Hypotheken, Mieten, Aktien: die Folgen der höheren Inflation für Immobilienbesitzer und Geldanleger – und wie der Referenzzinssatz schon im Dezember auf 1,5 Prozent steigen könnteDer Iran-Krieg hat Inflation und Zinsen nach oben getrieben. Welche Schlüsse man daraus für Hypotheken und die Geldanlage ziehen sollte.30.05.2026, 05.30 Uhr4 LeseminutenBei der Finanzierung von Immobilien sind Saron-Hypotheken derzeit günstiger als Festhypotheken, sie haben aber ihre Risiken.Sandra Ardizzone / CH MediaDer Iran-Krieg dauert bereits drei Monate. Der Konflikt hat die Energiepreise und auch die Zinsen nach oben getrieben. Viele Investoren rechnen damit, dass die Inflation weiter steigen wird. Folglich fordern sie höhere Zinsen, wenn sie ihr Geld ausleihen.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Dies zeigt sich an den Renditen von Staatsanleihen, die zum Teil deutlich gestiegen sind. Zehnjährige US-Staatsanleihen rentieren derzeit bei 4,43 Prozent und deutsche Bundesanleihen mit derselben Laufzeit bei 2,93 Prozent. Zehnjährige Schweizer Staatsanleihen rentieren hingegen nur mit 0,36 Prozent.Die Zinsen von Festhypotheken in der Schweiz sind laut den Ökonomen der Grossbank UBS seit Februar dieses Jahres im Schnitt um mehr als 0,3 Prozentpunkte gestiegen. In Ländern wie den USA oder Grossbritannien fiel der Anstieg indessen weit stärker aus.Für Aktien hatte die Entwicklung hingegen bisher wenig Folgen. Aktienindizes wie das US-Barometer S&P 500 oder der Technologieindex Nasdaq haben jüngst trotz dem Iran-Krieg und den gestiegenen Energiepreisen Rekordstände erreicht.Prognosen darüber, wie es mit den Zinsen weitergeht, sind naturgemäss schwierig und risikobehaftet, zumal politische Entwicklungen einen starken Einfluss haben. Die derzeitige Situation wirft aber einige Fragen auf, wie Immobilienbesitzer und Geldanleger agieren sollten.1. Sollte man auf Fest- oder Saron-Hypotheken setzen?Laut Romain Dequesne, dem Chef des Hypothekenvermittlers Resolve, lag der durchschnittliche Zins für eine zehnjährige Festhypothek im ersten Quartal dieses Jahres bei 1,68 Prozent. Saron-Hypotheken waren mit 0,95 Prozent im Durchschnitt deutlich günstiger. Bei einem Referenzdarlehen von 900 000 Franken habe das Einsparpotenzial 6570 Franken pro Jahr betragen.Mit dem Ziel, bei der Finanzierung ihrer Immobilie Geld zu sparen, haben in den vergangenen Monaten folglich viele Kundinnen und Kunden Saron-Hypotheken abgeschlossen. Dabei sollte man allerdings auch die Risiken nicht ausser acht lassen. Saron-Hypotheken sind Geldmarkthypotheken, ihre Zinssätze schwanken und passen sich an das entsprechende Zinsniveau an. Bei Festhypotheken schliesst man hingegen für eine bestimmte Laufzeit einen Zins zu einem festgelegten Satz ab.Dequesne rät Hypothekarnehmern, den Erstwohnsitz besser nicht mit Saron-Hypotheken zu finanzieren. Er vergleicht dies, gerade bei Kunden, die etwas knapper bei Kasse sind, mit einem «Casinospiel». Wer auf Nummer sicher gehen wolle, sei auch heute mit einer Festhypothek besser bedient. Historisch gesehen seien die Zinssätze für Festhypotheken immer noch niedrig. «Alles unter 2 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek ist eigentlich günstig», sagt er.2. Wie gross sind die Unterschiede bei den Hypotheken-Anbietern?Gemäss einem Bericht von Resolve gab es im ersten Quartal deutliche Differenzen bei den Angeboten der Banken. Bei zehnjährigen Festhypotheken betrug der Unterschied zwischen den besten und den schlechtesten Offerten rund 1,05 Prozentpunkte – die Zinssätze der Banken lagen zwischen 1,25 und 2,3 Prozent. Bei einer Hypothek in Höhe von 900 000 Franken entspreche dies einem Unterschied bei den Zinskosten in Höhe von 9450 Franken pro Jahr.3. Welche Trends zeigen sich bei der Hypothekenvergabe?Laut Dequesne hat die Bankenregulierung Basel III erhebliche Folgen für den Hypothekarmarkt. «Die Banken sind bei der Kreditvergabe deutlich restriktiver und selektiver geworden, der Markt hat sich spürbar geändert», sagt er. Die Eigenkapitalanforderungen sowie das strengere Liquiditätsmanagement führten dazu, dass die Banken ihre Kreditvergabe völlig neu gestalteten. Im Segment der Renditeimmobilien zeige sich dies besonders stark, aber auch bei selbstbewohnten Liegenschaften.Zudem verlangten die Banken zunehmend umfassende Kundenbeziehungen wie beispielsweise den Transfer von Einkommen oder Vermögensverwaltungsaufträge. Bei einzelnen Finanzinstituten würden bei Hypothekaranfragen zunehmend Gebühren erhoben.4. Hat die Entwicklung Folgen für den hypothekarischen Referenzzinssatz und folglich die Mieten?Auf die Mieten in der Schweiz dürfte der Zinsanstieg derweil vorerst keine spürbaren Auswirkungen haben. Am Montag wird der neueste Stand des hypothekarischen Referenzzinssatzes publiziert. Experten erwarten hier keine Änderung. Seit September vergangenen Jahres liegt der Satz, der sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken stützt, bei 1,25 Prozent.Die Ökonomen der Grossbank UBS gehen davon aus, dass sich der Referenzzinssatz auch in den kommenden Quartalen seitwärts bewegen dürfte. Sinkt der Referenzzinssatz, können viele Mieter eine Senkung des Mietzinses verlangen – steigt er, können viele Vermieter den Mietzins erhöhen.Je länger der Iran-Konflikt andauere, desto stärker dürften die globalen Inflationsraten steigen, kommentieren die UBS-Vertreter in einem Bericht. Dadurch könnten auch in der Schweiz Zinserhöhungen früher wieder zum Thema werden. Derzeit liegt der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bei null Prozent. Noch früher könnten höhere Zinserwartungen zu einer Verlagerung von Saron- zu Festhypotheken führen, teilen die UBS-Ökonomen mit. In einem solchen Szenario könnte es bereits ab Dezember dieses Jahres zu einem Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1,5 Prozent kommen. Sie erwarten den Anstieg aber erst für Juni 2027.5. Was bedeuten die höheren Zinsen für Geldanleger?«Die Renditen von Anleihen sind auch inflationsbereinigt gestiegen, folglich sind festverzinsliche Papiere relativ gesehen ebenfalls wieder attraktiver geworden», sagt Allgäuer. Besonders stark haben die Renditen bei sehr lang laufenden Anleihen, also beispielsweise solchen mit 30-jährigen Laufzeiten, zugelegt. Hier machten sich zunehmend Sorgen der Anleger über die wachsende Staatsverschuldung bemerkbar.Gleichzeitig zeigen sich die Aktienmärkte noch immer sehr robust. «Aktien stehen bei den Anlegern weiterhin hoch im Kurs», sagt Allgäuer. Der Markt werde weiterhin von den KI-Hoffnungen getragen, vor allem in den USA.Technologieaktien gelten zwar als besonders zinssensitiv. Die heraufgesetzten Gewinnerwartungen für die Unternehmen sowie die stärkeren Cashflows im IT-Sektor wirkten dem Bewertungsdruck jedoch entgegen, teilt der VP-Bank-Vertreter mit. Die hohen Bewertungen der Aktien würden durch langfristige Wachstumsperspektiven relativiert.Das Aufwärtspotenzial des Goldpreises hält Allgäuer derweil für ausgeschöpft, weil es keine Klarheit über den geldpolitischen Kurs der Notenbanken gebe. Bei höheren Renditen an den Anleihemärkten sei es weniger attraktiv, Gold zu halten.Passend zum Artikel