OperatoriFocus sull’Italia e sul living, settore spinto dalla forte domanda di abitazionidi Paola Dezza5 giugno 2026Da settore di caccia per alti rendimenti a “comfort zone” per ritorni stabili. È così che è cambiata la fotografia del settore immobiliare. In un contesto internazionale segnato da tensioni geopolitiche, inflazione e volatilità strutturale dei mercati, il real estate globale sta vivendo una trasformazione profonda. A delineare il nuovo scenario è Steve Luthman, global head del real estate di Hines, che sottolinea come la volatilità sia diventata la nuova normalità. «Negli ultimi due anni il mondo è cambiato radicalmente: prima le tensioni geopolitiche, poi la guerra, la crisi energetica e l’inflazione hanno modificato il quadro macroeconomico globale. Gli investitori hanno accettato questo come nuovo ambiente in cui dobbiamo operare». Secondo Luthman, nonostante l’instabilità internazionale, il settore immobiliare ha dimostrato una sorprendente capacità di tenuta. «Non abbiamo visto una distruzione significativa di valore. Gli investitori tornano verso gli asset immobiliari perché garantiscono resilienza, stabilità dei flussi di reddito e protezione nel lungo periodo».Hines, con 92 miliardi di dollari di asset gestiti a livello globale, suddivisi tra Americhe (45%), Europa (33%) e Asia-Pacifico (22%), vanta un portafoglio che è un mix strategico tra acquisizioni (69%), sviluppo (26%) e credito (5%). La pipeline complessiva è di 113,7 miliardi di dollari nel 2026. Nel 2025 è salita anche la raccolta di capitali, in crescita del 48% rispetto all’anno precedente e del 130% rispetto al 2023.«Dopo la crisi finanziaria globale abbiamo vissuto un decennio dominato dal capitale a basso costo e dalla crescita dei valori. Bastava allocare bene il capitale per ottenere ritorni importanti – spiega –. Dal 2022 gli investitori cercano reddito reale, stabile, prevedibile. Cercano operatori capaci di creare valore sul campo». Trasformazione che influenza il consolidamento del settore: «Vediamo sempre più fusioni e acquisizioni tra piattaforme operative e investitori finanziari».Tra i segmenti più interessanti a livello globale, il manager non ha dubbi: «L’asset class più resiliente oggi è il living, in tutte le sue forme: student housing, senior housing, build-to-rent, housing sociale e residenziale urbano». Il motivo è semplice: la domanda supera strutturalmente l’offerta quasi ovunque nel mondo. «Esiste una carenza globale di alloggi. Solo negli Stati Uniti mancano milioni di abitazioni».Particolarmente interessante è il caso italiano, soprattutto nel settore dello student housing. «L’Italia è uno dei mercati più attraenti in Europa. È una destinazione internazionale straordinaria per gli studenti (Luthman stesso ha studiato a Firenze, Ndr), ma l’offerta è ancora largamente insufficiente. I livelli di copertura sono molto inferiori rispetto al Regno Unito e ad altri Paesi europei». L’attenzione degli investitori internazionali si concentra soprattutto sul Nord Italia. «Quando analizziamo l’Italia non la consideriamo come un unico mercato. Guardiamo alle singole regioni e alle città», spiega. «Lombardia, Veneto e Piemonte mostrano dinamiche economiche e demografiche tra le più forti d’Europa».