Cuando una familia o una persona busca una casa de alquiler, además del susto por el precio de la renta en las grandes ciudades, puede comprobar que mayoritariamente detrás de la propiedad se encuentra un particular. Solo en algunos casos, desde hace una década aproximadamente, aparece más a menudo alguna empresa. Son los grandes propietarios que controlan, según diversas fuentes, menos del 10% del parque en arrendamiento, aunque en algunos sitios ese porcentaje es superior. Nombres como Testa, Fidere, Vivenio o Cerberus se han ido convirtiendo en compañías que suenan al ciudadano medio como dueños de importantes carteras de viviendas. Pero en los últimos meses están apareciendo otros nuevos nombres como MEAG, Culmia, DWS o Aberdeen, muy ligados en este caso a las concesiones públicas de suelo de distintas Administraciones.El mercado del alquiler en España está básicamente controlado por particulares, donde las empresas tienen un pequeño papel. Alejandro Bermúdez, director y fundador de la consultora Atlas Real Estate, apunta que al margen de la clásica respuesta de que España siempre ha sido un país de propietarios, esta circunstancia se debe al diseño histórico de la política de vivienda. “Durante décadas el Estado volcó los recursos en la propiedad, como vivienda protegida que se descalifica y desgravaciones a la compra, y nunca construyó un parque social permanente, de modo que el alquiler quedó como un negocio de particulares y pequeños propietarios. A eso se suma una regulación del arrendamiento percibida como inestable y con riesgo regulatorio elevado”. Actualmente, el parque de casas en España es de 27 millones, según datos del Ministerio de Vivienda. El Banco de España calcula que alrededor del 16% están destinadas al alquiler y, de esas, estima que alrededor de un 8,1% pertenecen a empresas. En total, las compañías controlan alrededor de 350.000 viviendas.En la Ley de Vivienda se contempla como gran tenedor a quien posee más de 10 viviendas, sea particular o empresa. Los cálculos realizados por Atlas Real Estate Analytics, consultora especializada en big data, para EL PAÍS, recoge que los 30 mayores propietarios del país cuentan con más de 110.000 casas en conjunto.Bermúdez recuerda que el parque en alquiler en España es muy inferior a la UE, que se sitúa de media en el 32%, y queda muy lejos de casos como los de Alemania (53%) o Austria (46%). Pero incide en que el mercado institucional (profesionalizado y de los grandes propietarios) es incluso menor. Atlas calcula que los fondos y socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) manejan entre 250.000 y 300.00 viviendas. “España está en una fase muy temprana de institucionalización del alquiler, mientras Alemania, Países Bajos o Austria llevan décadas con un parque institucional y social consolidado”, explica. “La diferencia más relevante no es el alquiler en sí, sino la práctica inexistencia de parque asequible permanente, ya que en España el alquiler social es del 1,5% al 2%”.Susana Rodríguez, directora ejecutiva de residencial en la consultora Savills, también está de acuerdo en la falta de un mercado del alquiler profesionalizado. “A partir de la década pasada se ha tratado de acelerar la creación de oferta en alquiler. El problema es que quienes saben hacerlo y tienen la capacidad financiera de promover de manera masiva han sido, en cierto modo, expulsados del mercado como consecuencia de una regulación altamente intervencionista”, opina. “Es importante entender que estos inversores a los que no estamos facilitando las cosas son los mismos que desarrollan y explotan vivienda en alquiler en el resto de Europa desde hace muchos años. Tienen carteras que en algún caso superan las 400.000 unidades, que operan sin los problemas que encuentran en España. Los gobiernos han entendido que sin ellos es absolutamente imposible generar una oferta suficiente”, agrega.Los planes de alquiler asequibleEn los últimos años, sin embargo, distintas Administraciones de diferente color político han lanzado planes para la construcción de alquiler asequible, entre los que destaca el Plan Vive de la Comunidad de Madrid por ser la primera en lanzar estas iniciativas y con un mayor número de concursos. Habitualmente se trata de procesos para ceder los derechos sobre los terrenos públicos por más de 70 años a un inversor, a cambio de que construya y gestione esos edificios a un precio por debajo de mercado. En algunos casos, este tipo de iniciativa de colaboración público-privada ha sido criticada por la larga cesión del suelo a las empresas ganadoras y porque en ocasiones las rentas a pagar, incluso, son percibidas por los potenciales inquilinos como elevadas.Poco a poco, han comenzado a aparecer esos nuevos nombres que han ganado este tipo de concursos o han comprado a los ganadores los edificios recién construidos. Entre ellos, destaca por ejemplo la alemana DWS, una gestora de fondos ligada a Deustche Bank, que dispone de 3.434 casas en alquiler, según los datos de Atlas. También la promotora Culmia, que recientemente vendió el 50% de la sociedad que controla sus primeras 1.785 unidades al fondo de infraestructuras alemán MEAG (perteneciente a la aseguradora Munich Re). Jaume Borrás, director de negocio de Culmia, cree que disponer de mercados mayores, con tenedores institucionales y una gestión a través de grandes operadores especializados, “reduce la tensión en los precios y facilita el acceso y la asequibilidad”.También destaca Avalon Properties, del fondo estadounidense Ares, que dispone de más de 4.000 alquileres asequibles para los que actualmente está buscando comprador. Igualmente surgirá en las próximas fechas, cuando termine de construir su primera gran cartera, la sociedad llamada Palatino, gestionada por la promotora Vía Ágora pero que tiene detrás del accionariado principalmente a clientes de banca privada de Bankinter. Bermúdez, de Atlas, describe el perfil de gran propietario que está desembarcando en este negocio de alquiler asequible: “El perfil que entra son gestoras internacionales de muy largo plazo que buscan rentas reguladas estables, promotores especializados en asequible e industrializado, constructoras y financiación bancaria”.El camino de salidaEn cualquier caso, los mayores propietarios actualmente siguen operando en el mercado de precio libre. El principal de todos ellos es Caixabank, principalmente a través de su sociedad Building Center, ya que es dueña de 20.300 casas. El coloso estadounidense Blackstone, a su vez, dispone de otras 14.750 unidades, fundamentalmente a través de la socimi Testa. Otro de los grandes es el fondo estadounidense CBRE Invesment Management (CBRE IM) con 9.100 viviendas. Le siguen la socimi Vivenio, controlada por sendos fondos de pensiones, el neerlandés APG y el australiano Aware Super.Sin embargo, se está produciendo un camino de salida para algunos de estos gigantes. Los que llegaron hace años están buscando desinvertir y recoger ganancias. Los que tendrían que entrar son los inversores más conservadores, como los fondos de pensiones y de infraestructuras, que exigen rentabilidades menos elevadas que quien pone en marcha el negocio, pero que a cambio buscan inversiones a muy largo plazo.“Lo que estamos viendo ahora es precisamente esa rotación”, señala Paola Erhardt, directora de residencial de la consultora JLL. “Los primeros fondos comienzan a salir y el capital que entra en segunda fase es de naturaleza completamente distinta —fondos de pensiones, infraestructuras, aseguradoras— que buscan activos defensivos, flujos predecibles y horizonte permanente. Ese capital sí construye mercado de grandes propietarios estables. Estamos en ese proceso".Sin embargo, ese capital más estructural (core, en la jerga del sector) no está llegando con claridad y se está produciendo otro fenómeno denominado como privatización. Este negocio consiste en vender una a una, en el mercado minorista, las viviendas en vez de mantenerlas en alquiler. Es lo que, por ejemplo, va a hacer el fondo canadiense Brookfield, después de comprar a Blackstone recientemente 5.000 casas por 1.050 millones de euros. Esa senda es la que el propio Blackstone está siguiendo con Testa, sociedad donde ha intensificado las ventas de casas.Otro de los nuevos actores, Hoopp (Healthcare of Ontario Pension Plan) adquirió también recientemente 2.000 casas en el mercado libre a Ares (de su plataforma Avalon) y ha decidido igualmente traspasarlas una a una. Actualmente, el fondo estadounidense Greystar y la promotora Vía Célere buscan también compradores para su portfolio, al igual que el neoyorkino Cerberus para su sociedad Macc (5.000 pisos).Erhardt, de JLL, asevera que el fenómeno de la privatización surge por la “necesidad acuciante” de vivienda, lo que tira hacia arriba los precios de venta. “Cuando estos fondos comienzan a querer salir, los inversores core no llegan a los precios objetivo de los vendedores y empieza a aparecer la privatización como alternativa más que evidente”.Antonio de la Fuente, director de residencial de la consultora Colliers, coincide en que ante la imposibilidad de subir rentas, la venta una a una es más rentable. “Es más, estimamos que cerca de 40.000 viviendas en alquiler pasarán a manos de inversores cuyo objetivo es la segregación y posterior venta unidad a unidad durante los próximos tres a cuatro años”, incide. “Esto supone un cambio de paradigma con consecuencias sociales profundas, ya que, al transformarse unidades de alquiler en producto de venta unitario, el stock de alquiler profesionalizado se reduce drásticamente. La consecuencia más inmediata es la contracción de la oferta de alquiler en las zonas de mayor presión ya que, generalmente, el capital institucional se ha decantado por aquellas plazas donde los fundamentales han sido más claros”, añade.Rodríguez, de Savills, también ha detectado que se está produciendo la disolución de esas grandes carteras en alquiler buscando la venta piso a piso. Para esta experta, hay dos razones adicionales, que muchos edificios no cumplen los criterios de sostenibilidad para los potenciales compradores y que el marco regulatorio “está actuando como un factor expulsor” para las empresas.