El mercado inmobiliario, por su propia naturaleza, está muy fragmentado. Como consecuencia de ello, los precios evolucionan de forma desigual. Por ejemplo, son muy distintos en la costa que en el interior, y tampoco evolucionan igual si el inmueble se encuentra en una gran ciudad o en una capital de provincias. Pero, a largo plazo, el mercado tiende a homogeneizar su comportamiento. Las burbujas, de hecho, por un efecto arrastre, tienden a expandirse por el territorio al calor de la existencia de mercados financieros globales. De ahí la importancia de las estadísticas internacionales. Y lo que dice el BIS (Banco de Pagos Internacionales, por sus siglas en inglés) es que la presión de los precios a nivel mundial tiende a moderarse. Un dato lo pone negro sobre blanco. Los precios reales de la vivienda a nivel mundial cayeron un 0,6% interanual a finales de 2025. En el caso de las economías avanzadas, el incremento fue de apenas el 0,4%, al contrario que en las emergentes, donde se produjo una caída del 1,4% en términos interanuales. No se trata de un año singular. Como recuerda el BIS, desde el inicio de la pandemia, los precios reales de la vivienda a nivel mundial (sin el efecto de la inflación) han aumentado casi un 3%. Entre las principales jurisdicciones, Turquía, Australia y México registraron los mayores incrementos, mientras que los precios en China —que tuvo su propia burbuja— y Canadá aún se mantenían por debajo de sus niveles prepandémicos. ¿Qué ha sucedido en la península ibérica, ya que España y Portugal son mercados que comparten muchas características? Pues ni más ni menos que la vivienda continúa subiendo a niveles de dos dígitos. Es decir, muy por encima de la tendencia global del mercado. En el primer caso, según el BIS, un 9,57%, mientras que en el segundo, un 16,28%. Solo en Macedonia del Norte y en Hungría, dentro de los países avanzados, han subido más los precios que en Portugal, mientras que Croacia también está por delante de España. En el lado contrario están Finlandia, Luxemburgo o Rumanía, donde los precios de las viviendas están cayendo. El caso de España es todavía más llamativo si se tiene en cuenta que, en lo que va de 2026, lejos de haberse producido una moderación de los precios, se ha acelerado. Estadística estima, en concreto, un aumento del 12,9% en el primer trimestre del año respecto del mismo periodo del año anterior, lo que representa tres puntos más que en 2025, principalmente a causa de las viviendas de segunda mano, precisamente, por el efecto arrastre característico del mercado inmobiliario. Primero subió la vivienda nueva, y ahora lo hace la de segunda mano. El incremento, de hecho, se produce en un contexto de aumento de la construcción de viviendas, como lo demuestran las últimas estadísticas del Banco de España. En febrero de este año se han otorgado 141.350 visados de construcción, lejos de los 83.006 que se concedieron en febrero de 2018 (+70,3%). Expectativas de precios El factor que puede estar influyendo de forma determinante en lo que sucede en la península ibérica —aunque desde luego, hay más— son las expectativas de subidas, ya que los precios del mercado de la vivienda están muy relacionados con las perspectivas de revalorización de los inmuebles. Y lo que dice el último Boletín del Banco Central Europeo (BCE) es que "de cara al futuro", la valoración de los consumidores de la vivienda como una buena inversión "se mantiene en niveles elevados", según la encuesta del BCE sobre las expectativas de los consumidores, lo que apunta a la solidez de la demanda subyacente. La vivienda, como se sabe, es un mercado basado en expectativas. Si el inversor cree que los precios seguirán subiendo, compra, y, por el contrario, vende cuando el fenómeno es inverso. Hay otro factor. Los ajustes en el precio de la vivienda, tras la crisis financiera de hace caso dos décadas, fueron especialmente significativos en Portugal y España (con un desplome cercano al 50% en el caso español), por lo que los precios más competitivos son un incentivo para que entren los inversores, en particlar extranjeros. En total, son 57 países los que informan al BIS sobre la evolución de los precios inmobiliarios nacionales, y lo significativo es, precisamente, que la península ibérica se distancia del resto de jurisdicciones, incluso de los territorios más cercanos en términos socioeconómicos e institucionales (Francia, Italia...). En particular, la Unión Europea. Así, por ejemplo, en Alemania el incremento de la vivienda en el último año fue del 0,85% en términos reales; en Francia, un 0,15%, mientras que en el conjunto de la eurozona el aumento fue equivalente al 2,79%. Eso quiere decir, por lo tanto, respecto de este último ejemplo, que la vivienda sube en España más de tres veces que en el conjunto de la zona euro, sin que influyan factores como los tipos de interés, como sucedía en el pasado, ya que son comunes a la zona. Según los datos del BCE, el coste de los préstamos a hogares para adquisición de vivienda permaneció estable en febrero en el 3,4%, cerca de 0,70 puntos porcentuales por debajo de su máximo de noviembre de 2023. Un caso significativo es el de Italia, donde, desde la crisis financiera, los precios de la vivienda se han hundido un 25% sin que se observen síntomas de recuperación. También en Rumanía se han producido caídas similares durante las dos décadas anteriores. Al BIS, que es una especie de banco central de los bancos centrales, le preocupa la evolución del mercado de la vivienda porque los precios influyen de forma determinante en la política monetaria, y, si observa que se atisba una burbuja, como sucedió durante la crisis financiera, debe actuar. Lo que se sabe hoy es que, en la mayoría de las economías del G20 —los países más ricos—, los precios se encuentran ahora muy por encima de sus niveles posteriores a 2008, habiéndose duplicado con creces en Turquía y aumentado más del 50% en India, EEUU y México. Estos son, de hecho, los países más preocupantes para los bancos centrales. Ahora bien, en el caso de EEUU se observa una clara moderación que ha llevado a un descenso del 2% el año pasado. No sucede lo mismo en la península ibérica. El mercado inmobiliario, por su propia naturaleza, está muy fragmentado. Como consecuencia de ello, los precios evolucionan de forma desigual. Por ejemplo, son muy distintos en la costa que en el interior, y tampoco evolucionan igual si el inmueble se encuentra en una gran ciudad o en una capital de provincias. Pero, a largo plazo, el mercado tiende a homogeneizar su comportamiento. Las burbujas, de hecho, por un efecto arrastre, tienden a expandirse por el territorio al calor de la existencia de mercados financieros globales. De ahí la importancia de las estadísticas internacionales. Y lo que dice el BIS (Banco de Pagos Internacionales, por sus siglas en inglés) es que la presión de los precios a nivel mundial tiende a moderarse.