Köztulajdonú, szociális bérlakásépítést és a piaci alapú, de megfizethető bérlakásszektor fejlődésének ösztönzését is megígérte a Tisza Párt a választási kampányban. A bérlakásépítésről azóta több konkrétum is kiderült. A területért felelős Vitézy Dávid közlekedési és építésügyi miniszter egy keddi sajtóbeszélgetésen elmondta, hogya helyreállítási alapból rendelkezésre állnak majd uniós források bérlakásépítésre;a program 3-5 milliárd eurónyi ingatlanfejlesztést generálhat, amelyen belül 20 százalékos támogatás mellé 80 százalékot kellene hozzátennie a magántőkének;főként nagy ipari központok és egyetemi városok jönnek szóba, Budapestet, Debrecent és Győrt emelte ki a miniszter;nem kizárt, hogy teljes mértékben közberuházás útján jöjjenek létre bérlakások, de Vitézy több potenciált lát abban, hogy megfelelő konstrukcióban magáncégek fejlesszenek kiadási vagy eladási céllal, és közben vállalják azt is, hogy az épített lakások egy részét a köz rendelkezésére bocsátják.A programok konkrét részletei még kidolgozás alatt állnak, így nem lehet tudni, hogy a támogatott projektek milyen arányban eredményeznének köztulajdonú és magántulajdonú új bérlakásokat. Mivel köztulajdonú bérlakások jelenleg is elérhetőek Magyarországon, ebben a cikkben kifejezetten a piaci alapú intézményi bérlakásszektor hazai megerősítésének akadályait és lehetőségeit fogjuk bemutatni, ez a szegmens ugyanis szinte alig létezik jelenleg itthon.Az előző 16 évben a hazai lakáspolitikai szinte csak és kizárólag a saját tulajdonú ingatlan megszerzésére fókuszált, a Fidesz számos családpolitikai intézkedése ösztönözte ezt támogatásokkal és államilag támogatott hitelekkel. A keresletet támogató állami beavatkozások miatt a hazai ingatlanárak az egész Európai Unióban a legnagyobb mértékben nőttek 2015 és 2025 között, miközben a lakhatás megfizethetősége 2025-re a hazai nagyvárosokban jelentősen romlott, és körülbelül olyan szintre került 2025-re, mint ahol a kétezres évek közepén volt.Az előző kormány 2024 környékén rájött, hogy a részben saját maga által létrehozott problémát meg kell oldani, ezért az Otthon Start Programmal (és az államilag támogatott hitelekkel)rázúdított még egy csomó keresletet az egyébként is szűkös hazai lakáskínálatra, aminek tavaly 23,5 százalékos átlagos drágulás lett az eredménye.(Az inflációt is figyelembe véve pedig 19 százalék, ami az elmúlt 25 év legnagyobb drágulása.)Parlamenti meghallgatásán Kármán András pénzügyminiszter arról beszélt, hogy a kínálati oldalt és a bérleti piacot is erősíteni kell, nem csak a saját tulajdonú otthonteremtést. „Azt gondoljuk, hogy sokkal komplexebb ügy a lakhatás támogatása. Én személy szerint abban hiszek, hogy nem lehet egy megoldással minden élethelyzetet, minden településtípusokon jelentkező problémát lefedni, hanem sokkal színesebb programokra van szükség” – mondta. Ez szöges ellentétben áll a volt miniszterelnök, Orbán Viktor gondolataival, aki tavaly arról beszélt, hogy a lakásbérlés nyugati koncepció, a magyar ember úgy gondolkodik, hogy „az én házam, az én váram”, és az Otthon Startot a saját otthon megteremtésének magyar álmához találták ki.Magyarországon uniós szinten valóban kiemelkedően magas a saját tulajdonú ingatlanban lakók aránya (tavaly 90 százalék volt, az uniós átlag pedig 68,5), és egyes felmérések szerint a magyarok jelentős része köti a saját lakást a középosztálybeliség fogalmához. Csakhogy más kutatások azt is alátámasztják, hogy ez a vágy nem kizárólagos, és különféle élethelyzetekhez valóban eltérő lakhatási igények társulnak itthon.A Periféria Központ 2022-ben elvégzett kutatása például 300 ezer olyan budapesti felnőttet azonosított be, aki nyitott lett volna hosszú távon is bérlakásban lakni, amennyiben az megfizethető és stabil lakhatást nyújt (ez a csoport jövedelmi szempontból a budapesti népesség felső 70 százalékába tartozott egyúttal). A tanulmány szűkebb célcsoportként pedig 100 ezer embert azonosított be, ők a nyitottság mellett 10 millió forintnál nagyobb megtakarítással rendelkeztek, és anyagilag a felső 30 százalékba tartoztak. Ez egy tipikusan fiatalabb, jobb munkaerőpiaci helyzetben lévő csoport.A fővárosban ezen kívül jól dokumentált az egyetemekre felvett vidéki hallgatók romló lakhatási helyzete és az állami kollégiumokba való bejutás romló esélyei. A fiatalok esetében akár a karrierlehetőségeket is korlátozhatja a drága lakhatás, ha pályakezdőként nem akarják bevállalni, hogy a fizetésük nagy részét évekig elvigye a lakbér. Szintén egyre több fejlődő vidéki iparvárosban jelent problémát a városba érkező dolgozók lakhatása. Beszédes, hogy például Debrecenben, ahol számos új gyár épült és épül jelenleg is, a lakhatás megfizethetősége a jegybank erre vonatkozó mutatója szerint 2022 óta rosszabb, mint a fővárosban.A fenti élethelyzetek egy részére a megfizethető bérleti szektor megoldást jelenthetne, ez azonban jelenleg csak a meglévő lakásállományban valósul meg, a kisbefektetők tulajdonában lévő bérlakásokban. Eközben méga legtöbb régiós országokban is épülnek lakások kifejezetten bérbeadási céllal, amelyeket aztán erre szakosodott cégek menedzselnek.Nagyon leegyszerűsítve két fő oka van annak, hogy Magyarországon nem alakult ki ilyen jellegű intézményi bérlakáspiac. Az egyik, hogy a hazai szabályozás ezt nagyon megnehezíti, a másik pedig, hogy a hazai pénzügyi rendszer sajátosságai nem ösztönzik azt, hogy a kisbefektetőkön kívül más szereplők is ebbe a szegmensbe fektessenek.Kiszámíthatatlan egymásra utaltságA szabályozási oldalon a fő korlátot az 1993-ban elfogadott Lakástörvény jelenti, amely a szakmai kritikák szerint mind a bérbeadók, mind pedig a bérlők számára bizonytalanná teszi a lakásbérlést.Ahogy például a lakhatási témákkal foglakozó civil szervezet, a Habitat for Humanity 2020-as szakpolitikai javaslatcsomagja is részletezi, a törvény megnehezíti a kiszámítható, hosszú távú lakásbérlést azzal, hogy például a kaucióval vagy a lakás karbantartásával kapcsolatos vitákat csak a drága és lassú bírósági eljáráson keresztül lehet rendezni. A törvény általánosan is eléggé összetett, jogi ismeretek nélkül nehezen érthető, mégsem tisztázza egyértelműen a bérlő és a bérbeadó kötelezettségeit és jogait. Emellett a törvény a felmondási időt túl lazán szabályozza, például itthon elterjedt a két hónapos felmondási idő, és a törvény nem határoz meg minimumot a bérbeadás időtartamára vonatkozóan.Ahogy a bérlő számára kiszámíthatatlanságot jelent, hogy a szerződését szinte bármikor felmondhatják, és rövid időn belül meg kell oldania a lakhatását, a bérbeadó számára is tele van kockázattal a jelenlegi szabályozási környezet.Ha a bérlő nem fizet, kárt okoz az ingatlanban, vagy egyszerűen nem hajlandó kiköltözni, a jogérvényesítés hosszadalmas és költséges lehet, miközben a tulajdonos a rezsit is köteles fizetni, mert a közműellátás sem megszüntethető ilyen esetben. (A szabályozás hiányosságainak társadalmi következményeivel a Telex Bűnvadászokról szóló cikke is részletesebben foglalkozott.) A jelenlegi szabályozás mellett mind a bérlő, mind pedig a bérbeadó számára nagyon sok múlik azon, hogy a másik fél mennyire megbízható, miközben egy jó rendszerben a kiszámíthatóságnak nem ebből, hanem az átlátható és számon kérhető szabályokból kéne következnie.A szabályozás hiányosságai ráadásul nemcsak a jelenlegi bérlők és bérbeadók helyzetét nehezítik meg, hanem a bérleti piac lakáspiacon belüli helyzetére is jelentős hatással vannak. Egyrészt a szabályozás hiányosságai olyan magánszemélyeket is eltántoríthatnak a hosszú távú bérbeadástól, akik erre egyébként hajlandóak lennének kiszámítható feltételek mellett. Másrészt viszont ugyanezek a szabályok azokat a szereplőket is távol tartják a magánbérleti piactól, amelyek cégként akár sok száz vagy akár ezer lakást kezelve a bérlakáspiac intézményi szegmensének hazai szereplői lehetnének.Erre jelenleg több más tényező is ráerősít még az adózásban és a szabályozásban.Például azoknál a rozsdaövezeti fejlesztéseknél, ahol szóba jön az 5 százalékos áfa visszaigényelhetősége, ez csak akkor opció, ha a lakásokat eladják, bérbeadásra építésnél nem.Ráadásul miközben magánszemélyként a bérbeadás után csak szja-t kell fizetni, a cégeknek áfát is, 27 százalékos kulccsal.További jelentős, a cégeket a bérlakásépítéstől és -üzemeltetéstől távol tartó probléma, hogy a lakások rezsijét ilyen esetben nem a lakossági rezsicsökkentés díjszabásai szerint kell fizetni, hanem a jóval magasabb céges díjak szerint.Nincs helye a hazai pénzügyi rendszerbenAz intézményi bérlakáspiac fejlődésének a szabályozáson túl a másik fő korlátja, hogy a hazai pénzügyi rendszerben sincs jól definiált helye ennek a szegmensnek. Habár a lakossági befektetők itthon előszeretettel gondolkodnak lakásbefektetésben, vállalati szinten nem népszerű a lakásbérleti piac. Ennek jelentős részt az az oka, hogy amíg a lakossági befektetők a kiadásból származó alacsonyabb hozam mellett a lakás értéknövekedéséből származó hozammal is számolnak, az intézményi szereplők a 2008-as válságban szerzett negatív tapasztalatok miatt nem akarják erre alapozni a befektetéseiket. Amíg más uniós tagállamokban a pénzügyi cégeknek, például nyugdíjalapoknak jó lehetőség a befektetéseik diverzifikációjára az intézményi bérlakásszektor, itthon ez nem számít népszerű befektetésnek. Emiatt hiányzik a hosszú távú, olcsó és stabil finanszírozásra képes befektetői kör.Elméletileg persze nem csak hazai befektetők jönnek szóba, de több oka is van annak, hogy a külföldi befektetők számára sem vonzó a magyar piac. Pintér Attila, a PwC vezető menedzsere szerintmiközben a magyar piacra vonatkozó hozamelvárások magasabbak, mint az uniós átlag, a banki kamatok is magasabbak, tehát a projektek finanszírozása drágább.A projektek megtérülését az is rontja, hogy miközben az építési költségek meghaladják az EU-s átlagot – Spanyolországban például körülbelül harmadával olcsóbb építkezni, mint itthon –, a bérek ugyanilyen összevetésben kifejezetten alacsonyak, ami miatt a befektetők hozamát jelentő bérleti díjak is alacsonyabbak más EU-tagállamokhoz képest.Szintén nehezítő tényező a devizakockázat: az ingatlanpiacon a cégek egymás között Magyarországon is euróban számolnak el, legyen szó irodáról, logisztikai központról, gyártócsarnokról, étteremről, üzlethelyiségről vagy szállodáról, a lakosság számára viszont az árfolyammozgás miatt túl nagy kockázatot jelentene, hogy euróhoz kötött bérleti díjat fizessen.Ha az új kormány szeretné ösztönözni az intézményi lakásbérleti szektor hazai kialakulását, akkor ehhez a lakáspiac szabályozásához is hozzá kellene nyúlni, és a cégeket is ösztönözni kéne arra, hogy lépjenek be a piacra.Kevesebb rugalmasság, nagyobb kiszámíthatóságA szabályozással kapcsolatban Faragó János, a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda (PwC Legal) munkatársa szerint egyrészt előremutató lenne az „intézményi bérbeadó” jogi kategóriájának megteremtése, másrészt pedig a hosszú távú bérlés kiszámíthatóságának jelentős növelése is előnyös lenne. A jogi kategória megteremtése azért adhatna nagyobb biztonságot a bérlők számára, mert a több száz lakást kezelő cégektől ilyen alapon lehetne elvárni ügyfélszolgálat működtetését, ezzel együtt a műszaki problémák gyors megoldását, vagy akár a jövőre vonatkozó karbantartási tervet.Faragó szerint az ilyen piaci szereplők – például befektetési alapok vagy cégek – hatósági regisztrációhoz kötötten működhetnének, ami szintén az átláthatóságot és a számonkérhetőséget növelné. Az elvárásokért cserébe az állam kínálhatna különböző kedvezményeket az intézményi bérbeadóknak. A kedvezmények körében lehetőségként felmerül az áfa 27 helyett 5 százalékra csökkenése az intézményi lakásbérbeadás esetén, valamint a lakossági rezsidíjszabás alkalmazása az általuk bérbeadott lakásokra.Faragó szerint emellett a hosszú távú bérleti konstrukciók erősítését kellene elősegítenie egy új szabályozásnak.Ez a gyakorlatban például 5-20 évre szóló, hosszú távú szerződéseket jelentene, amelyeket a bérbeadó rendes felmondással nem bonthatna fel, miközben a bérlő meghatározott, például 6-12 hónapos felmondási idővel kiléphetne a megállapodásból. A rugalmatlanságért cserébe a bérbeadó előre meghatározott mértékben – például az inflációt követve – emelhetné a bérleti díjat, illetve a bérlő nemfizetése esetén alkalmazható jogi eszközök (közműszolgáltatás szüneteltetése, bérlemény kiürítése) is bővülhetnének (illetve ezek végrehajthatósága is könnyebbé válhatna).A vitás ügyeket osztrák mintára egy önálló vitarendezési fórum elé lehetne vinni. Erre a célra létre lehetne hozni egy delegált tagokból álló testületet, amelynek működési modelljét akár a jegybank mellett működő Pénzügyi Békéltető Testület vagy a választottbíróságok mintájára lehetne kialakítani. A lényeg, hogy ezeket az ügyeket gyorsabban és olcsóbban lehessen elrendezni, mint jelenleg.Állami ösztönzés nélkül nem fog menniA bérleti piac újraszabályozásán túl Pintér Attila a bérlakásépítés pénzügyi és szabályozói támogatása és a keresleti oldal megerősítése lenne igazán fontos. A bérlakásépítéshez szükséges egy befektető, egy ingatlanfejlesztő és egy pénzügyi intézmény, amely a fejlesztést finanszírozza. Mivel itthon a bankoknak nincs sok tapasztalata ilyen projektekkel, a hitelezés számukra piaci alapon túl nagy kockázat. Ezt valamilyen állami intézkedéssel, például hitelgaranciával lehetne ellensúlyozni. Pintér Attila szerint az intézményi befektetőket azzal is lehetne ösztönözni, ha hosszú, akár 30-40 év lejáratú, államilag támogatott, kedvezményes kamatozású hitelt kaphatnának az épület használatbavételét követően.Pintér szerint emellett a kereslet ösztönzése járulhatna még ahhoz hozzá, hogy az intézményi befektetők ilyen projektek felé forduljanak. Erre szerinte a legjobb megoldás az lenne, ha a munkaadók adó- és járulékkedvezményt vagy -mentességet kapnának abban az esetben, ha saját ingatlannal nem rendelkező munkavállalóik számára lakbértámogatást vagy akár cafeteriaelemként elérhető bérlakást biztosítanak. Ez különösen azoknál a vállalkozásoknál jelenthetne hatékony ösztönzőt, amelyek a piaci árnál alacsonyabb bérleti díjú lakásokat kínálnak dolgozóiknak.