los activos, ante las tendencias demogr�ficas y la baja cobertura de camas. A principios de 2026, Espa�a contaba con 413.348 camas distribuidas en 5.664 centros. Pese a los nuevos desarrollos puestos en marcha en los �ltimos a�os, la ratio de cobertura se sit�a en el 4%, porcentaje calculado sobre la poblaci�n de m�s de 65 a�os en Espa�a, que asciende a 10,3 millones de personas. Esta cifra se sit�a por debajo de la recomendaci�n de la Organizaci�n Mundial de la Salud (OMS). Adem�s se prev� que la poblaci�n mayor de 65 a�os crecer� en 2,8 millones de personas hasta 2035.Para alcanzar el 5% de cobertura recomendable se estima que Espa�a requerir�a unas 100.000 camas adicionales este a�o y 240.000 hasta 2035, lo que requerir� una inversi�n de entre 16.000 y 19.000 millones, seg�n el informe elaborado por JLL.En cuanto a los operadores, el mercado de residencias en Espa�a est� liderado por operadores internacionales, especialmente franceses. El sector est� muy atomizado, tanto que los 10 principales operadores controlan solo el 20% del stock total de camas, lo que deja un amplio margen para la consolidaci�n por parte de grandes grupos internacionales.JLL prev� que los actores m�s peque�os sean absorbidos por competidores m�s grandes debido a su falta de escala y solidez financiera.Principales operadoresLos actores m�s relevantes por n�mero de camas en stock y proyectos en desarrollo son DomusVi, l�der con 11.108 camas operativas y 623 en desarrollo; Ballesol, con 8.048 camas y 818 en marcha; Grupo Emeis, con 7.229 camas y 1.125 en pipeline; Vitalia Home, que cuenta con 6.799 camas y un plan de expansi�n con 3.724 camas; Sanitas, que opera 5.637 camas; y Clece, que gestiona 4.811 camas y tiene 474 en desarrollo.Por regiones, Madrid y Barcelona concentran el mayor volumen de stock de Espa�a, aunque sus ratios de cobertura -del 3,8% y del 4,3%, respectivamente- siguen estando por debajo del nivel considerado �ptimo del 5%. En otras �reas metropolitanas como Valencia, Sevilla, M�laga o Alicante, la cobertura es a�n menor, situ�ndose entre el 2,2% y el 2,7%.Adem�s del negocio de residencias de mayores tradicional empieza a despuntar otra tipolog�a de activos para jubilados que no requieren de cuidados m�dicos continuos. Son los conocidos como senior living, inmuebles que combinan la privacidad e intimidad de una vivienda con un modelo asistencial b�sico y un nivel de comunidad y servicios que permite al cliente disfrutar de mayor seguridad y de un espacio para socializar.'Senior living'En este tipo de activos trabaja JV20 que, junto a Yurbban Hospitality Group, abri� Cando, una promoci�n de 76 apartamentos para mayores de 50 a�os, en La Moraleja, a finales del pasado a�o.Bestinver, la gestora de Acciona, compr� un senior living en 2024 en Alicante y lo ha reformado totalmente. Este complejo, Santara Senior Living Resort, cuenta con 235 unidades en una parcela de 84.000 metros cuadrados.La promotora inmobiliaria Neinor Homes anunci� en 2024 un acuerdo con el inversor Octopus Real Estate para desarrollar una joint venture destinada a la promoci�n de viviendas para mayores de entre 60 y 80 a�os que son independientes y no requieren cuidados m�dicos continuos.Dentro del segmento de activos vinculados a la salud y a los cuidados, otro nicho que ofrece también oportunidades de inversión es el hospitalario, que se encuentra en pleno proceso de consolidación y donde los hospitales privados, a menudo, mantienen acuerdos con aseguradoras o incluso ofrecen planes directos.Los principales operadores de hospitales privados presentes en España son Grupo Quirónsalud, con 6.694 camas en 51 centros; Fundación Hospitalarias, con 6.292 camas en 16 centros; Vithas Sanidad (1.988 camas y 21 centros); HM Hospitales (1.945 camas y 24 centros); Ribera Salud (con 1.753 camas y 14 centros), Grupo Hestia Health (1.714 camas y 10 centros) y Neutral Healthcare Group ( 1.361 camas en 16 centros), según los datos recogidos en el informe de JLL. Desde la consultora, calculan que la falta de inversión pública reciente ha generado un stock desactualizado y provocado un retorno de la inversión privada.En términos generales, España cuenta con 943 centros hospitalarios que suman aproximadamente 182.000 camas, de las cuales el 34% pertenecen al sector privado puro y el 14% a entidades sin ánimo de lucro o religiosas. El 49% de las plazas son públicas y un 3%, concesiones.