Recuperar una vivienda tras un impago de alquiler no depende solo de que el propietario tenga razón jurídica. En la práctica, el calendario lo marcan la admisión de la demanda, las notificaciones, la posible oposición del inquilino, la fecha de vista —si la hay—, el lanzamiento (el desalojo judicial efectivo y la entrega de la vivienda al propietario) y, en determinados casos, la intervención de servicios sociales.La estadística judicial confirma que el alquiler es el principal origen de los lanzamientos en España: en 2025 se practicaron 25.540 lanzamientos, un 11% menos que el año anterior, y 18.317 —el 71,7%— procedían de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Catalunya concentró 6.814 lanzamientos, el 26,6% del total nacional, y 5.025 de ellos fueron por procedimientos de la LAU, según el Consejo General del Poder Judicial.“Puede durar más de dos años recuperar una vivienda. Como mínimo, calcula dos años, dependiendo del juzgado”, resume Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. Su diagnóstico apunta menos a la norma escrita que a su aplicación cotidiana: “Los juzgados están colapsados y eso provoca que los plazos de los desahucios se alarguen innecesariamente”.El cuello de botella judicialEl procedimiento por falta de pago se tramita por la vía civil. Una vez admitida la demanda de desahucio por impago, el juzgado requiere al inquilino para que, en un plazo de diez días, haga una de estas cosas: abandone la vivienda, pague la deuda, intente evitar el desahucio abonando lo que debe —si la ley se lo permite— o se oponga a la demanda. Si no responde, el proceso puede avanzar hasta el lanzamiento, es decir, el desalojo judicial. Si se opone, el procedimiento se alarga.La saturación de los juzgados puede alargar los plazos para resolver un desahucio por impago de alquiler. Àlex Garcia HoyuelosAunque la ley fija una serie de pasos, en la práctica el procedimiento no siempre avanza con rapidez. Montserrat Acebes, de Vilches Abogados, advierte de que “los plazos se han modificado drásticamente” y que los propietarios que ahora inician un proceso judicial “se exponen a la usual dilatación judicial”. A su juicio, uno de los principales obstáculos para recuperar la vivienda es que el desalojo judicial pueda quedar suspendido cuando se acredita una situación de vulnerabilidad económica del arrendatario u ocupante: “Para la parte arrendadora y/o propietaria, en un procedimiento judicial su mayor lastre, en lo que a plazos refiere, es la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad económica del arrendatario u okupa”.Este punto requiere matiz. La suspensión extraordinaria de desahucios para hogares vulnerables, aprobada durante la pandemia y prorrogada en varias ocasiones, decayó en 2026 tras la derogación en el Congreso del real decreto que la mantenía vigente.Por eso, la afirmación de Acebes de que “no existe una legislación vigente que permita la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad económica” debe leerse referida a esa suspensión extraordinaria decaída. No significa que la vulnerabilidad haya desaparecido del procedimiento: la Ley de Vivienda mantiene requisitos y trámites específicos, en especial para grandes tenedores, como la acreditación de procedimientos de conciliación o intermediación en determinados supuestos.El coste económico del tiempoEl problema para el arrendador no es solo recuperar la posesión, sino sostener el coste financiero mientras el procedimiento avanza. “Si te dejan de pagar, tienes un problema que no se acaba, porque el proceso puede alargarse años”, señala Gorgues. En la práctica, eso puede implicar dejar de ingresar rentas mientras siguen corriendo gastos de comunidad, IBI, suministros no repercutidos, seguros o financiación hipotecaria.También hay una derivada fiscal. La Agencia Tributaria permite deducir como gasto los saldos de dudoso cobro en el IRPF del arrendador cuando están suficientemente justificados; si se cobran posteriormente, deben computarse como ingreso en el ejercicio del cobro.Ese componente económico explica, según Gorgues, un endurecimiento en la selección de inquilinos: “Los propietarios son cada vez más selectivos a la hora de escoger inquilinos”. Y añade: “El sistema te acaba obligando a discriminar por solvencia económica. Si tienes varios candidatos, eliges al que más garantías te ofrece”.Familias con más dificultades de accesoLa consecuencia, advierten los expertos, no se queda en el juzgado. Gorgues sostiene que el miedo al impago se traslada a la puerta de entrada del mercado del alquiler: “Hay familias que lo tienen más difícil porque los propietarios no quieren asumir ese riesgo financiero”.El dato judicial ayuda a entender ese temor, aunque debe leerse con cautela: los lanzamientos no afectan solo a viviendas habituales ni equivalen siempre a desahucios de hogares vulnerables. Aun así, la mayoría de estos procedimientos proceden de conflictos de alquiler, lo que muestra el peso del impago en los juzgados.Impago no es ocupaciónConviene no confundir el impago del alquiler con la ocupación. “No es lo mismo una ocupación que un impago de alquiler. Son dos circunstancias diferentes desde el punto de vista legal”, subraya Gorgues. En el impago, el inquilino tenía un contrato y deja de pagar; en la ocupación, la persona entra o permanece en la vivienda sin ese contrato. Por eso, cada caso sigue vías legales distintas, que pueden ser civiles o penales según la situación.“Lo normal es que el proceso pase por la vía judicial, y que la ocupación tenga un tratamiento distinto al impago del alquiler, aunque ambos pueden complicarse”, añade. La propia estadística del CGPJ distingue entre lanzamientos derivados de la LAU, ejecuciones hipotecarias y otras causas, y advierte de que esos datos no deben mezclarse con otras series judiciales sin cautela metodológica.Entonces, ¿cuánto puede tardar?No hay un plazo igual para todos los casos. Si el procedimiento es sencillo, puede resolverse en unos meses. Pero si el inquilino se opone, hay problemas para notificarle, el juzgado está saturado o aparecen situaciones de vulnerabilidad, el proceso puede alargarse mucho más. Gorgues sitúa el plazo de referencia, en algunos juzgados, en “más de dos años”. Acebes también insiste en que la “dilatación judicial” es hoy uno de los grandes problemas.Para el propietario, el impacto no es solo legal, sino también económico. Cuanto más tarda en recuperar la vivienda, mayor es el riesgo que asume. Y ese temor acaba teniendo efectos en el mercado: muchos arrendadores piden más garantías antes de alquilar, lo que puede dificultar el acceso a la vivienda a los perfiles considerados menos solventes.